Sind Sie ein Immobilieninvestor, dem es schwer fällt, eine gute Titelgesellschaft zu finden, die Ihre Geschäfte abschließt?
Double Closings oder „Back-to-Back-Closings“ treten auf, wenn zwei getrennte Immobilienabschlüsse für dieselbe Immobilie nacheinander geplant werden. Sie finden faktisch gleichzeitig statt, da der erste Abschluss (A-B oder „A zu B“) vom zweiten Abschluss (B-C oder „B zu C“) abhängig ist. Wenn B-C nicht zustande kommt, wird A-B abgewickelt und kommt nie zustande. Die natürliche Reaktion vieler Menschen, wenn sie etwas nicht verstehen, ist die Behauptung „Betrug!“ oder „illegal!“ Sind Sie es leid, das zu hören? Wir schon. Es gibt nichts Illegales oder Falsches an doppelten Abschlüssen.
Sie sind vollkommen legal und ethisch einwandfrei. Die Parteien stoßen jedoch im Allgemeinen unter drei Umständen auf Probleme.
Erstens lässt die Finanzierung des Endkäufers, insbesondere die FHA- oder VA-Finanzierung, Doppelabschlüsse nicht immer zu, da der Titel nicht abschließend geprüft wurde. Viele Retail-Kreditinstitute und/oder Hypothekenversicherer (wie HUD-FHA) verlangen, dass Investoren das Eigentum an Immobilien 90 Tage lang behalten, um Probleme mit betrügerischem „Flipping“ zu vermeiden, bei dem kein Wert an der Immobilie geschaffen wird, aber eine erhebliche Preiserhöhung bei einer späteren Übertragung erfolgt.
Zweitens fügt das verkaufende Unternehmen – in der Regel ein REO-Kreditgeber oder eine Bank für Leerverkäufe – manchmal Eigentumsbeschränkungen für die erste Transaktion ein und verhindert so einen doppelten Abschluss. Und schließlich versuchen manchmal andere Beteiligte, wie z. B. Immobiliengesellschaften oder sogar Immobilienmakler, ein Geschäft aus Unkenntnis oder mangelndem Verständnis zu vereiteln. Im Übrigen ist es immer eine gute Idee, alle Parteien zumindest über die Struktur des Geschäfts vollständig zu informieren, auch wenn die spezifischen Bedingungen nicht völlig transparent sind.