Ein Überblick über texanische Grunddienstbarkeiten

Grunddienstbarkeiten sind ein wesentlicher Bestandteil des texanischen Eigentumsrechts und werden im Allgemeinen als ein Recht, ein Privileg oder ein Vorteil definiert, das bzw. der sich von den Eigentumsrechten an Immobilien unterscheidet. In den meisten Fällen erlaubt eine Grunddienstbarkeit einer Person (oder der Öffentlichkeit), das Land eines anderen in einer bestimmten Weise zu nutzen.

Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, eine Grunddienstbarkeit in Texas zu begründen, wie sie im Gewohnheitsrecht festgelegt sind.

Dienstbarkeit durch ausdrückliche Einräumung

Diese Art der Dienstbarkeit wird durch die ausdrückliche Vereinbarung der Parteien begründet und entspricht den Formalitäten für Immobilieninstrumente in Texas. Ausdrückliche Dienstbarkeiten müssen schriftlich erfolgen, von der zu belastenden Partei ordnungsgemäß unterzeichnet werden, die Absicht der Gewährung mit einer angemessenen rechtlichen Beschreibung darlegen, anerkannt werden (sofern sie eingetragen sind) und ordnungsgemäß zugestellt werden. Pick v. Bartel, 659 S.W.2d 636 (Tex. 1983).

Dienstbarkeit durch Verjährung

Eine Dienstbarkeit durch Verjährung ist eine, die von einem Antragsteller gegen den Willen des Landeigentümers erlangt und gehalten wurde. Der Antragsteller bestätigt das Recht auf die Grunddienstbarkeit in der Regel durch einen Gerichtsbeschluss und muss folgende Voraussetzungen erfüllen:

1. Die Nutzung der Grunddienstbarkeit muss dem Interesse des Grundstückseigentümers zuwiderlaufen, offen, notorisch und feindlich sein. Vrazel v. Skrabanek, 725 S.W.2d 709 (Tex. 1987).
2. Die Grunddienstbarkeit muss ausschließlich vom Kläger genutzt werden und darf nicht für die Öffentlichkeit zugänglich sein, oder sie muss als Mitbenutzungsdienstbarkeit gelten. Brooks v. Jones, 578 S.W.2d 669 (Tex. 1974).
3. Die Nutzung der Grunddienstbarkeit muss ununterbrochen und kontinuierlich über einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren erfolgen. Davis v. Carriker, 536 S.W.2d 246 (Tex. Civ. App.-Amarillo, 1976).

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Wenn sich ein Kläger in gutem Glauben auf die mündliche Zustimmung eines Grundstückseigentümers zu einer Dienstbarkeit verlässt, die später zurückgezogen wird, kann er eine Dienstbarkeit durch Anfechtung beantragen. Der Kläger muss nachweisen, dass:

1. das Versprechen einer Dienstbarkeit dem Kläger mitgeteilt wurde;
2. er dem Versprechen geglaubt hat;
3. und er nachweisen kann, dass er sich zu seinem Nachteil auf das Versprechen verlassen hat, z. B. durch die Ausgabe von Mitteln, die nicht zurückgefordert werden können, wenn das Versprechen zurückgezogen wird. Exxon Corp. v. Schutzmaier, 537 S.W.2d 282 (Tex. Civ. App.-Beaumont, 1976).

Implizite Dienstbarkeit

Eine implizite Dienstbarkeit wird von einem Gericht auferlegt, um für Gerechtigkeit zu sorgen. Wie eine Grunddienstbarkeit ist auch eine stillschweigende Dienstbarkeit nicht schriftlich fixiert. Sie tritt in der Regel auf, wenn eine Grunddienstbarkeit bereits seit einiger Zeit ununterbrochen genutzt wird (aber nicht durch eine schriftliche Vereinbarung begründet wurde) und der Grundstückseigentümer den Zugang plötzlich unterbindet. Die vorherige Nutzung muss offenkundig und offensichtlich sein, in angemessener Weise fortgesetzt werden und notwendig sein, um das eigene Grundstück des Klägers angemessen nutzen zu können. Persons v. Russell, 625 S.W.2d 387 (Tex. Civ. App.-Tyler, 1981).

Schließlich muss der Antragsteller nachweisen, dass die beiden Grundstücke unmittelbar vor der Entstehung der Dienstbarkeit ursprünglich in einem einheitlichen Besitz waren. Dies ist in der Regel der Fall, wenn ein Grundstück geteilt und an zwei Eigentümer verkauft wird. Diese Eigentümer können dann eine mündliche Vereinbarung treffen, mit der die Grunddienstbarkeit für das Grundstück des anderen eingeräumt wird. Westbrook v. Wright, 477 S.W.2d 663 (Tex. Civ. App.-Houston, 1972).

Dienstbarkeit durch Notwendigkeit

Dienstbarkeiten durch Notwendigkeit werden oft mit stillschweigenden Dienstbarkeiten verwechselt, sind aber nicht dasselbe. Um eine Grunddienstbarkeit zu begründen, muss man beweisen:

1. Es bestand eine Einheit des Eigentums mit den angeblich herrschenden und dienenden Gütern.
2. Der Zugang ist eine Notwendigkeit, nicht eine bloße Annehmlichkeit.
3. Die Notwendigkeit bestand zum Zeitpunkt der Abtrennung der Grundstücke. Othen v. Rosier, 226 S.W.2d 622 (Tex. 1950).

Das Vorhandensein einer Landzunge allein begründet noch keine Dienstbarkeit durch Notwendigkeit. Der Kläger muss eine Verbindung zwischen den beiden Grundstücken nachweisen, da die Gerichte entschieden haben, dass niemand eine Grunddienstbarkeit durch Notwendigkeit über das Land eines Fremden haben kann. Die Notwendigkeit muss außerdem strikt sein, d. h. es muss sich um den einzig möglichen Zugang zu dem anderen Grundstück handeln. Duff vs. Matthews, 311 S.W.2d 637.

Schlussfolgerung

Wenn Sie Fragen zur Durchsetzung oder Begründung von Grunddienstbarkeiten haben, wenden Sie sich an einen erfahrenen Immobilienanwalt, der Sie berät. Das texanische Recht für Dienstbarkeiten ist komplex und erfordert das nötige Wissen und die Fähigkeit, sich in den verschiedenen Arten von Dienstbarkeiten zurechtzufinden, die Grundbesitzern zur Verfügung stehen.

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