In Singapur gibt es drei Arten von Pachtgrundstücken: freehold, 999-Jahres- und 99-Jahres-Pachtverträge.
Bei Grundstücken, die auf einem Freehold-Grundstück gebaut wurden, gehört das Land dem Eigentümer des Pachtgrundstücks auf unbestimmte Zeit, so dass man sich keine Sorgen machen muss, dass der Pachtvertrag ausläuft (abgesehen natürlich von der gefürchteten Übernahme durch die Regierung). Dies gilt bis zu einem gewissen Grad auch für 999-jährige Erbbaurechtsgrundstücke, denn 999 Jahre sind sicherlich lang genug, um viele Generationen mit Leichtigkeit zu beherbergen.
Am beunruhigendsten sind jedoch die 99-jährigen Erbbaurechtsgrundstücke. Welche Rechte haben die Eigentümer dieser Anlageklasse am Ende der Laufzeit, wenn das Eigentum an dem Grundstück an die ursprünglichen Eigentümer zurückfällt?
In diesem Artikel konzentrieren wir uns auf die Auswirkungen des Auslaufens des Pachtvertrags auf die Eigentümer privater Immobilien (wie Eigentumswohnungen und privatisierte HUDCs). Wenn Sie sich Sorgen um HDBs machen, haben wir hier darüber geschrieben.
An wen geht das Erbbaurecht zurück und was passiert dann?
Mehr als drei Viertel des Landes in Singapur sind staatlich und befinden sich im Besitz der Singapore Land Authority (SLA), die als Verwalterin des Landes fungiert. Der Rest besteht aus den wenigen freien Grundstücken, die sich im Besitz anderer staatlicher Stellen wie HDB, JTC, PSA und privater Eigentümer befinden.
Nach Ablauf eines 99-jährigen Pachtvertrags geht das Eigentum an den Staat zurück, und die Rechte der Grundstückseigentümer sind effektiv erloschen.
Aber sicherlich haben die Grundstückseigentümer Anspruch auf eine angemessene Entschädigung für ihre Häuser, die auf dem Grundstück bleiben. Die harte (und manche würden sagen: ungerechte) Realität ist, dass die SLA nicht verpflichtet ist, irgendeine Art von Entschädigung zu zahlen.
Welche Möglichkeiten haben dann die Eigentümer von Immobilien mit 99-jähriger Pacht?
Eigentümern von 99-jährigen Erbbaurechten stehen zwei Möglichkeiten zur Verfügung, die beide die Zahlung einer Prämie an die Regierung für die Verlängerung des Erbbaurechts beinhalten.
Sie können entweder das Erbbaurecht für ihr Grundstück direkt bei SLA aufstocken oder ihr Grundstück an einen dritten Bauträger verkaufen (sogenannter kollektiver Verkauf oder Verkauf en bloc). Beide Optionen müssen von allen Eigentümern gemeinsam durchgeführt werden und können nicht auf individueller Basis erfolgen.
Pachtaufstockung
Hier beantragen die Immobilieneigentümer bei der SLA, ihre Pacht wieder auf 99 Jahre aufzustocken, wobei eine Landprämie zu zahlen ist. Wenn beispielsweise noch 50 Jahre auf dem Grundstück verbleiben, können die Eigentümer weitere 49 Jahre aufstocken, so dass der Pachtvertrag wieder 99 Jahre beträgt.
Diese Prämie wird vom SLA-Chefbewerter von Fall zu Fall bewertet, wobei Faktoren wie die Anzahl der verbleibenden Jahre des Pachtvertrags berücksichtigt werden.
An diesem Punkt liegt es im Ermessen von SLA, ob der Antrag genehmigt oder abgelehnt wird. Bei ihrer Entscheidung berücksichtigt die SLA verschiedene Faktoren des Pachtvertrags, darunter die Frage, ob die Verlängerung mit den langfristigen Absichten der Regierung in Bezug auf das Grundstück übereinstimmt und ob die vorgeschlagene Nutzung die Nutzung des Grundstücks optimieren würde.
Im Falle einer erfolgreichen Aufstockung des Pachtvertrags können die Grundstückseigentümer ihr Grundstück für die Dauer des verlängerten 99-jährigen Pachtvertrags weiter bewohnen.
Dies wäre natürlich die ideale Option für die meisten Eigentümer von 99-Jahres-Grundstücken, aber leider macht die exorbitante Landprämie, die vom SLA erhoben wird, diese Option für gewöhnliche Privatpersonen viel zu teuer und ist in der Regel der Weg, der von Unternehmen oder anderen privaten Einrichtungen, die es sich leisten können, gewählt wird.
Beispiele für Immobilien, die erfolgreich aufgestockt wurden, sind das ehemalige Shing Kwan House und das ICB-Gebäude (jetzt das SGX-Gebäude), das ehemalige Overseas Union House (jetzt 50 Collyer Quay) und das ehemalige HMC-Gebäude (jetzt Lumiere).
Kollektiver (oder En-Bloc-) Verkauf
Der kollektive (oder, wie es im Volksmund heißt, En-Bloc-) Verkauf ist die von den einzelnen Hausbesitzern bevorzugte Option, da er die hohe Verpflichtung zur Zahlung der Grundstücksprämie auf die privaten Bauträger oder Unternehmen abwälzt, die sich dies besser leisten können.
Der Nachteil ist, dass die Eigentümer im Gegensatz zu einer Aufstockung der Pacht nicht mehr berechtigt sind, in ihrer Immobilie zu bleiben, da die Rechte an der Pacht stattdessen auf die privaten Bauträger übergehen.
Was sie jedoch erhalten, ist eine Entschädigung für ihr Eigentum, auf die sie keinen Anspruch gehabt hätten, wenn ihr Mietvertrag einfach ausgelaufen wäre.
2007 war das Spitzenjahr für En-bloc-Verkäufe, darunter der bisher größte En-bloc-Verkauf: der Verkauf der Farrer Court Apartments. Die 618 Einheiten wurden für insgesamt 1,339 Milliarden Dollar verkauft und brachten jedem Hauseigentümer zwischen 2,122 und 2,238 Millionen Dollar (nach Gemeinkosten) ein. 2016 wurden auch zwei privatisierte HUDC-Siedlungen (Shunfu Ville und Raintree Gardens) kollektiv verkauft, und wir gehen davon aus, dass sich dieser Trend, dass HUDC-Siedlungen en bloc verkauft werden, auch 2017 fortsetzen wird.
Wenn Sie einen Überblick über den En-bloc-Verkaufsprozess suchen, lesen Sie bitte unseren Artikel dazu hier.
99-Jahres-Pachtgrundstücke: Ja oder Nein?
Wenn es Ihr Ziel ist, ein Haus zu erwerben, das Sie von Generation zu Generation weitergeben können, ist ein 99-jähriges Erbbaurecht definitiv nichts für Sie.
Wenn Sie aber damit zufrieden sind, das Haus einfach nur für Ihr Leben zu besitzen (hey, Ihre Kinder können für sich selbst sorgen), oder wenn Sie es zu reinen Investitionszwecken kaufen, dann ist es eine ernsthafte Überlegung wert.
Wir haben das Thema Eigentum vs. Erbbaurecht bereits früher besprochen, also sollten Sie es hier nachlesen, um einen ausführlicheren Vergleich zu erhalten.
Das Erbbaurecht einer Immobilie wirkt sich zwar zweifellos auf das Wertsteigerungspotenzial aus, aber es gibt auch noch andere Faktoren, die ins Spiel kommen. Unabhängig davon, ob Sie eine Eigentums- oder eine Erbpachtimmobilie kaufen, sollten Sie beispielsweise eine Anlage wählen, die sich in der Nähe einer MRT-Station, guter Schulen und anderer Annehmlichkeiten befindet (Sie können dies mit den Suchfiltern von 99.co tun, mit denen Sie die Ergebnisse nach der Nähe zu verschiedenen Annehmlichkeiten eingrenzen können). Dadurch wird das Bauvorhaben für private Bauträger attraktiver, was Ihre Chancen auf einen späteren Verkauf im Ganzen erhöht.