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Owner Move In Eviction

In San Francisco können Vermieter das Mietverhältnis eines Mieters durch eine Owner Move-In Eviction beenden. Diese Art der Zwangsräumung wird von Vermietern häufig eingesetzt, um Langzeitmieter zum Auszug zu zwingen.

Mieter in San Francisco, die in Einheiten leben, die durch die Mietverordnung geschützt sind, können nur aus einem der 16 „gerechten Gründe“ für eine Zwangsräumung geräumt werden. Owner Move-In Evictions (oder „OMIs“) sind einer dieser Gründe.

Was ist, wenn mein Vermieter nie einzieht?

Wenn Sie aufgrund einer Owner Move-In Eviction ausziehen und Ihr Vermieter sich nicht an die Regeln hält, haben Sie möglicherweise Grund, auf erhebliche finanzielle Schäden zu klagen. Nur weil ein Vermieter eine Räumungsmitteilung schickt, in der er behauptet, dass er einziehen wird, heißt das nicht, dass er es auch tatsächlich tut.

Wenn Sie den Verdacht haben, dass Ihr Vermieter nicht eingezogen ist, setzen Sie sich mit uns in Verbindung, um Ihre Möglichkeiten zu erörtern.

Was macht jemanden zu einem qualifizierten „Eigentümer“?

Um eine Räumung durch einen Eigentümer einzuleiten, muss ein qualifizierter Eigentümer einen bestimmten Eigentumsanteil an der Immobilie haben. Eigentümer, die am oder vor dem 21. Februar 1991 im Grundbuch eingetragen waren, müssen einen Anteil von mindestens 10 % an dem Gebäude haben. Eigentümer, die nach dem 21. Februar 1991 Eigentümer wurden, müssen zu mindestens 25 % an dem Gebäude beteiligt sein.

Welche Voraussetzungen muss mein Vermieter erfüllen?

Eine Eigentümerräumung muss in gutem Glauben, mit ehrlicher Absicht und ohne Hintergedanken erfolgen. Mit anderen Worten: Das vorherrschende Motiv für die Aufforderung an den Mieter, auszuziehen, muss darin bestehen, dass der Eigentümer oder ein Verwandter des Eigentümers (falls zutreffend) einziehen kann.

Die Voraussetzungen und die Berechtigung für eine Räumung durch den Eigentümer können sehr kompliziert sein, und wir empfehlen, jede Räumungsmitteilung, die Sie erhalten, mit einem Anwalt für Mieter- oder Wohnungsrecht zu besprechen.

• Ein Eigentümer muss die betroffene Wohnung 36 Monate lang ununterbrochen als seinen Hauptwohnsitz nutzen.
• Vermieter muss eine Person sein: Der Vermieter oder der einziehende Verwandte muss eine „natürliche Person“ sein und darf keine Kapitalgesellschaft/Partnerschaft/andere Geschäftseinheit sein.
• Begrenzung auf eine Einheit: Vermietern ist es untersagt, eine OMI durchzuführen, wenn in den betreffenden Räumlichkeiten nach 1998 eine frühere OMI stattgefunden hat. Nach einem Eigentümerwechsel nach 11/98 ist die betroffene Einheit die einzige Einheit, die für eine Zwangsräumung durch den Eigentümer in Frage kommt.
• Beschränkung auf eine Räumung: Ein Vermieter kann nur eine Zwangsräumung für eine bestimmte Immobilie durchführen. Eigentümer können die Eigennutzung nicht als gerechten Grund für zwei oder mehr Zwangsräumungen im selben Gebäude anführen, es sei denn, die zweite ist für die Nutzung durch Eltern/Kinder, Großeltern/Enkelkinder oder Geschwister bestimmt oder es wurde eine Baugenehmigung erteilt, um die Einheiten rechtmäßig zusammenzulegen und als eine einzige Einheit zu nutzen.
• Alternative Wohnung: Keiner der zwangsräumenden Eigentümer darf eine „vergleichbare“ leerstehende Wohnung irgendwo besitzen. Wird eine „vergleichbare“ Wohnung vor dem Auszug des geräumten Mieters frei, muss der Mieter nicht umziehen. Wenn einer der vertreibenden Eigentümer eine „nicht vergleichbare“ freie Wohnung besitzt, muss diese Wohnung dem vertriebenen Mieter angeboten werden, kann aber zur Marktmiete angeboten werden.
• Aufzeichnungsanforderungen: Der Vermieter muss eine OMI beim Rent Board und bei den County Records aufzeichnen, in der die Einheit, die Gegenstand der Räumung war, und die sich daraus ergebenden Einschränkungen angegeben sind. Finanzierung.
• Wiedervermietung von Einheiten eingeschränkt: Seit dem 9. November 2015 (Teil der Gesetzgebung zu Zwangsräumungen 2.0) kann ein Vermieter die Einheit nicht zu einer Miete wiedervermieten, die höher ist als die, die der vertriebene Mieter zum Zeitpunkt des Auszugs für fünf Jahre nach der Zwangsräumung zahlte, es sei denn, es gab zulässige Mieterhöhungen wie jährliche Mieterhöhungen. Entscheidet sich der Vermieter, die Wohnung innerhalb von drei Jahren nach der Zwangsräumung wieder zu vermieten, hat der vertriebene Mieter ein Vorkaufsrecht, um wieder in die Wohnung einzuziehen. Wenn ein Vermieter die Wohnung nicht drei Jahre lang behält und sie an einen neuen Mieter zu einem höheren Mietpreis weitervermietet, kann er von dem vertriebenen Mieter unter anderem wegen unrechtmäßiger Vertreibung, Betrug und Verstoß gegen die Mietverordnung verklagt werden.

Rechte für Mieter bei Zwangsräumungen durch den Eigentümer

Mieter, die zwölf Monate oder länger in der betroffenen Einheit gewohnt haben, haben Anspruch auf eine 60-tägige schriftliche Räumungsmitteilung, während Mieter, die weniger als zwölf Monate in der besagten Einheit gewohnt haben, Anspruch auf eine 30-tägige Räumungsmitteilung haben.

Gesetzliche Umzugsbeihilfen

Mieter, die ein Jahr oder länger in einer betroffenen Wohnung gewohnt haben, haben Anspruch auf Umzugsbeihilfen. Der Betrag erhöht sich jedes Jahr und kann auf der Website des SF Rent Board hier eingesehen werden.

Jeder ältere (60 Jahre oder älter) oder behinderte Mieter oder ein Haushalt mit minderjährigen Kindern hat Anspruch auf zusätzliche Mittel.

Geschützte Mieter

Unter bestimmten Umständen kann ein Mieter von einer Räumung durch den Eigentümer befreit werden. Geschützt sind Mieter, die 60 Jahre oder älter oder behindert sind und die Wohnung seit 10 Jahren bewohnen, sowie katastrophal kranke Mieter, die die Wohnung seit 5 Jahren bewohnt haben.

Fallstudien

Dies sind einige unserer Ergebnisse und stellen keine Garantie für ein Ergebnis dar.