Neues Hotel für Planet Maze Standort in Ocean City genehmigt

OCEAN CITY – Die Planer des Resorts genehmigten in dieser Woche den Lageplan für ein neues fünfstöckiges Hotel mit 105 Zimmern, aber erst, nachdem die Bedenken der Nachbarn wegen möglicher Entwässerungsprobleme zerstreut worden waren.

Die Planungskommission von Ocean City hatte am Dienstag einen Lageplan für ein neues Hilton Tru Hotel entlang des Coastal Highway zwischen der 33rd Street und der Hitchens Avenue zu prüfen. Auf dem Gelände befinden sich derzeit die Lasertag-Anlage Planet Maze und ein Minigolfplatz, die abgerissen werden sollen, um Platz für das neue Hotelprojekt zu schaffen. Hilton Tru ist ein relativ neues Konzept des Hotelriesen, das eine jüngere Zielgruppe anspricht.

Der örtliche Anwalt Hugh Cropper IV, der den Projektentwickler Deep Blue Hospitality vertrat, erklärte, das Konzept umfasse gut ausgestattete, aber kleinere Hotelzimmer mit einer größeren Betonung der Gemeinschaftsbereiche. Die Pläne für das neue Hilton Tru in der 33. Straße sehen beispielsweise Gemeinschaftsräume im Innen- und Außenbereich mit Spielbereichen, Arbeitsplätzen und anderen Annehmlichkeiten vor.

„Es ist ein neues Konzept“, sagte er. „Es ist eine Art Schritt in eine andere Richtung. Der Trend ging zu größeren Zimmern und Suiten, aber dieses ist kleiner und moderner. Es gibt eine Menge Gemeinschaftsbereiche. Das Konzept sieht vor, dass die Leute die Gemeinschaftsbereiche nutzen und nicht so viel Zeit in ihren Zimmern verbringen.“

Zonenverwalter Frank Hall ging nach einer sorgfältigen Prüfung der Pläne systematisch auf die Bedenken und Bedingungen der Mitarbeiter ein, einschließlich der Auswirkungen auf den Verkehr, der Beleuchtung und Landschaftsgestaltung sowie der Ein- und Ausgänge. Der Plan sieht ein fünfstöckiges Hotel mit modernem Design vor, das 105 Zimmer und große Gemeinschaftsbereiche umfasst. Hall erklärte, dass das Projekt in der geplanten Form alle Anforderungen der Stadt erfüllt.

„Es gibt keine Sonderausnahmen und keine Abweichungen“, sagte er. „

Jeff Thaler, einer der Hauptverantwortlichen des Entwicklungsteams, stimmte zu, dass eine strenge Überprüfung durch das Personal keine Notwendigkeit für besondere Ausnahmen oder Abweichungen ergab. Das Projekt umfasst nur 104 Parkplätze für 105 Zimmer, aber ein Platz ist für ein städtisches Buswartehäuschen vorgesehen und wird daher nicht auf die Parkanforderungen angerechnet.

„Wir haben das Gefühl, dass wir alles erfüllt haben, was von uns verlangt wurde“, sagte er. „

Einige Mitglieder der Planungskommission äußerten sich besorgt über die Auswirkungen auf den Verkehr in einem Gebiet, das zu Spitzenzeiten bereits häufig überlastet ist. Die Verkehrsingenieurin Betty Tustin von der Traffic Group erklärte, dass es auf der Rückseite des Grundstücks eine Einbahnstraße gebe, die den Verkehr des Hotels zur signalisierten Kreuzung an der 33rd Street leiten würde. Außerdem sieht der Bauplan eine ausreichende Beschilderung auf dem Grundstück vor, um die Gäste zu den signalisierten Kreuzungen und den Fußgängerüberwegen zu leiten.

„Wir haben das Verkehrsaufkommen, das durch Planet Maze und den Minigolfplatz erzeugt wird, in den Griff bekommen, und es lag an manchen Tagen bei etwa 300 und an großen Tagen bei 800, wobei der Durchschnitt bei etwa 400 lag“, sagte sie. „Ein Hotel mit 105 Zimmern wird viel weniger Verkehr erzeugen. Die Gäste werden die öffentlichen Verkehrsmittel benutzen oder zu Fuß gehen, wenn sie hier sind.“

Das vielleicht größte Problem, das das Genehmigungsverfahren für den Bebauungsplan zum Scheitern zu bringen drohte, betraf die Regenwasserableitung vom Grundstück. Der Ingenieur des Bauträgers erklärte, dass das Projekt in seiner jetzigen Form die Menge an durchlässiger Oberfläche, die von dem Grundstück abfließt, im Vergleich zu dem, was auf dem Grundstück vorhanden ist, reduziert.

Es gibt eine bestehende 10-Fuß-Regenwasserbewirtschaftungserleichterung entlang der Nordseite des Grundstücks, die letztendlich über ein Abflusssystem mit Rohren, die zum Auslass führen, in die Bucht abfließt. Diese 10 Fuß lange Grunddienstbarkeit wurde zu einem Streitpunkt für die benachbarten Grundstückseigentümer der Jamaica Bay Condominiums und der Sandpiper on the Bay Condominiums.

Diese Grundstückseigentümer hatten keine Einwände gegen das neue Hotel im Allgemeinen, äußerten aber Bedenken über den Beitrag des Projekts zu einem ohnehin schon schwierigen Abflussproblem. Stadtingenieur Terry McGean gab einen kurzen Überblick über die Abfluss- und Überschwemmungsprobleme in diesem Gebiet, die vor Jahrzehnten zu einem Rechtsstreit führten. Im Wesentlichen handelte es sich um ein Entwässerungsrohr, das zum Abfluss in der Bucht in der 10-Fuß-Regenwasserleitung führte und das von Zeit zu Zeit verstopft oder verstopft wurde. Außerdem wird der Abfluss selbst oft durch Sand und andere Verunreinigungen blockiert, was den Abfluss des Regenwassers von den Grundstücken behindert.

Als Ergebnis des Rechtsstreits wurde ein neues Abflussrohr in der Grunddienstbarkeit installiert, das den Abfluss von den angrenzenden Grundstücken Jamaica Bay und Sandpiper aufnahm, aber dieses Rohr endete an der Grundstücksgrenze des Grundstücks, auf dem das neue Hotel stehen wird. Das bestehende Rohr in der Grunddienstbarkeit entlang des Hotelgrundstücks wurde inzwischen aufgegeben und ist nicht mit dem Rohr verbunden, das zum Abfluss führt.

„Diese Grunddienstbarkeit war im Laufe der Jahre Gegenstand von Kontroversen“, sagte McGean. „Wir haben mit den Grundstückseigentümern in dieser Angelegenheit zusammengearbeitet. Das Abflussrohr dient nur diesen Grundstücken. Es wird keine zusätzlichen Abflüsse von diesem Grundstück geben. Wir sind der Meinung, dass diese Bedingungen erfüllt sind und dass dieses Projekt über ausreichende Designkontrollen verfügt.“

McGean sagte, dass er zwar mit dem Regenwasserkonzept für das Projekt zufrieden sei, aber dennoch bereit sei, weiterhin mit den Hotelentwicklern und den benachbarten Grundstückseigentümern zusammenzuarbeiten, um sicherzustellen, dass die potenziellen Überschwemmungsprobleme nicht verschlimmert werden.

„Wir kennen die Bedenken der Gemeinde“, sagte er. „

Der Projektentwickler Mike Meoli von Deep Blue Hospitality sagte, sein Unternehmen würde sich bereit erklären, das Entwässerungsrohr und den Abfluss bei Bedarf zu reinigen, wenn dies dazu beiträgt, die Bedenken der Nachbarn zu zerstreuen, auch wenn sein Projekt voraussichtlich nicht zu Überschwemmungsproblemen beitragen wird.

„Für uns ist es genauso wichtig, dass das Rohr nicht verstopft“, sagte er. „

Anwalt John Seipp, der die angrenzenden Grundstückseigentümer in Jamaica Bay und Sandpiper vertrat, erinnerte an die Geschichte der Entwässerungsprobleme für das gemeinsame Grundstück. Er sagte, die Anrainer seien zwar nicht generell gegen das Hotel, hätten aber Vorbehalte gegen den vorgeschlagenen Entwässerungsplan.

„Die Frage ist, ob sie Wasser in unser Rohr leiten werden“, sagte er. „Wenn ja, wie viel? Wenn sie unser Rohr benutzen wollen, wollen wir, dass sie eine Studie erstellen, um festzustellen, ob die gesamte Entwässerung des Grundstücks, die in das Rohr fließt, dieses nicht überfordert.“

Seipp wandte sich an den Ingenieur und Architekten Keith Iott, um technischen Sachverstand in der Entwässerungsfrage einzuholen. Iott, der die bestehenden Verhältnisse vor der Sitzung am Dienstag untersuchte, sagte, er glaube, dass das bestehende Rohr in der Grunddienstbarkeit entlang des geplanten Hotelgrundstücks nicht mehr funktioniere.

„Es würde mich wundern, wenn Wasser in den Rohrabschnitt fließt“, sagte er. „Das gesamte Planet Maze-Grundstück entwässert in diese nordwestliche Ecke. Ich denke, es sollte eine vollständige hydrografische Analyse durchgeführt werden. Ich denke, das könnte als laufende Überprüfung vor der Erteilung einer Baugenehmigung erfolgen. Die Absicht ist nicht, diesen Prozess zu verzögern, und sie sind nicht gegen das Hotel, aber das muss weiter untersucht werden.“

Nach beträchtlicher Debatte stimmte die Planungskommission mit 5:0 bei zwei abwesenden Mitgliedern dafür, den Lageplan für das neue Hilton Tru mit der zusätzlichen Bedingung zu genehmigen, dass der Bauträger die Entwässerungsberichte mit den angrenzenden Grundstückseigentümern Jamaica Bay und Sandpiper teilt.