Während Megabanken wie die Bank of America, Wells Fargo und JPMorgan Chase Anfang des Jahres für Schlagzeilen sorgten, indem sie separat Pläne ankündigten, Hypotheken anzubieten, die vom Kreditnehmer nur eine Anzahlung von 3 % erfordern, gibt es einen weiteren großen Kreditgeber, der von den Kreditnehmern im Stillen noch weniger verlangt.
Was viele auf dem Markt nicht wissen: Quicken Loans hat Ende letzten Jahres begonnen, ein noch besseres Angebot für Kreditnehmer anzubieten – eine Hypothek mit einer Anzahlung von 1 %.
Aber hier öffnet sich das Unternehmen zum ersten Mal über das Produkt.
Erstens ist das 1%-Anzahlungshypothekenprogramm von Quicken nicht für jedermann geeignet, da es mehrere Bedingungen und Voraussetzungen gibt, aber eine 1%-Anzahlung ist immer noch eine 1%-Anzahlung.
Es ist immer noch 66% niedriger als das, was Bank of America, Wells Fargo, JPMorgan Chase und viele andere große Kreditgeber anbieten.
Warum also hat Quicken Loans beschlossen, die Form zu brechen?
Nachdem er von Rob Chrisman, einem Insider der Hypothekenbranche, der das Programm von Quicken Anfang dieser Woche erwähnte, auf das 1%-Down-Programm von Quicken aufmerksam gemacht wurde, hat HousingWire Quicken kontaktiert, um genau diese Frage zu beantworten.
Jetzt, in einem exklusiven Interview, Bill Banfield, Quicken Loans ‚Vice President of Capital Markets, bietet mehr Details darüber, wie dieses Programm kam, wie es funktioniert, und warum es so wichtig für Quicken ist.
Laut Banfield, die 1% down Darlehen Programm ist nicht ganz so schockierend wie es scheint.
Das Programm ist eigentlich Teil einer Partnerschaft zwischen Quicken und Freddie Mac, die im Oktober 2015 angekündigt wurde.
Damals waren die Details der Partnerschaft spärlich, wobei die beiden Organisationen erklärten, dass das Programm „einzigartige, gemeinsam entwickelte Produkte bieten wird, um die Bedürfnisse der aufstrebenden Märkte zu erfüllen, einschließlich Millennials, erstmalige Hauskäufer und Kreditnehmer der Mittelklasse.“
Wie sich herausstellt, ist eine dieser Darlehensoptionen ein Darlehen mit einer Anzahlung von 1 %, aber wie Banfield feststellt, ist das Darlehen tatsächlich so strukturiert, dass es Teil des Home Possible Advantage-Programms von Freddie Mac ist, das das staatlich geförderte Unternehmen im Dezember 2014 ins Leben gerufen hat, und erfordert eine Anzahlung von 3 %.
Wie kommt Quicken Loans also von 1 % Anzahlung des Käufers zu den 3 %, die für die Teilnahme am Programm von Freddie Mac erforderlich sind? Quicken gewährt dem Kreditnehmer das zusätzliche Geld, sagte Banfield.
„Wir verlangen 1 % vom Verbraucher und wir geben dem Verbraucher einen Zuschuss von 2 %, so dass der Kunde sofort 3 % Eigenkapital hat“, sagte Banfield gegenüber HousingWire.
Aber das 1 %-Anzahlungsprogramm wird nicht jedem angeboten, sagte Banfield. Es gibt mehrere Regeln, wer förderfähig ist.
Erstens, Quicken’s 1% down Darlehen sind nur für den Kauf Hypotheken zur Verfügung. Refinanzierungen sind nicht zulässig. Zweitens kann das Programm nur für ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung verwendet werden, nicht für ein zweites Haus, eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie oder eine Genossenschaft.
Außerdem müssen Kreditnehmer einen FICO-Score von 680 oder höher haben, weniger als das Medianeinkommen für ihren Bezirk verdienen und ein Schulden-Einkommens-Verhältnis von 45 % oder weniger aufweisen.
Außerdem stellt Quicken Loans im Rahmen des Programms allen berechtigten Kreditnehmern einen kostenlosen Online-Kurs zum Thema Wohneigentum zur Verfügung. Erstkäufer müssen den Online-Kurs absolvieren, um für das Programm in Frage zu kommen.
Warum ist dieses Programm also für einen Kreditnehmer sinnvoll, abgesehen von der geringen Anzahlung natürlich?
Laut Banfield sind die Bedingungen dieses Kredits vorteilhaft gegenüber einem Kredit, der beispielsweise von der Federal Housing Administration (FHA) abgesichert wird.
„Die Wahrheit bei der FHA ist, dass der maximale Beleihungsauslauf 96,5 % beträgt“, erklärt Banfield. „Aber die meisten Käufer zahlen eine Hypothekenversicherungsprämie von 1,75 % im Voraus, so dass sie einen Beleihungsauslauf von 98,25 % haben.“
Da Fannie und Freddie den Kreditnehmern die Möglichkeit bieten, nur 3 % zu hinterlegen, ohne eine Hypothekenversicherungsprämie im Voraus zu zahlen und ohne eine Hypothekenversicherungsprämie während der gesamten Laufzeit des Kredits wie bei der FHA, haben die Kreditnehmer mehr Eigenkapital im Voraus und mehr Eigenkapital, wenn sie mit der MI fertig sind, so Banfield.
Angesichts dieser Bedingungen „würde man das nicht als Subprime-Darlehen bezeichnen“, sagte Banfield auf die Frage nach möglichen negativen Rückmeldungen zu diesem Programm. „Der Markt hat sich seit der Krise so sehr verändert. Die Regeln sind jetzt so viel anders.
Warum sollte man also Verbrauchern, die nur 1 % des Kaufpreises für ihr Haus aufbringen müssen, ein Darlehen anbieten?
Für Quicken geht es darum, mehr Verbrauchern zu helfen, ein Haus zu kaufen, und gleichzeitig sicherzustellen, dass dies auf intelligente und sichere Weise geschieht.
„Wir wollen den Menschen helfen und das auf intelligente Weise“, sagte Banfield. „Für uns stellte sich die Frage: Wenn man Zugang zu Krediten gewähren will, wie kann man es dann verantwortungsvoll tun? Wie kann man den Menschen helfen? Wenn Erstkäufer Schwierigkeiten haben, gibt es dann intelligente Wege, ihnen zu helfen und gleichzeitig den Zugang zu Krediten zu ermöglichen?“
Und Quicken sah diese Möglichkeit in den 3%-Down-Darlehensprogrammen von Freddie Mac und Fannie Mae, die im Dezember 2014 ebenfalls ein 3%-Down-Darlehensprogramm auf den Markt brachten.
Laut Banfield begann Quicken damit, beide Programme anzubieten, sah aber nur eine begrenzte Resonanz.
„Wir boten Fannie und Freddie 97%-LTV-Darlehen an, da sie diese wiederbelebten. Aber wir sahen ein blutarmes Wachstum bei diesen Programmen“, sagte Banfield.
„Die Frage war, wenn man Programme mit 3% anbietet, warum nehmen die Leute das nicht in Anspruch? Nun, die Leute werden das suchen, was für sie am besten ist“, so Banfield. „Und diese Programme waren anfangs viel zu detailliert darauf ausgerichtet, das Richtige für den richtigen Käufer zu finden.“
Aber in der Zeit, seit Fannie und Freddie diese Programme angekündigt haben, stellte Banfield fest, dass beide GSEs einige der Bedingungen geändert haben, um mehr Kreditnehmern die Möglichkeit zu geben, die Vorteile des Programms für niedrige Anzahlungen zu nutzen.
„Die Geschichten, die man hört, sind, wie man mehr Leute auf der Einstiegsebene, egal ob es sich um Erstkäufer oder Millennials handelt, in ein Haus bekommt,“ sagte Banfield. „Es gibt eine Menge Hürden. Einige Leute möchten FHA aus welchen Gründen auch immer vermeiden.
Also arbeitete Quicken mit Freddie Mac zusammen, um dieses Programm zu testen und seinen Kunden eine weitere vernünftige Darlehensoption anzubieten.
„Derzeit ist dies eine unserer Optionen für unsere Kunden. Es wird wirklich kundenspezifisch sein,“ sagte Banfield. „Wir wollen uns um unsere Kunden kümmern und ihnen so gut wie möglich helfen. Wenn dies also die beste Option für sie ist, dann sollten wir es tun. Wenn nicht, wenn ein FHA-Darlehen oder ein (vom Ministerium für Veteranenangelegenheiten unterstütztes) Darlehen eine bessere Option ist, dann machen wir das stattdessen.“
Banfield sagte, dass das Unternehmen seit seiner Einführung eine gute Resonanz auf das 1%-Down-Programm gesehen hat und erwartet, dass das Programm in Zukunft wachsen wird.
„Wir haben vor sechs oder sieben Monaten begonnen, dieses Programm anzubieten, und ich denke, es hat bisher sehr gut funktioniert“, sagte Banfield. „Dieses Programm ist stetig gewachsen und wir denken, dass es weiter wachsen wird.“