In der Immobilienwirtschaft ist das Prinzip der Regression einfach. Es handelt sich um das Phänomen, dass wertvolle Immobilien ihren Wert durch die umliegenden, weniger wertvollen Immobilien verlieren. Wenn Sie den Ratschlag kennen, „das billigste Haus im Viertel zu kaufen“, dann kennen Sie auch das Prinzip der Progression, bei dem der geschätzte Wert einer geringwertigen Immobilie durch das Vorhandensein von hochwertigen Immobilien in der Umgebung gesteigert wird. Regression ist das Gegenteil von Progression, und sie ist eine berechtigte Sorge für Hausverkäufer und -käufer.
Als Immobilienmakler sollten Sie sich über die durchschnittlichen Hauswerte in den Vierteln, in denen Sie Verkäufe tätigen, auf dem Laufenden halten. Neue Wanderungsbewegungen, wirtschaftliche Veränderungen, der Verfall älterer Häuser und Gebäude und der Zustrom neuer Unternehmen in einem Viertel – insbesondere bestimmter Einzelhändler wie Starbucks und Trader Joe’s – können die Immobilienwerte nach oben oder unten treiben. Schwankungen des Immobilienwerts treten nicht nur im Einzelfall auf. Wenn es zu einer großen Veränderung kommt, wie sie oben beschrieben wurde, ändern sich die Immobilienwerte in der gesamten Nachbarschaft. In Fällen, in denen die Werte zurückgehen, bedeutet dies einen Wertverfall für die neueren, wertvolleren Häuser in der Nachbarschaft.
Beispiele für Regression in Aktion
Das Prinzip der Regression funktioniert ähnlich wie das Prinzip der Konformität, das besagt, dass ein Haus mit einer Ausstattung, die weit außerhalb des typischen Angebots der Nachbarschaft liegt, aufgrund seiner Abweichung nicht zu seinem wahren Wert bewertet wird. Zum Beispiel wird ein großes, modernes Haus in einer Nachbarschaft mit kleineren, älteren Häusern unterbewertet, weil der typische Käufer, der nach Häusern wie dem größeren, modernen Haus sucht, nicht nach Häusern in Nachbarschaften mit kleinen, alten Häusern sucht.
In Dollarzahlen ausgedrückt, funktioniert die Regression so: In einem Viertel, in dem das durchschnittliche Haus einen Wert von 300.000 Dollar hat, wird ein Haus im Wert von 500.000 Dollar in einem anderen Viertel nicht für 500.000 Dollar geschätzt, selbst wenn es mit einem Haus identisch ist, das nur ein paar Blocks entfernt einen so hohen Wert hat.
Stellen Sie sich in einem hypothetischen Szenario vor, eine Person kauft eines der Häuser in dieser Gegend für 280.000 $ und beabsichtigt, zwei zusätzliche Schlafzimmer und ein weiteres Badezimmer hinzuzufügen, wodurch der Wert des Hauses über den Wert hinausgeht, für den es geschätzt wurde, obwohl es nur drei Schlafzimmer und ein Badezimmer hat, was typisch für diese Gegend ist. Obwohl ein Haus mit fünf Schlafzimmern und zwei Badezimmern am anderen Ende der Stadt für 450.000 $ verkauft werden könnte, könnte dieses Haus nur 425.000 $ erreichen, weil es von Immobilien umgeben ist, die durchschnittlich 300.000 $ wert sind.
Wie Immobiliengutachter das Prinzip der Regression zur Bewertung von Immobilien nutzen
Das Prinzip der Regression ist für Immobiliengutachter von großer Bedeutung. So funktioniert es in diesem Zusammenhang:
- Gutachter ermitteln die Verkaufszahlen für ähnliche Immobilien in der Umgebung der zu bewertenden Immobilie. Der Wert des Hauses wird als Preis pro Quadratmeter angegeben oder durch Division des ermittelten Wertes durch die Quadratmeterzahl ermittelt;
- Mit diesen Zahlen im Hinterkopf untersucht der Gutachter dann die Unterschiede zwischen den Immobilien. Dies können Unterschiede in der Anzahl der Schlafzimmer, Unterschiede in der Grundstücksgröße und Unterschiede in der Quadratmeterzahl sein. Es ist wichtig, sich vor Augen zu halten, dass eine größere Immobilie nicht automatisch wertvoller ist. Weitere Faktoren, die sich auf den Wert der einzelnen Immobilien auswirken, sind der Zustand der Innenausstattung und der Grundriss des Hauses. Anhand dieser Daten kann der Gutachter die einzelnen Immobilien als Punkte in einem Diagramm darstellen und sehen, wie der Wert einer einzelnen Immobilie unter Berücksichtigung bestimmter Variablen durch niedrigere Immobilien in der Nähe beeinträchtigt werden kann.
Schließlich kann der geschätzte Wert eines Hauses eine Menge bewirken. Er kann der Grund dafür sein, dass ein potenzieller Käufer aus dem Geschäft aussteigt – nachdem er gesehen hat, was ein Haus wirklich wert ist, sucht er oder sie vielleicht woanders nach einem Haus, das einen besseren Wert hat. Oder sie kann dazu dienen, den Wert eines Hauses als eheliches Vermögen bei der Scheidung eines Paares zu ermitteln. Auch Gewerbeimmobilien werden zur Bewertung von Vermögenswerten bei Konkursen, Fusionen, Übernahmen, Scheidungen, gewerblichen Verkäufen und gewerblichen Käufen bewertet.
Vorbereiten Sie sich mit Real Estate Prep Guide auf Ihre nächste Karriere
Wenn Sie wirklich Immobilienmakler werden wollen, müssen Sie sich gründlich auf die Prüfung für die Immobilienlizenz vorbereiten. Beginnen Sie noch heute mit der Vorbereitung auf Ihre Prüfung mit Real Estate Prep Guide. Wir sind von der Effektivität unseres Materials so überzeugt, dass wir jedem Schüler, der seine Prüfung nicht besteht, eine vollständige Geld-zurück-Garantie anbieten. Sie können Ihre Prüfung bestehen, und wir sind hier, um Ihnen genau dabei zu helfen. Arbeiten Sie mit Real Estate Prep Guide, um Ihrem Karriereziel im Immobilienbereich näher zu kommen.