Der Internal Revenue Code („IRC“) beschreibt nicht, in was ein Pensionsplan investieren kann, sondern nur, in was er nicht investieren darf. Die Abschnitte 408 & 4975 des Internal Revenue Code verbieten disqualifizierten Personen die Beteiligung an bestimmten Arten von Transaktionen. Der Zweck dieser Vorschriften besteht darin, die Nutzung von Rentenkonten für die Anhäufung von Altersguthaben zu fördern und denjenigen, die die Kontrolle über das Rentenkonto haben, zu verbieten, die Steuervorteile für ihr persönliches Konto zu nutzen.
Mit dem rauen Start des Jahres 2016 für die weltweiten Aktienmärkte sind alternative Anlagen, wie z. B. Immobilien, für viele Inhaber von Rentenkonten attraktiver geworden. Was viele Ruhestandskonto-Investoren jedoch nicht wissen, ist, dass im Steuergesetzbuch eine bemerkenswerte Bestimmung versteckt ist, die es einem 401(k)-Plan ermöglicht, Immobilien mit Hebelwirkung zu erwerben, ohne eine Steuer auszulösen. Lassen Sie mich das näher erläutern.
Im Allgemeinen sind die meisten Investitionen, die über ein Rentenkonto getätigt werden, von der Bundeseinkommensteuer befreit. Das liegt daran, dass ein Rentenkonto gemäß IRC Section 401 und 408 von der Steuer befreit ist. Gemäß IRC Section 512 des Internal Revenue Codes sind die meisten Formen von Kapitalerträgen, die von einem IRA erzielt werden, von der Steuer befreit. Einige Beispiele für steuerbefreite Einkünfte sind: Darlehenszinsen, Dividenden, Renten, Tantiemen, die meisten Mieteinnahmen aus Immobilien und Gewinne/Verluste aus dem Verkauf von Immobilien. Die Einkommensart, die ein Rentenkonto im Allgemeinen der UBTI unterwerfen könnte, ist hingegen Einkommen aus folgenden Quellen:
– Einkommen aus dem Betrieb eines aktiven Gewerbes oder Unternehmens – d.h. ein Restaurant, eine Tankstelle, ein Geschäft usw.
– Geschäftseinkommen, das über eine Durchlaufgesellschaft wie eine LLC oder eine Partnerschaft erzielt wird
– Verwendung eines Kredits ohne Rückgriffsrecht zum Kauf einer Immobilie (im Falle einer IRA)
– Verwendung einer Marge bei einem Aktienkauf
Diese Regeln finden sich in den Abschnitten 511-514 des Internal Revenue Code und sind als Regeln für steuerpflichtige Einkünfte aus nicht verbundenen Unternehmen (UBTI oder UBIT) bekannt geworden. Kommen die UBTI-Regeln zum Tragen, unterliegen die Einkünfte aus dieser Tätigkeit im Jahr 2016 in der Regel einer Steuer in Höhe von fast 40 %. Die UBTI-Regeln gelten sowohl für IRA- als auch für 401(k)-Pläne, allerdings gibt es eine einzigartige Ausnahme gemäß IRC 514(c)(9), die es einer 401(k)-Plan-Investition ermöglicht, Immobilien zu erwerben und eine regresslose Fremdfinanzierung zu nutzen, ohne Steuern auszulösen.
Wenn ein IRA Immobilien kauft, die mit einer Hypothekenfinanzierung fremdfinanziert sind, entsteht ein nicht verbundenes fremdfinanziertes Einkommen (UDFI), eine Art UBTI, auf das Steuern gezahlt werden müssen. Bei einem 401(k)-Plan können Sie jedoch eine Hebelwirkung nutzen, ohne den UDFI-Regeln und der UBTI-Steuer zu unterliegen. Diese Befreiung gemäß IRC 514(d)(9) bietet erhebliche Steuervorteile für die Verwendung eines 401(k)-Plans gegenüber einer IRA zum Erwerb von Immobilien. Um die Steuerbefreiung nach 514(c)(9) in Anspruch nehmen zu können, muss es sich bei dem Darlehen um ein gutgläubiges Darlehen ohne Rückgriffsrecht handeln, und das Darlehen muss für den Erwerb von Immobilien verwendet werden. Ein Darlehen ohne Rückgriffsrecht ist ein Darlehen, das durch eine Sicherheit, in der Regel eine Immobilie, besichert ist.
Wenn der Darlehensnehmer in Verzug gerät, kann der Emittent die Sicherheit beschlagnahmen, aber keine weitere Entschädigung vom Darlehensnehmer verlangen, selbst wenn die Sicherheit nicht den vollen Wert des ausgefallenen Betrags abdeckt. Dies ist ein Fall, in dem der Darlehensnehmer nicht persönlich für das Darlehen haftet.
Der Grund dafür, dass nur Darlehen ohne Rückgriffsrecht verwendet werden können, wenn mit Ruhestandsgeldern in Immobilien investiert wird, ist, dass IRC 4975(c)(1)(B) einer disqualifizierten Person verbietet, Geld zu verleihen oder eine andere Kreditgewährung zwischen einem Ruhestandskonto zu gewähren. Die Möglichkeit, ein Darlehen ohne Rückgriffsrecht für einen 401(k)-Plan zu erhalten, kann schwierig sein, und der Kreditgeber ohne Rückgriffsrecht verlangt im Allgemeinen mindestens fünfunddreißig Prozent des für das Projekt eingesetzten Eigenkapitals.
Die Möglichkeit, bei einem Immobilienerwerb eine Hebelwirkung zu erzielen, ohne Steuern auszulösen, könnte für Inhaber von Altersvorsorgekonten eine sehr lohnende Gelegenheit sein. Nach Ansicht vieler Immobilieninvestoren ist einer der größten Vorteile von Immobilieninvestitionen die Möglichkeit, eine Hebelwirkung zu nutzen. Leverage ist ein allgemeiner wirtschaftlicher Begriff für jede Technik zur Vervielfachung von Gewinnen und Verlusten. Bei Immobilien kann man mit Leverage eine viel höhere Rendite erzielen als ohne sie.
Es gibt einen Haken. Ihre 401(k)-Planunterlagen müssen den Erwerb von Immobilien zulassen, was nicht immer der Fall ist, insbesondere bei 401(k)-Plänen, die viele Arbeitnehmer abdecken. Wenn Sie jedoch selbständig sind oder ein Unternehmen haben, das außer Ihnen oder Ihrem Ehepartner keine Vollzeitbeschäftigten hat, könnte ein Solo 401(k)-Plan eine Lösung sein. Der Solo 401(k)-Plan, auch bekannt als Individual 401(k)-Plan, ist eine vom IRS genehmigte Art von qualifiziertem Pensionsplan. Der Solo 401(k)-Plan ist keine neue Art von Plan. Es handelt sich um einen traditionellen 401(k)-Plan, der nur einen Mitarbeiter abdeckt und somit die komplexen ERISA-Bestimmungen umgeht, weshalb er für Immobilien und andere alternative Anlagen so beliebt ist.
Für Immobilieninvestoren, die die Idee mögen, ihre Renditen auf dem Rentenkonto durch Hebelwirkung zu steigern, kann ein 401(k)-Plan oder ein Solo 401(K)-Plan, wenn sie selbständig sind, sehr sinnvoll sein. Natürlich ist der Kauf von Immobilien mit Ihrem Rentenkonto mit oder ohne Hebelwirkung nicht für jeden geeignet und nicht ohne Risiko und Kosten. Ein paar Dinge sind zu beachten: (i) Vergewissern Sie sich, dass Ihr 401(k)-Plan den Erwerb von Immobilien zulässt, (ii) vergewissern Sie sich, dass Sie ein Darlehen ohne Rückgriffsrecht als Teil des Immobilienerwerbs verwenden, (iii) vergewissern Sie sich, dass Sie Immobilien erwerben – die Befreiung gemäß IRC 514(c)(9) gilt nicht für den Erwerb von persönlichem Eigentum oder Inventar, und natürlich (iv) achten Sie auf die Wirtschaftlichkeit der Transaktion und die potenziellen Kosten des Darlehens sowie andere immobilienbezogene Ausgaben.