Zugang & Eigentumsrechte: Eine kurze Erörterung
Wenn in Kalifornien Immobilien gekauft und verkauft werden, wird das zu übertragende Grundstück anhand der Grundstücksgrenzen beschrieben. Darüber hinaus wird der Umfang des gekauften und verkauften Grundstücks im Verhältnis zu größeren Parzellen beschrieben, die zuvor von der Bundesregierung vermessen und beschrieben wurden. Diese größeren Parzellen, die als Townships bezeichnet werden, sind theoretisch 6-Meilen-Quadrate, die wiederum in 1-Meilen-Quadrate, die sogenannten Sections, unterteilt sind. Die Unterteilung dieser Sections kann auf verschiedene Weise beschrieben werden, was in einigen Fällen sehr verwirrend sein kann: seitenlange Peilungen und Entfernungen, die den unerfahrenen Leser sehr verwirren werden. In anderen Fällen kann die rechtliche Beschreibung so einfach sein wie z. B.: „Lot 7 of Parcel Map 1688, eingetragen im County of San Diego, State of California am 24. Juni 2017.“ Letztendlich definieren diese rechtlichen Beschreibungen die Immobilie, die bei einer Immobilientransaktion gekauft und verkauft wird.
Zusätzlich zur rechtlichen Beschreibung, die den Umfang der gekauften und verkauften Immobilie definiert, können rechtliche Beschreibungen für andere Ansprüche, die mit der Immobilie einhergehen, in die rechtliche Beschreibung aufgenommen werden. Eine solche Berechtigung ist das dokumentierte Recht auf Zugang zu dem betreffenden Grundstück, wenn es nicht an eine öffentliche Straße angrenzt, was als Zugangsparzelle bezeichnet wird.
Der Zugang zu und der Weg von Ihrem Grundstück ist kein Problem, wenn Ihr Grundstück an eine öffentliche Straße angrenzt. In ländlichen Gebieten müssen jedoch viele Grundstückseigentümer ihre Grundstücke über benachbarte Grundstücke erreichen. Diese Diskussion konzentriert sich auf die Probleme, die mit dem Zugang zu einem Privatgrundstück über ein anderes Privatgrundstück verbunden sind.
Der Zugangsweg, der von einer Person mit stillschweigender oder dokumentierter Zustimmung über ein Privatgrundstück gelegt wird, wird als Grunddienstbarkeit bezeichnet. Der Zweck einer Grunddienstbarkeit kann unterschiedlich sein. Die meisten Menschen verstehen unter einer Grunddienstbarkeit die Zufahrt und den Abgang für Fahrzeuge. Eine Grunddienstbarkeit kann aber auch dem Zugang zu Versorgungseinrichtungen, dem Zugang für Fußgänger und Reiter, dem Schutz von Lebensräumen und Ressourcen, der Beschränkung des Luftraums, dem Schutz vor Eingriffen und einer Vielzahl anderer Zwecke dienen.
Im Rahmen dieser Erörterung werden wir uns mit Grunddienstbarkeiten befassen.
Klassifizierungen von Grunddienstbarkeiten
Grunddienstbarkeiten
Eine Grunddienstbarkeit kann einer Person oder einer Parzelle zugute kommen. Die Person oder das Grundstück, das von einer Grunddienstbarkeit profitiert, wird als herrschendes Recht bezeichnet. Wenn eine Grunddienstbarkeit in die rechtliche Beschreibung eines Grundstücks aufgenommen wird, bezeichnet man sie als Grunddienstbarkeit, die mit dem betreffenden Grundstück verbunden ist. Diese Art von Grunddienstbarkeit „läuft mit dem Grundstück“, das von der Grunddienstbarkeit profitiert.
Wenn eine Grunddienstbarkeit einer Einzelperson gewährt wurde, gilt die Grunddienstbarkeit nur zugunsten der Einzelperson, solange sie lebt, es sei denn, in der Grunddienstbarkeitsurkunde ist etwas anderes angegeben (z. B. kann in der Grunddienstbarkeit angegeben sein, dass die Grunddienstbarkeit zugunsten der Einzelperson und ihrer Erben gilt; in diesem Fall würde der Anspruch beim Tod des ursprünglichen Berechtigten nicht erlöschen). Eine solche Grunddienstbarkeit wird als Grunddienstbarkeit in gross bezeichnet. Eine Grunddienstbarkeit wird nicht als Zugangsparzelle in der Eigentumsurkunde aufgeführt. Stattdessen wird sie in der Liste der Ausnahmen von der Eigentumsversicherung aufgeführt. Häufig bleiben diese Grunddienstbarkeiten noch lange nach dem Tod der Person als Ausnahme von der Eigentumsversicherung bestehen, es sei denn, es werden Vorkehrungen für die Aufgabe der Grunddienstbarkeit beim Tod der Person oder in der Grunddienstbarkeitsurkunde selbst getroffen (z. B. „…diese Grunddienstbarkeit erlischt mit dem Tod des Berechtigten…“). Grunddienstbarkeiten dieser Art erfordern Maßnahmen zur Beseitigung aus dem Eigentum, sobald sie erloschen sind.
Belastende Grunddienstbarkeiten
Eine Grunddienstbarkeit kann auch eine Parzelle belasten, was als belastende Grunddienstbarkeit bezeichnet wird. Das Grundstück, das durch eine Grunddienstbarkeit belastet wird, wird als dienendes Grundstück bezeichnet. Wie bereits erwähnt, können Grunddienstbarkeiten ein Grundstück auf unterschiedliche Weise belasten: Straßen, Fußgänger- und Reitwege, Versorgungseinrichtungen, Freiflächen, Luftraum, Wasser, Mineralien, Naturschutz, Eingriffe, Entwässerung, um nur einige der gängigsten Arten von Grunddienstbarkeiten zu nennen.
Zugangsarten
Wie bereits erwähnt, konzentriert sich diese Diskussion auf Grunddienstbarkeiten, die den Zugang zu und von einem bestimmten Grundstück ermöglichen. Im Allgemeinen gibt es zwei Arten von Grunddienstbarkeiten, die bei Immobilientransaktionen auf dem Lande üblich sind: den stillschweigenden physischen Zugang und den dokumentierten Zugang.
Der einschränkende Faktor bei einer typischen Immobilientransaktion ist die Grundbuchversicherung, d.h. wenn eine Grundbuchgesellschaft bestimmte wesentliche Fakten über ein Grundstück nicht versichern will, werden die Kreditgeber es nicht beleihen. Wenn ein Kreditgeber kein Darlehen für ein Grundstück vergibt, können weniger Käufer die Immobilie erwerben. Wenn weniger Käufer zur Verfügung stehen, die sich um den Kauf einer Immobilie bewerben, führt dies im Allgemeinen zu einem erheblichen Verlust des Marktwerts. Daher ist die Art der Zufahrt ein entscheidender Faktor, der bei einer Immobilientransaktion zu berücksichtigen ist, wenn das betreffende Grundstück nicht von einer öffentlichen Straße erschlossen wird.
Der stillschweigende physische Zugang
Der stillschweigende physische Zugang ist eine Situation, in der die Zufahrt über das belastete Grundstück offen und notorisch ohne Erlaubnis benutzt wurde und ein konstruktiver Hinweis, die Zufahrt nicht zu benutzen, nicht für einen bestimmten Zeitraum angebracht wurde. In Kalifornien beträgt der Zeitraum, der erforderlich ist, um einen Anspruch auf einen legalen, dokumentierten Zugang geltend zu machen, 5 Jahre. Eine Grunddienstbarkeit dieser Art wird als präskriptive Grunddienstbarkeit bezeichnet. Eine präskriptive Dienstbarkeit ist nicht versicherbar und gilt erst dann als „perfektioniert“ oder dokumentiert, wenn ein Gerichtsbeschluss feststellt, dass alle Voraussetzungen für eine präskriptive Dienstbarkeit erfüllt sind, und ein Gerichtsbeschluss erlassen wird.
Die Dienstbarkeit durch Rechtsverwirkung ist eine andere Form des stillschweigenden physischen Zugangs, bei der der Verkäufer eines Grundstücks erklärt, dass der Zugang zu dem betreffenden Grundstück über das andere Grundstück des Verkäufers führt, ohne dass eine solche Garantie schriftlich vorliegt.
Die Dienstbarkeit durch Notwendigkeit ist eine Situation, in der ein unterteiltes Grundstück aus einem größeren Grundstück entstanden ist, aber kein stillschweigender oder dokumentierter Zugang besteht. Wie bei anderen Formen des nicht dokumentierten Zugangs schafft die Grunddienstbarkeit die Grundlage für die Verfolgung eines dokumentierten Zugangs, sichert aber keinen Rechtsanspruch auf Zugang, solange dieser nicht durch eine Urkunde oder einen Rechtsstreit dokumentiert ist.
Die meisten Grundbuchämter versichern keinen impliziten Zugang.
Dokumentierter Zugang
Der rechtliche Zugang kann auf mindestens drei Arten dokumentiert werden, die für die meisten Grundbuchämter akzeptabel sind: durch eine Parzellenkarte, eine Urkunde oder einen Gerichtsbeschluss.
Durch eine Parzellenkarte reservierter Zugang kann einen dokumentierten Zugang schaffen, indem der Stadt oder dem Bezirk, der die Parzellenkarte genehmigt, Straßen gewidmet werden, oder indem Dienstbarkeiten über private Parzellen reserviert werden. Der Zugang zu den meisten städtischen Unterteilungen wurde auf diese Weise geschaffen.
Der Zugang durch eine Urkunde dokumentiert das Recht, das dem herrschenden Grundstück vom dienstbaren Grundstück eingeräumt wird, um das dienstbare Grundstück zu durchqueren, im Allgemeinen über einen bestimmten Weg. Der durch eine Urkunde geschaffene Zugang erscheint als Zugangsparzelle, die der rechtlichen Beschreibung in der Versicherungspolice hinzugefügt wird.
In Fällen, in denen der Zugang streitig ist, können Gerichte die Schaffung eines Zugangs anordnen. Der gerichtliche Zugang kann bei einer Titelrecherche übersehen werden, da der zugesprochene Zugang nicht in einer Urkunde erscheint, in der Titelrechercheure in erster Linie nach Zugangsparzellen während einer Titelkette suchen. Wenn ein Gericht die Gewährung einer Zufahrt anordnet, muss der Gerichtsbeschluss der zuständigen Behörde für das Gebiet, in dem sich das Grundstück befindet (Stadt oder Landkreis), zugestellt und von dieser akzeptiert werden, bevor das Grundbuchamt das Grundstück versichern kann.
In allen Fällen der Zufahrt muss der zurückgelegte Weg spezifiziert (vermessen oder anderweitig spezifisch definiert) und maßstabsgetreu auf einer Grundstückskarte eingezeichnet werden können, bevor die meisten Grundbuchämter die Zufahrt versichern können. Dies war eine kurze Erläuterung der Grunddienstbarkeiten und der verschiedenen rechtlichen Details im Zusammenhang mit dem Zugang zu Privatgrundstücken. Für weitere Informationen über Grunddienstbarkeiten und andere Fragen im Zusammenhang mit Grunddienstbarkeiten kontaktieren Sie uns!