OCEAN CITY – Los planificadores del complejo turístico aprobaron esta semana el plan del emplazamiento de un nuevo hotel de marca de cinco pisos y 105 habitaciones, pero no antes de que se disiparan las preocupaciones de los vecinos sobre posibles problemas de drenaje.
La Comisión de Planificación de Ocean City tuvo ante sí el martes una revisión del plan del emplazamiento para un nuevo hotel Hilton Tru a lo largo de la carretera costera entre la calle 33 y la avenida Hitchens. El lugar alberga actualmente el Planet Maze laser tag facility junto con un campo de minigolf que finalmente será derribado para dar paso al nuevo proyecto hotelero. Hilton Tru es un concepto relativamente nuevo del gigante del alojamiento que atrae a un grupo demográfico más joven.
El abogado local Hugh Cropper IV, que representaba al promotor del proyecto, Deep Blue Hospitality, explicó que el concepto incluye habitaciones de hotel bien equipadas pero más pequeñas con un mayor énfasis en las zonas comunes. Por ejemplo, los planes para el nuevo Hilton Tru de la calle 33 incluyen zonas comunes interiores y exteriores con áreas de juego, puestos de trabajo y otros servicios.
«Es un nuevo concepto», dijo. «Es una especie de paso en otra dirección. La tendencia ha sido la de habitaciones y suites más grandes, pero esto es más pequeño y contemporáneo. Hay mucha zona comunitaria. El concepto es animar a la gente a utilizar las zonas comunitarias y no pasar tanto tiempo en sus habitaciones».
El administrador de zonificación Frank Hall abordó sistemáticamente las preocupaciones y condiciones del personal después de una cuidadosa revisión de los planes, incluyendo los impactos del tráfico, la iluminación y el paisajismo y los puntos de entrada y salida. El plan prevé un hotel de cinco plantas con un diseño contemporáneo que incluye 105 habitaciones y amplias zonas comunes. Hall explicó que el proyecto, tal y como estaba previsto, cumplía todos los requisitos del código de la ciudad.
«No hay excepciones especiales ni variantes», dijo. «El proyecto cumple con el código en todos los sentidos»
Jeff Thaler, uno de los directores del equipo de desarrollo, estuvo de acuerdo en que una estricta revisión del personal no reveló la necesidad de ninguna excepción especial o variantes. El proyecto incluye sólo 104 plazas de aparcamiento para 105 habitaciones, pero una de ellas está dedicada a una parada de autobús municipal, por lo que no cuenta para los requisitos de aparcamiento.
«Creemos que hemos cumplido y hecho todo lo que se nos ha pedido», dijo. «Este proyecto respeta el carácter del barrio y será un gran activo».
Algunos miembros de la comisión de urbanismo expresaron su preocupación por el impacto en el tráfico en una zona que ya está frecuentemente congestionada en las horas punta. La ingeniera de tráfico Betty Tustin, del Grupo de Tráfico, explicó que había una vía de servicio de sentido único en la parte trasera de la propiedad que canalizaría el tráfico del hotel hacia la intersección señalizada de la calle 33. Además, el plan del sitio incluye una amplia señalización en la propiedad para dirigir a los huéspedes a las intersecciones señalizadas y los pasos de peatones.
«Tenemos una idea de la cantidad de tráfico generado por Planet Maze y el mini-golf y fue alrededor de 300 en algunos días y 800 en los días grandes con un promedio de alrededor de 400», dijo. «Un hotel con 105 habitaciones generará mucho menos tráfico. Los huéspedes utilizarán el transporte público o irán a pie a donde quieran ir cuando estén aquí».
Quizás el mayor problema, y un asunto que amenazaba con hacer descarrilar el proceso de aprobación del plan del sitio, tenía que ver con el drenaje de las aguas pluviales de la propiedad. El ingeniero del promotor explicó que el proyecto, tal y como estaba diseñado, reducía la cantidad de superficie permeable que drenaba de la propiedad en comparación con la existente en el terreno.
Hay una servidumbre de gestión de aguas pluviales de 3 metros a lo largo del lado norte de la propiedad que, en última instancia, desemboca en la bahía a través de un sistema de drenaje que incluye tuberías que conducen al desagüe. Esa servidumbre de 10 pies se convirtió en un punto de contención para los propietarios vecinos de los condominios Jamaica Bay y Sandpiper on the Bay.
Estos propietarios no se opusieron al nuevo hotel en general, pero plantearon su preocupación por la contribución del proyecto a lo que ya es un problema de drenaje en ocasiones. El ingeniero de la ciudad Terry McGean proporcionó una breve historia sobre los problemas de drenaje e inundaciones en la zona que incluyó una demanda hace décadas. Básicamente, había una tubería de drenaje que conducía al desagüe de la bahía en la servidumbre de aguas pluviales de 3 metros que se bloqueaba u obstruía de vez en cuando. Además, el propio desagüe se obstruía a menudo con arena y otros residuos, limitando el flujo de las aguas pluviales de las propiedades.
Como resultado de la demanda, se instaló una nueva tubería de drenaje en la servidumbre que manejaba la escorrentía de las propiedades adyacentes de Jamaica Bay y Sandpiper, pero esa tubería terminaba en la línea de propiedad de la parcela que albergará el nuevo hotel. La tubería existente en la servidumbre a lo largo de la propiedad del hotel ha sido abandonada desde entonces y no se conecta a la tubería que conduce al desagüe.
«Esa servidumbre ha sido objeto de controversia a lo largo de los años», dijo McGean. «Hemos trabajado con los dueños de las propiedades en esa cuestión. Esa tubería de desagüe sólo sirve a esas propiedades. No habrá ninguna escorrentía adicional desde este lugar. Creemos que esas condiciones se han cumplido y nos sentimos cómodos de que este proyecto tenga suficientes controles de diseño».
McGean dijo que aunque se sentía cómodo con el diseño de las aguas pluviales para el proyecto, estaba dispuesto a seguir trabajando con los desarrolladores del hotel y los propietarios vecinos para asegurarse de que los posibles problemas de inundación no se exacerben.
«Reconocemos las preocupaciones de la comunidad», dijo. «Trabajamos para responder a esas preocupaciones y seguiremos haciéndolo a medida que el proyecto avance».
El promotor del proyecto, Mike Meoli, de Deep Blue Hospitality, dijo que su empresa estaría de acuerdo en limpiar la tubería de drenaje y el desagüe según fuera necesario si eso ayudaba a aliviar las preocupaciones de los vecinos, aunque no se espera que su proyecto contribuya a ningún problema de inundación.
«Para nosotros es igual de importante que la tubería no retroceda», dijo. «Si los costes no son escandalosos y hay que hacerlo una vez al año, estaremos encantados de hacerlo».
El abogado John Seipp, que representaba a los propietarios adyacentes de Jamaica Bay y Sandpiper, reiteró algunos de los antecedentes de los problemas de drenaje de la propiedad combinada. Aunque dijo que los propietarios adyacentes no estaban en contra del hotel en general, tenían reservas sobre el plan de drenaje propuesto.
«La pregunta es, ¿van a poner agua en nuestra tubería?», dijo. «Si es así, ¿cuánta? Si van a utilizar nuestra tubería, queremos que realicen un estudio para determinar si todo el drenaje de ese terreno que va a parar a esa tubería no va a saturarla».
Seipp recurrió al ingeniero y arquitecto Keith Iott para que aportara sus conocimientos técnicos sobre la cuestión del drenaje. Iott, que examinó las condiciones existentes antes de la reunión del martes, dijo que creía que la tubería existente en la servidumbre a lo largo de la propiedad del hotel propuesto ya no funcionaba.
«Me sorprendería que hubiera agua entrando en la sección de la tubería», dijo. «Toda la propiedad de Planet Maze desagua en esa esquina noroeste. Creo que debería hacerse un análisis hidrográfico completo. Creo que podría hacerse como una revisión en curso antes de la emisión de un permiso de construcción. La intención aquí no es paralizar este proceso y no están en contra del hotel, pero esto necesita más estudio».
Después de un debate considerable, la comisión de planificación votó 5-0 con dos miembros ausentes para aprobar el plan de sitio para el nuevo Hilton Tru con una condición añadida de que el desarrollador comparta los informes de ingeniería de drenaje con los propietarios adyacentes Jamaica Bay y Sandpiper.