En Singapur hay tres tipos principales de arrendamiento: de dominio absoluto, de 999 años y de 99 años.
En el caso de las propiedades construidas en terrenos de dominio absoluto, el terreno pertenece al propietario del arrendamiento de forma indefinida, por lo que no hay que preocuparse de que el contrato de arrendamiento se agote (salvo la temida adquisición por parte del gobierno, por supuesto). Esto se extiende, hasta cierto punto, a las propiedades de 999 años de arrendamiento también, ya que 999 años es ciertamente suficiente para albergar a muchas generaciones con facilidad.
El más preocupante de todos es el de las propiedades de 99 años de arrendamiento. ¿Qué derechos tienen los propietarios de esta clase de activos al final de la tenencia, cuando el título de la tierra revierte a sus propietarios originales?
Para este artículo, nos centraremos en el efecto de la expiración del arrendamiento en los propietarios privados (como los condominios y los HUDC privatizados). Si usted está preocupado por HDBs, hemos escrito sobre eso aquí.
¿A quién revierte el arrendamiento y qué sucede entonces?
Más de tres cuartas partes de la tierra en Singapur es de propiedad estatal y está en manos de la Autoridad de Tierras de Singapur (SLA), que actúa como custodio de la tierra. El resto se compone de las pocas parcelas de tierra libre en manos de otros departamentos gubernamentales, como el HDB, el JTC, la PSA y los propietarios privados.
Al expirar un contrato de arrendamiento de 99 años, la propiedad de la tierra vuelve al Estado, y los derechos de cualquier propietario se extinguen efectivamente.
Pero seguramente los propietarios tendrán derecho a una compensación justa por sus casas que permanecen en la propiedad Desafortunadamente no. La dura (y algunos podrían decir injusta) realidad es que el SLA no tiene ninguna obligación de reembolsar o pagar ningún tipo de compensación.
¿Qué opciones tienen entonces los propietarios de viviendas arrendadas por 99 años?
Los propietarios de inmuebles con 99 años de arrendamiento tienen dos opciones, y ambas implican el pago de una prima al gobierno para ampliar la duración del arrendamiento.
Pueden completar el arrendamiento de su terreno con SLA directamente, o vender su propiedad a un promotor externo (conocido como venta colectiva o en bloque). Ambas opciones deben ser realizadas por todos los propietarios de forma colectiva, y no pueden llevarse a cabo de forma individual.
Ampliación del contrato de arrendamiento
En este caso, los propietarios solicitan a la SLA la ampliación de su contrato de arrendamiento a 99 años de nuevo, con el pago de una prima de suelo. Así, por ejemplo, si quedan 50 años en el terreno, los propietarios pueden recargar otros 49 años para que el arrendamiento vuelva a ser de 99 años.
Esta prima es evaluada por el tasador jefe de la SLA caso por caso, teniendo en cuenta factores como el número de años que le quedan al arrendamiento.
En este punto, queda a discreción de la SLA aprobar o rechazar la solicitud. Para tomar su decisión, el SLA considera varios factores del arrendamiento, entre ellos si la prórroga encajaría con la intención del gobierno a largo plazo con el terreno y si el uso propuesto optimizaría el uso del terreno.
En el caso de que se apruebe la prórroga del arrendamiento, los propietarios podrán seguir ocupando su propiedad durante la duración de la tenencia renovada de 99 años.
Esta sería, por supuesto, la opción ideal para la mayoría de los propietarios de inmuebles de 99 años, pero desgraciadamente, la exorbitante prima de suelo que cobra el SLA hace que esta opción sea demasiado cara para los particulares de a pie, y suele ser la vía que toman las empresas u otras entidades de titularidad privada que pueden permitírselo.
Ejemplos de propiedades que han recibido con éxito top-ups de arrendamiento incluyen la antigua Casa Shing Kwan y el edificio ICB (ahora el edificio SGX), la antigua Casa de la Unión de Ultramar (ahora 50 Collyer Quay) y el antiguo edificio HMC (ahora Lumiere).
Venta colectiva (o en bloque)
La venta colectiva, (o como se conoce popularmente, en bloque), es la opción preferida por los propietarios individuales, ya que hace recaer la cuantiosa obligación del pago de la prima del terreno en los promotores privados o en las empresas que están en mejores condiciones de afrontarla.
La desventaja es que, a diferencia de lo que ocurre con la ampliación del contrato de arrendamiento, los propietarios ya no tendrán derecho a permanecer en su propiedad, ya que los derechos de arrendamiento se transfieren a los promotores privados.
Sin embargo, lo que sí obtienen es una compensación por su propiedad, a la que no habrían tenido derecho si el contrato de arrendamiento hubiera seguido su curso.
2007 fue el año de mayor venta en bloque, incluyendo la mayor venta en bloque hasta la fecha: la venta de los apartamentos Farrer Court. Sus 618 unidades se vendieron por un total de 1.339 millones de dólares, lo que supuso para cada propietario la friolera de entre 2.122 y 2.238 millones de dólares (después de los gastos generales). En 2016 también se produjo la venta colectiva de dos urbanizaciones HUDC privatizadas (Shunfu Ville y Raintree Gardens) y prevemos que esta tendencia de venta en bloque de urbanizaciones HUDC continuará en 2017.
Si quieres un resumen del proceso de venta en bloque, asegúrate de consultar nuestro artículo al respecto aquí.
Propiedades arrendadas por 99 años: ¿Si o no?
Si su objetivo es comprar una casa que pueda pasar de generación en generación, una propiedad arrendada por 99 años definitivamente no es para usted.
Pero si se conforma con ser propietario de la casa durante toda su vida (hey, sus hijos pueden valerse por sí mismos), o si la compra tiene fines puramente de inversión, entonces vale la pena considerarlo seriamente.
Hemos discutido el tema de las propiedades de dominio absoluto frente a las de arrendamiento anteriormente, así que asegúrese de comprobarlo aquí para una comparación más profunda.
Si bien el arrendamiento de una propiedad afecta indudablemente al potencial de su revalorización, hay otros factores que también entran en juego. Por ejemplo, tanto si se trata de una vivienda en propiedad como en arrendamiento, hay que elegir una urbanización que esté situada cerca de una estación de MRT, de buenos colegios y de otros servicios (se puede hacer con los filtros de búsqueda de 99.co, que permiten acotar los resultados en función de su proximidad a diversos servicios). Esto hace que la urbanización sea más deseable para los promotores privados, lo que aumenta las posibilidades de conseguir una venta en bloque en el futuro.