He estado en este sitio por un tiempo y no publico tanto como me gustaría, pero he apreciado la montaña de información que se encuentra aquí. Intencionalmente esperé hasta que cerré el préstamo (que ocurrió hoy temprano) hasta que publiqué esto. Voy a tratar de mantener esta introducción breve como el puesto será bastante largo. En resumen, hice una refinanciación y el nuevo préstamo incluye fondos para el trabajo de renovación que estoy haciendo. Con este tipo de préstamo el banco basará la cantidad del préstamo en el ARV. Soy una persona bastante conservadora en lo que respecta a mis inversiones. No me pongo las gafas de color de rosa cuando hago proyecciones. El tasador valoró el ARV de la casa en 240.000 dólares, que estaba muy por debajo incluso de mi propia cifra conservadora de unos 250.000 dólares. Llamé a mi persona de préstamos y me dijo que si sentía que era demasiado bajo, debería escribir una carta para disputarlo. Hice mi búsqueda aquí, por supuesto, así como las búsquedas en Google en la apelación de una evaluación y la mayoría de lo que encontré dijo que la única manera de tener una oportunidad de luchar es para que haya ventas recientes que el tasador no tuvo en cuenta. Eso no era una opción para mí, así que básicamente tuve que desglosar cada comp que utilizó. He copiado y pegado a continuación la carta exacta que envié al banco. La única edición que he hecho es quitar las direcciones y los enlaces.
Señor/señora,
Escribo esta carta para apelar la evaluación que recibí que no creo que refleje el verdadero ARV de la propiedad. Uno de los elementos que no se refleja en la evaluación es el hecho de que la propiedad está en un distrito histórico. Creo que esta designación histórica añade valor a la propiedad.
He ido más a fondo en por qué creo que hay fallas en los comps utilizados a continuación:
Comp # 1 – (Insertar la dirección)
- Esta casa es comparable en tamaño, pero la ubicación es significativamente inferior a la ubicación de la propiedad en cuestión. Esta comp está mucho más lejos de la universidad principal. La propiedad sujeta tiene una fuerte concentración de estudiantes y la actividad de alquiler de los estudiantes.
- Esta propiedad aparece en el sitio web del asesor de impuestos como «Apt.Boarding home», que creo que reduce el valor de esta propiedad también.
Comp #2 – (Insertar dirección)
- Son similares en la ubicación, pero la propiedad del sujeto es más del 30% más grande que este comp. Esta evaluación está sugiriendo que estas dos propiedades valen la cantidad exacta, incluso con una gran diferencia en el tamaño.
- La propiedad del sujeto incluirá un dormitorio adicional, sala de lavandería y tiene un sótano más grande en pies cuadrados.
Comp # 3 – (insertar la dirección)
- Esta propiedad entró en el contrato y se cerró dos semanas después de que se enumeran en la MLS. Creo que esto refleja un bajo precio de venta/vendedor en apuros que necesitaba mover la propiedad inmediatamente.
Comp #4 – (Dirección insertar)
- Esta comp vendió dos veces en un lapso de 4 meses. Esto parece ser un tirón y se acaba de vender para un beneficio rápido. Después de que se vendió la 1 ª vez que fue re-listado 2 1/2 meses más tarde y luego se vende un poco más de un mes después.
- La ubicación de esta comp es similar a la propiedad en cuestión, pero es mucho más pequeño en el tamaño.
Comp #5 – (inserción de la dirección) #6 – (inserción de la dirección)
- Estas dos propiedades son actualmente listados activos y creo que las estimaciones dadas a la propiedad en cuestión en relación con estos están en línea con el ARV.
Abajo he enumerado otros comps cercanos que creo que también apoyan que la propiedad en cuestión tiene un ARV más alto que el sugerido en la valoración.
(Insertar dirección)
- Esta propiedad se vendió el 16/7/14 por $244,000
- La casa tiene 6 dormitorios, 2 baños, 1144 pies cuadrados interiores, 996 pies cuadrados de tamaño de lote.
- Esta casa es más de 1000 pies cuadrados más pequeña que la propiedad en cuestión
- El listado señala que había un «vendedor motivado». Lo que sugiere que estaban buscando para mover la propiedad muy rápidamente
- Aquí es un enlace a la lista: (enlace de inserción)
(Dirección de inserción)
- Esta propiedad se vendió el 4/29/14 por $ 235,000
- La casa es de 6 dormitorios, 3 baños, 1530 pies cuadrados interiores, 1107 pies cuadrados de tamaño de lote.
- Esta casa es más de 1000 pies cuadrados más pequeña que la propiedad en cuestión
- Están en una ubicación similar
- Aquí hay un enlace al listado: (insertar enlace)
- (Insertar dirección) (listado activo)
- Esta propiedad se cotiza actualmente en $ 325,000
- La casa es de 6 dormitorios, 2 baños, 1800 pies cuadrados interiores, 980 pies cuadrados de tamaño de lote.
- Esta casa es casi 1000 pies cuadrados más pequeña que la propiedad en cuestión
- Están en una ubicación similar
- Aquí hay un enlace al listado: (link insert)
- (Address insert) (active listing)
- Esta propiedad está actualmente listada en $395,000
- La casa tiene 6 dormitorios, 1 baño, (la descripción del listado dice 5 dormitorios, 2 baños), 1895 pies cuadrados interiores, 1102 pies cuadrados de tamaño de lote.
- Esta casa es casi 1000 pies cuadrados más pequeña que la propiedad en cuestión
- Esta comp es un poco más cerca de la universidad principal de la zona
- Aquí está un enlace a la lista: (link insert)
Gracias por tomarse el tiempo para revisar esto y espero que encuentre que la información que he proporcionado, de hecho, apoyar una mayor valoración de la casa.
Saludos cordiales,
Damian Baynes
Al final me tomó un poco menos de dos horas para compilar toda la información que he utilizado y para escribir la carta al banco. Me pidieron una prueba de que la casa está en un distrito histórico que les proporcioné. ¡Unas semanas más tarde se programó una segunda evaluación y la segunda evaluación volvió en $ 264K! Esta diferencia de 24 mil dólares fue literalmente la diferencia entre obtener este préstamo y no obtenerlo. Se que es una lectura larga pero espero que ayude a otros que alguna vez se encuentren en una situación similar.