No es raro que los contratos inmobiliarios incluyan prorrateos tanto para los compradores como para los vendedores. Los prorrateos existen para dividir razonablemente cualquier gasto relacionado con la propiedad, incluyendo los impuestos a la propiedad, las cuotas de la Asociación de Propietarios (HOA), los intereses de la hipoteca, los servicios públicos, etc., de manera que ambas partes no se vean obligadas a pagar más de lo que les corresponde.
Muchas veces los compradores son cargados por los prorrateos en un contrato de bienes raíces, pero los vendedores a menudo pueden estar en el gancho para estos gastos también. El coste asociado a estos gastos se incluirá como un débito para una parte y un crédito para la otra en los respectivos extractos de cierre.
Entonces, ¿cómo funcionan exactamente los prorrateos en los contratos inmobiliarios? Para tener una mejor idea, es útil ver cada tipo de prorrateo por separado, ya que cada uno se calcula de manera diferente.
Prórroga de los impuestos sobre la propiedad
Si usted es dueño de una propiedad, tendrá que pagar los impuestos sobre la propiedad. La cantidad que tiene que pagar dependerá de una serie de factores, incluyendo su ubicación exacta. Cada estado calcula sus impuestos sobre la propiedad basándose en su propio año natural. En California, el año natural a efectos del cálculo de los impuestos sobre la propiedad es del 1 de julio al 30 de junio.
Los impuestos se suelen pagar en dos plazos en lugar de en una sola suma al final del año natural. En California, estas fechas son el 1 de noviembre y el 1 de febrero. Se cobra una multa del 10% por los pagos atrasados.
Tendrá que determinar si los impuestos han sido pagados por adelantado o si aún no han vencido y deben ser pagados en una fecha posterior. Si los impuestos ya han sido pagados por adelantado, los vendedores recibirán un prorrateo de crédito y los compradores recibirán un prorrateo de débito. Por otro lado, si los impuestos aún no se han pagado, los vendedores recibirán un prorrateo de débito y los compradores recibirán un prorrateo de crédito.
Si el último pago del vendedor en concepto de impuestos sobre la propiedad abarcó un período de tiempo posterior a la fecha de cierre, el prorrateo se realizará desde la fecha de cierre hasta la fecha en que se paguen los impuestos. En este caso, el prorrateo será un crédito para el vendedor y un débito para el comprador.
Por ejemplo, si la fecha de cierre de la operación es el 20 de octubre de 2017 y el vendedor pagó la primera cuota que cubre hasta el 1 de febrero de 2018, se abonará al vendedor y se cargará al comprador entre estas dos fechas. El propósito de este prorrateo es reembolsar al vendedor por este período de tiempo que la propiedad ya no tiene el nombre del vendedor en el título.
Si la fecha de cierre llega después de la fecha de vencimiento de los impuestos a la propiedad, el prorrateo se calcula desde el primer día de la cuota de impuestos hasta la fecha de cierre.
Por ejemplo, si la fecha de cierre es el 15 de febrero de 2018, y el vendedor aún no ha pagado la segunda cuota que vencía el 1 de febrero, se cargará al vendedor y se abonará al comprador desde el 1 de febrero de 2018 hasta el 15 de febrero de 2018. Esto reembolsará al comprador por el período de tiempo que el vendedor era dueño de la propiedad dentro de ese período de impuestos.
A veces los prorrateos de impuestos a la propiedad se pagan de los ingresos del vendedor, y la parte no utilizada se acreditará al vendedor y se cargará al comprador si la fecha de cierre se acerca a la fecha de vencimiento de los impuestos a la propiedad a pagar. Asegúrese de leer detenidamente su contrato para saber si se le abonará o cargará cualquier impuesto sobre la propiedad asociado al inmueble en cuestión.
Prórrogas del seguro hipotecario
Cada pago hipotecario realizado cubre los intereses pagados el mes anterior. Por ejemplo, un pago de hipoteca que se hace el 1 de junio paga los intereses de mayo. Los prestamistas suelen cobrar los intereses hipotecarios hasta 30 días antes de que haya que hacer el primer pago de la hipoteca cuando se contrata un nuevo préstamo hipotecario. Los vendedores deberán pagar los intereses a los compradores hasta la fecha de cierre o hasta esa fecha. El comprador será entonces responsable de pagar los intereses en el siguiente pago de la hipoteca tras el cierre de la plica.
Por ejemplo, si una operación se cierra el 15 de abril, el primer pago de la hipoteca vencerá el 1 de junio y cubrirá los intereses de mayo. A los compradores se les cobrarán los intereses desde el 15 de abril hasta el 1 de mayo en su declaración de cierre.
Para calcular el prorrateo de los intereses, será necesario establecer el número de días de intereses que el vendedor debe al comprador. El importe de los intereses por día se multiplica por el número de días de intereses adeudados para obtener el importe total adeudado.
Prorrateo de las cuotas de la HOA
Si la propiedad en cuestión está regida por una asociación de propietarios (HOA), se cobrarán cuotas mensuales para cubrir los gastos relacionados con el mantenimiento y la gestión de la propiedad en general. Los compradores y vendedores deben dividir esta cuota por la cantidad de tiempo que cada parte estará en la casa durante el mes en curso.
Digamos que el cierre es el 15 de mayo y que las cuotas de la HOA son de 200 dólares al mes. Si el vendedor aún no ha pagado las cuotas de mayo, se pagarán con los ingresos del vendedor por el período de tiempo entre el 1 y el 15 de mayo. Si el vendedor ya ha pagado las cuotas de mayo de la HOA, el comprador será responsable de cubrir este período de tiempo.
Portabilidad de los servicios
Los servicios no suelen ser objeto de prorrateo en los contratos inmobiliarios, pero a veces son aplicables en algunas jurisdicciones. Por ejemplo, en algunos municipios, si el vendedor no paga los servicios públicos de la ciudad o del condado, se transferirán a las liquidaciones de impuestos y se deducirán de la factura de impuestos para su prorrateo.
En resumen
Nadie quiere tener que pagar más de lo que debe en un acuerdo inmobiliario, independientemente de lo pequeño que sea el importe. Los cálculos de prorrateo hacen que todo sea justo y que se pague sólo lo que le corresponde a cada parte. Estos pueden ser cálculos intrincados, que deben ser cuidadosamente revisados cuando tanto los compradores como los vendedores reciben una copia de sus declaraciones de cierre con el fin de garantizar las divisiones se han calculado de manera justa y precisa.