¿Es usted un inversionista de bienes raíces que tiene dificultades para encontrar una buena compañía de títulos que cierre sus tratos?
Los dobles cierres, o «back to back closings», ocurren cuando dos liquidaciones de bienes raíces separadas en la misma propiedad se programan secuencialmente. Efectivamente, ocurren al mismo tiempo, porque el primer cierre o A-B o «A a B» está condicionado al segundo cierre o B-C o «B a C». Si B-C no se cierra, entonces A-B se deshace y nunca se finaliza. La reacción natural de mucha gente, cuando no entiende algo, es alegar «¡fraude!» o «¡ilegal!». ¿Está usted cansado de oír esto? Nosotros sí. No hay nada ilegal o incorrecto en los cierres dobles.
Son perfectamente legales y éticos. Sin embargo, los partidos suelen tener problemas en tres tipos de circunstancias.
En primer lugar, la financiación del comprador final, en particular FHA o VA, no siempre permite los cierres dobles debido a la falta de maduración del título. Muchas instituciones de crédito al por menor y / o proveedores de seguros hipotecarios (como HUD-FHA) exigen que los inversores mantengan el título de las propiedades durante 90 días con el fin de evitar problemas con el flipping fraudulento donde no se añade ningún valor a la propiedad, pero hay un aumento de precio significativo en una transmisión posterior.
En segundo lugar, a veces la entidad vendedora – por lo general un prestamista de REO o un banco de venta al descubierto – inserta las restricciones de la escritura en la primera transacción, y por lo tanto impide un doble cierre. Por último, a veces otros participantes en la operación, como las compañías de títulos o incluso los agentes inmobiliarios, intentan echar por tierra la operación por falta de comprensión o conocimiento. Por cierto, siempre es una buena idea proporcionar información completa a todas las partes, al menos en lo que respecta a la estructura del acuerdo, incluso si los términos específicos no son totalmente transparentes.