Extinción de servidumbres

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Términos:

Vinculación:
La extinción de una servidumbre por el transcurso del tiempo para el que estaba prevista su duración.

Fusión de título:
La extinción de una servidumbre que se produce cuando la persona o entidad titular de la servidumbre adquiere el título de propiedad del predio sirviente o cuando una misma persona alcanza la propiedad tanto del predio dominante como del predio sirviente.

Liberación:
La extinción de una servidumbre que se produce cuando el titular de la servidumbre libera al predio sirviente de los términos de la servidumbre.

Abandono:
La extinción de una servidumbre que se produce cuando el titular de la servidumbre realiza una acción que muestra una clara intención de terminar su uso de la servidumbre de forma permanente.

Aunque las servidumbres generalmente duran para siempre, hay varias formas en que una servidumbre puede terminar. Si la servidumbre se extingue antes de que se cumpla el plazo original para el que fue concebida, se dice que la servidumbre se «extingue».

Expiración

La forma más sencilla en que una servidumbre puede extinguirse es si el plazo de existencia de la servidumbre expira. En este caso, la servidumbre tendría que tener un límite de tiempo que se fijó en el momento en que se creó la servidumbre. Cuando ese plazo se agota, la servidumbre simplemente expira y deja de existir. Además, una servidumbre puede crearse con la disposición expresa de que se extinguirá cuando se produzca un acontecimiento determinado. Cuando se produzca ese acontecimiento, la servidumbre expirará automáticamente. Por ejemplo:

George transmite una servidumbre a Bill que le permite aparcar su coche en Whitehouseacre hasta que un demócrata sea elegido presidente de los Estados Unidos. En 2012, Hillary, una demócrata de Nueva York (por supuesto…), es elegida presidenta. La servidumbre de Bill se extingue automáticamente en ese momento.

Fusión de títulos

Una servidumbre accesoria se extingue automáticamente si, en algún momento, la misma persona pasa a ser propietaria del predio dominante y del predio sirviente al mismo tiempo. Incluso si la propiedad se divide posteriormente a lo largo de los mismos límites de las propiedades originales, la servidumbre original se extingue. Por ejemplo:

Steve posee una propiedad que se encuentra entre la casa de Debra y la calle principal. En un momento dado, Steve le concede a Debra una servidumbre de paso sobre el camino delineado en azul. Más tarde, Debra piensa en construir una vivienda multifamiliar en su propiedad y sus alrededores. Por ello, compra la propiedad de Steve. Por desgracia, Debra descubre que los códigos de zonificación de la ciudad no permiten la construcción de viviendas multifamiliares en esa zona. Por lo tanto, vuelve a poner la propiedad original de Steve en el mercado y finalmente la vende a Joe. Ya no tiene una servidumbre de paso por el camino azul. En cuanto compró la propiedad de Steve, su servidumbre se extinguió porque la propiedad de las dos parcelas se fusionó. Por supuesto, ella puede volver a adquirir esa servidumbre de Joe si éste acepta dársela, pero su servidumbre de los días en que Steve era dueño de la propiedad ha desaparecido para siempre. Por cierto, el resultado sería el mismo aunque Debra volviera a vender la propiedad a Steve. Tan pronto como Debra adquirió ambas parcelas, su servidumbre se extinguió para siempre, independientemente de lo que ocurriera con la propiedad después.

Liberación o abandono por parte del titular de la servidumbre

Una servidumbre puede extinguirse si el titular libera la servidumbre. Esta liberación puede hacerse por voluntad propia del titular o como parte de un acuerdo con el propietario del predio sirviente. Al igual que la constitución de una servidumbre debe hacerse por escrito debido a la Ley de Fraudes (si el plazo de la servidumbre es superior a un año), la extinción de una servidumbre también debe hacerse por escrito.

Además, la servidumbre puede extinguirse si el titular de la misma la abandona. Se considera que una servidumbre es abandonada por el titular si éste hace algo que demuestre una clara intención de dejar de usar la servidumbre permanentemente. Sin embargo, la falta de uso no es suficiente para que se considere abandono. Por ejemplo:

Steve es dueño de una propiedad que se encuentra entre la casa de Debra y la calle principal. En un momento dado, Steve concede a Debra una servidumbre de paso por un camino que atraviesa el terreno de Steve hasta Main Street (véase el diagrama anterior). Un día Debra deja de utilizar el camino y no lo utiliza durante un año. La servidumbre no se extingue porque la falta de uso no es una acción que demuestre claramente la intención de abandonar la servidumbre. Sin embargo, si Debra construyera un muro en su propia propiedad que bloqueara el acceso al camino desde su propiedad, eso probablemente sería una acción suficiente para constituir un abandono.

Nótese que una vez que una servidumbre se ha extinguido por liberación o abandono, ha desaparecido. Una servidumbre no puede ser restablecida simplemente porque el antiguo titular cambie de opinión. El restablecimiento de la servidumbre requeriría una nueva creación de la servidumbre.

Cese del propósito de la servidumbre

Este método de extinción se limita a las servidumbres que se crean por necesidad. Si una servidumbre es creada por necesidad y la necesidad termina, por cualquier razón, entonces la servidumbre termina junto con la necesidad. Por ejemplo:

Sally es propietaria de una finca que está rodeada en tres de sus lados por una carretera y en el cuarto por un terreno rocoso que no es apto para circular o caminar. Sally vende a Don una parte interior de su propiedad que está rodeada por tres lados por su propiedad y por el cuarto por el terreno rocoso. La escritura no menciona nada acerca de que Don obtenga una servidumbre para cruzar la propiedad de Sally.

Don obtiene una servidumbre de forma implícita debido a la necesidad de su acceso a la carretera. Así, Sally le permite cruzar su propiedad dentro del camino trazado en rojo. Unos años después de la venta de la propiedad a Don, el Ayuntamiento elimina la superficie rocosa y amplía la calle Washington para que sea accesible desde la propiedad de Don. La servidumbre para cruzar el camino rojo ya no es necesaria porque ahora Don puede acceder a una carretera desde su propia propiedad. Por lo tanto, automáticamente pierde su servidumbre para cruzar el camino rojo.

Destrucción del predio sirviente

Si la parte del predio sirviente a la que se aplica la servidumbre es destruida, la servidumbre se extinguirá. Por supuesto, este escenario generalmente sólo se manifestará en situaciones en las que la servidumbre exige el uso de ciertas instalaciones (por ejemplo, líneas eléctricas que atraviesan el predio sirviente) y esas instalaciones son destruidas. Si la servidumbre se limita a permitir al titular de la servidumbre cruzar el predio sirviente (o pasar líneas eléctricas a través del predio sirviente, etc.), entonces es difícil imaginar un escenario en el que la servidumbre pueda extinguirse porque dicha destrucción generalmente no afectará la capacidad de cruzar el predio sirviente.

Incluso cuando sea aplicable, una servidumbre sólo puede extinguirse de esta manera si el predio sirviente es destruido sin culpa del propietario del predio sirviente. Si el propietario del predio sirviente destruye intencionalmente el objeto de la servidumbre, el propietario del predio sirviente será responsable de pagar los daños y perjuicios al titular de la servidumbre y la servidumbre no se extinguirá. Por ejemplo:

Adán y Brent son vecinos. Adam construye una gran piscina en su patio trasero. Él y Brent negocian un acuerdo por el que Brent obtendrá una servidumbre que le permitirá nadar en la piscina de Adam siempre que lo desee. Un día, un incendio accidental destruye la piscina. En tal caso, la servidumbre de Brent se extinguirá. Sin embargo, si Adam destruye intencionadamente la piscina, tendrá que pagar a Brent una indemnización por la pérdida que ha sufrido al verse privado de la posibilidad de nadar en la piscina. Además, la servidumbre de Brent no se extinguirá. Por lo tanto, cuando se reconstruya la piscina, la servidumbre de Brent continuará en el punto en el que se encontraba antes de la destrucción de la piscina.

Prescripción

Así como una servidumbre puede crearse por prescripción (posesión adversa), una servidumbre también puede extinguirse por prescripción si el propietario del predio sirviente excluye al titular de la servidumbre del uso de la misma durante el período de tiempo prescrito por la ley. Por ejemplo:

Adam y Brent son vecinos. Brent tiene una servidumbre que le permite atravesar la propiedad de Adam para acceder a una calle. Un día, Adam construye un muro entre la propiedad de Brent y el camino por el que se supone que Brent puede cruzar, negando así a Brent el acceso al camino. Si este muro permanece levantado durante el plazo legal y Brent no emprende ninguna acción legal para hacer valer su servidumbre, ésta podría perderse por prescripción.

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