Claves para aprender
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¿Qué es la regla del 50%?
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¿Es exacta la regla del 50%?
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¿Cómo utilizar la regla del 50%
Un analizador de operaciones exhaustivo es crucial para el éxito de cualquier inversor inmobiliario, pero un sistema rápido que actúe como evaluación inicial para las propiedades potenciales también es útil. Con cálculos como la regla del 50%, los inversores pueden evaluar un acuerdo con información limitada, y determinar si la propiedad merece más tiempo y esfuerzo. Siga leyendo para aprender cómo funciona la regla del 50% en el sector inmobiliario, y añada este cálculo a su kit de herramientas hoy mismo.
¿Qué es la regla del 50%?
La regla del 50% es una pauta utilizada por los inversores inmobiliarios para estimar la rentabilidad de una determinada unidad de alquiler. Como su nombre indica, la regla consiste en restar el 50% de los ingresos mensuales por alquiler de una propiedad al calcular sus beneficios potenciales. Según la regla, el 50 por ciento de los ingresos por alquiler debe destinarse a gastos y, por tanto, no se tiene en cuenta a la hora de comparar los beneficios potenciales con las cuotas mensuales de la hipoteca o del préstamo.
El objetivo de la regla del 50% es ayudar a los inversores a tomar decisiones rápidas e informadas sobre las propiedades de alquiler.
Uno de los errores más comunes que cometen los propietarios al buscar ofertas es subestimar el coste de los gastos. Esto puede conducir a márgenes de beneficio más bajos o, en algunos casos, a un acuerdo fallido. Esencialmente, los inversores incorporarán la regla del 50% en su revisión inicial de un acuerdo como una forma de protegerse contra los costos y gastos inesperados.
Cómo funciona la regla del 50%
La regla del 50% funciona tomando el total de ingresos mensuales por alquiler y dividiéndolo por la mitad. Esto es para tener en cuenta los posibles gastos asociados a la propiedad, como reparaciones, impuestos, gestión de la propiedad y más. Los inversores no necesitan conocer los costes exactos para utilizar la regla, de hecho la razón por la que este cálculo es tan popular es porque permite a los inversores estimar las posibles operaciones rápidamente, y con información limitada.
Una cosa a tener en cuenta es que la regla del 50% no clasifica los pagos de la hipoteca o del préstamo como «gastos». En cambio, los pagos del préstamo deben compararse con la mitad restante de los ingresos por alquiler para determinar si se debe seguir adelante con una propiedad o no.
Un ejemplo de la regla del 50%
Supongamos que está mirando una casa unifamiliar en su mercado con una renta mensual estimada de 3.000 dólares. Siguiendo la regla del 50%, eso significaría que unos 1.500 dólares de esa cantidad se utilizarán para los gastos de la propiedad. Eso le dejaría otros 1.500 dólares para evaluar en comparación con el pago de su préstamo. Si el pago mensual de la hipoteca de la propiedad es de 1.200 dólares, esta inversión tendría, en teoría, un flujo de caja de 300 dólares al mes. A continuación, podría utilizar este número para decidir si se completa o no un análisis más profundo de la casa.
¿Es precisa la regla del 50%?
La regla del 50% proporciona una buena pauta para la primera evaluación de una propiedad, aunque no debe tratarse como una representación totalmente precisa a la hora de calcular los gastos. El objetivo de la regla es ayudar a los inversores a evaluar con cierta precisión los gastos sin subestimar los costes, incluso con información limitada sobre la propiedad. En la primera fase del análisis de una operación, es probable que los inversores no dispongan de todas las cifras sobre el inmueble necesarias para determinar los gastos totales. Por lo tanto, la regla del 50% debe ser tratada como una pauta general y no como una regla rígida.
Muchos inversores consideran que la regla del 50% sobreestima los gastos asociados a una propiedad. La razón es que no todas las casas tienen los mismos impuestos sobre la propiedad, las cuotas de la Asociación de Propietarios o los requisitos de mantenimiento. En realidad, es posible que estos gastos no lleguen a la mitad del alquiler total, lo que debería ser una agradable sorpresa al profundizar en las cifras. Otra limitación de la regla del 50% es que no tiene en cuenta las vacantes, ya que no hay garantía de que pueda alquilar una propiedad durante todo el año o de inmediato.
Cómo ganar dinero utilizando la regla del 50% en el sector inmobiliario
La mejor manera de utilizar la regla del 50% es considerarla un aperitivo al que seguirá un análisis más exhaustivo y completo. Si una propiedad pasa la prueba, calcule otras métricas antes de seguir adelante. La regla del 50% nunca debe utilizarse como última palabra a la hora de decidir invertir; sin embargo, puede utilizarse para determinar cuándo no invertir. Por ejemplo, si hace los números de una propiedad y su hipoteca supera con creces la mitad de los ingresos por alquiler, puede que la operación (o su préstamo) no sea la mejor opción.
Como ya sabe, es crucial tener en cuenta su debida diligencia antes de aceptar una oportunidad de inversión. Si desea utilizar la regla del 50% para ganar dinero, entonces entienda que debe ir de la mano de una sólida calculadora de propiedades de alquiler. Asegúrese de hacer preguntas al propietario anterior, investigue la zona del mercado y evalúe todos los aspectos de una propiedad cuando llegue el momento de invertir realmente. Mientras tanto, utilice la oferta del 50% para analizar rápidamente las posibles opciones y si merece la pena echarles un segundo vistazo.
Resumen
Como inversor ocupado, puede consumir mucho tiempo llevar a cabo un análisis exhaustivo de cada acuerdo potencial que se le presente. Ahí es donde cálculos como la regla del 50% pueden ser útiles. Al comparar los ingresos por alquiler y los gastos estimados, puede discernir rápidamente si una propiedad merece o no una segunda mirada. Ejecute estos números la próxima vez que se encuentre con un acuerdo potencial y compruebe por sí mismo cómo la regla del 50% puede funcionar para usted.