Los factores más importantes para la inversión inmobiliaria

¿Qué es lo más importante que hay que buscar en los bienes inmuebles? Mientras que la ubicación es siempre una consideración clave, hay numerosos otros factores que ayudan a determinar si una inversión es adecuada para usted. A continuación, le presentamos algunos de los aspectos más importantes que debe tener en cuenta si planea invertir en el mercado inmobiliario.

1. Ubicación de la propiedad

Por qué es importante

El adagio «ubicación, ubicación, ubicación» sigue siendo el rey y continúa siendo el factor más importante para la rentabilidad en la inversión inmobiliaria. La proximidad a los servicios, los espacios verdes, las vistas panorámicas y el estatus del vecindario son factores importantes en las valoraciones de las propiedades residenciales. La proximidad a los mercados, los almacenes, los centros de transporte, las autopistas y las zonas exentas de impuestos desempeñan un papel importante en las valoraciones de los inmuebles comerciales.

En qué hay que fijarse

Una de las claves a la hora de considerar la ubicación de los inmuebles es la visión a medio y largo plazo de cómo se espera que evolucione la zona durante el periodo de inversión. Por ejemplo, el apacible terreno abierto de hoy en día, situado en la parte trasera de un edificio residencial, podría convertirse algún día en una ruidosa instalación de fabricación, lo que disminuiría su valor. Revise a fondo la propiedad y el uso previsto de las zonas inmediatas en las que piensa invertir.

Una forma de recabar información sobre las perspectivas de las inmediaciones de la propiedad que está considerando es ponerse en contacto con el ayuntamiento u otros organismos públicos encargados de la zonificación y el urbanismo. Esto le permitirá acceder a la planificación de la zona a largo plazo y determinar lo favorable o desfavorable que es su propio plan para la propiedad.

2. Valoración de la propiedad

Por qué es importante

La valoración de la propiedad es importante para la financiación durante la compra, el precio de venta, el análisis de la inversión, los seguros y los impuestos; todos ellos dependen de la valoración de la propiedad.

Qué buscar

Los métodos de valoración inmobiliaria más utilizados son:

• Enfoque de comparación de ventas: ventas recientes comparables de propiedades con características similares-el más común y adecuado tanto para propiedades nuevas como antiguas
• Enfoque de costes: el coste del terreno y de la construcción, menos la depreciación-adecuado para la construcción nueva
• Enfoque de los ingresos: basado en las entradas de efectivo previstas-adecuado para los alquileres

3. Propósito y horizonte de la inversión

Por qué es importante

Dada la baja liquidez y el alto valor de la inversión en bienes raíces, la falta de claridad en el propósito puede conducir a resultados inesperados, incluyendo la angustia financiera-especialmente si la inversión está hipotecada.

Qué buscar

Identifique cuál de las siguientes categorías generales se ajusta a su propósito, y luego planifique en consecuencia:

• Comprar y usar por cuenta propia. Aquí ahorrará en el alquiler y tendrá el beneficio de la autoutilización, al tiempo que obtendrá la apreciación del valor.
• Comprar y arrendar. Esto ofrece ingresos regulares y la apreciación del valor a largo plazo. Sin embargo, se necesita el temperamento de un propietario para manejar posibles disputas y asuntos legales, gestionar a los inquilinos, las reparaciones, etc.
• Comprar y vender (a corto plazo). Por lo general, se trata de un beneficio rápido, de pequeño a mediano, ya que la propiedad típica está en construcción y se vende con un beneficio al finalizarla.
• Comprar y vender (a largo plazo). Generalmente se centra en una gran apreciación del valor intrínseco durante un largo período. Esto ofrece alternativas para complementar los objetivos a largo plazo, como la jubilación.

4. Flujos de caja esperados y oportunidades de beneficio

Por qué es importante

El flujo de caja se refiere a cuánto dinero queda después de los gastos. El flujo de caja positivo es clave para una buena tasa de rendimiento de una propiedad de inversión.

Qué buscar

Desarrolle proyecciones para los siguientes modos de ganancias y gastos:

• Flujo de caja esperado de los ingresos por alquileres (la inflación favorece a los propietarios para los ingresos por alquileres)
• Aumento esperado del valor intrínseco debido a la apreciación del precio a largo plazo.
• Beneficios de la depreciación (y beneficios fiscales disponibles)
• Análisis coste-beneficio de la renovación antes de la venta para obtener un mejor precio
• Análisis coste-beneficio de los préstamos hipotecados frente a la apreciación del valor

5. Cuidado con el apalancamiento

Por qué es importante

Los préstamos son convenientes, pero pueden tener un gran coste. Usted compromete sus ingresos futuros para obtener utilidad hoy a costa de un interés repartido en muchos años. Asegúrese de entender cómo manejar los préstamos de esta naturaleza y evitar altos niveles de endeudamiento o lo que llaman sobreapalancamiento. Incluso los expertos en el sector inmobiliario se enfrentan al exceso de apalancamiento en épocas de condiciones adversas del mercado, y la falta de liquidez con obligaciones de deuda elevadas puede echar por tierra los proyectos inmobiliarios.

Qué buscar

En función de sus ingresos actuales y futuros previstos, tenga en cuenta lo siguiente:

• Decida el tipo de hipoteca que mejor se adapte a su situación: de tipo fijo, de tipo variable (ARM), de sólo interés, sin pago inicial, etc. Tenga en cuenta que cada tipo de hipoteca tiene su propio perfil de riesgo y debe estudiar cada una de ellas con detenimiento. Por ejemplo, la hipoteca ARM incluye tipos de interés que pueden cambiar en cualquier momento impulsados por las fuerzas del mercado de capitales y el prestatario debe aceptar cualquier cambio de tipo durante el plazo del préstamo.
• Tenga en cuenta los términos, las condiciones y otros cargos aplicados por el prestamista hipotecario.
• Compre a su alrededor para encontrar tipos de interés más bajos y mejores condiciones.

6. Construcción nueva frente a propiedad existente Construcción nueva frente a propiedad existente

Por qué es importante

La construcción nueva suele ofrecer un precio atractivo, la opción de personalizar y comodidades modernas. Los riesgos incluyen retrasos, mayores costos y las incógnitas de un vecindario recién desarrollado.

Las propiedades existentes ofrecen comodidad, acceso más rápido, mejoras establecidas (servicios públicos, paisajismo, etc.) y, en muchos casos, costos más bajos.

Qué buscar

Aquí hay algunas cosas clave que buscar al decidir entre una nueva construcción o una propiedad existente:

• Revise los proyectos anteriores e investigue la reputación de la empresa constructora para las nuevas inversiones.
• Revise las escrituras de la propiedad, los estudios recientes y los informes de tasación de las propiedades existentes.
• Considere los costes mensuales de mantenimiento, las cuotas pendientes y los impuestos. Estos costes pueden afectar gravemente a su flujo de caja.
• Cuando invierta en una propiedad alquilada, averigüe si el alquiler está controlado, estabilizado o es libre. ¿Está a punto de expirar el contrato de arrendamiento? ¿Las opciones de renovación son favorables para el inquilino? ¿Quién es el propietario del mobiliario?
• Compruebe la calidad de los elementos (muebles, instalaciones y equipos) si se van a incluir en la venta.

7. Inversiones indirectas en bienes inmuebles

¿Por qué es importante?

La gestión de propiedades físicas en un horizonte a largo plazo no es para todos. Existen alternativas que permiten invertir en el sector inmobiliario de forma indirecta.

Qué buscar

Considere otras formas de invertir en inmuebles:

• Fondos de inversión inmobiliaria (REITs)
• Acciones de empresas inmobiliarias
• Fondos de inversión y ETFs centrados en el sector inmobiliario
• Bonos hipotecarios
• Títulos respaldados por hipotecas (MBS)

8. Su puntuación de crédito

Por qué es importante

Su puntuación de crédito afecta a su capacidad para calificar para una hipoteca, y afecta a los términos que su prestamista ofrece. Si tiene una puntuación de crédito más alta, puede obtener mejores condiciones, lo que puede suponer un ahorro considerable con el tiempo.

Qué buscar

Las puntuaciones superiores a 800 se consideran excelentes y le ayudarán a optar a la mejor hipoteca. Si es necesario, trabaje para mejorar su puntuación de crédito:

• Pague las facturas a tiempo: establezca pagos automáticos o recordatorios
• Pague las deudas
• Intente no superar el 30% de utilización del crédito
• No cierre las tarjetas de crédito que no utilice mientras no pague cuotas anuales
• Limite las solicitudes de nuevos créditos y las consultas «duras»
• Revise su informe de crédito y dispute las inexactitudes

9. Mercado inmobiliario en general Mercado inmobiliario en general

Por qué es importante

Como con otros tipos de inversiones, es bueno comprar bajo y vender alto. Los mercados inmobiliarios fluctúan, y vale la pena estar al tanto de las tendencias. También es importante prestar atención a los tipos de interés de las hipotecas para poder reducir los costes de financiación, si es posible.

Qué buscar

Manténgase al día con las tendencias y estadísticas para:

• Precios y ventas de viviendas (en general y en su mercado deseado)
• Nuevas construcciones
• Inventario de propiedades
• Tipos hipotecarios
• Actividad de compraventa
• Ejecuciones hipotecarias

El resultado final

Los bienes raíces pueden ayudar a diversificar su cartera. En general, los bienes inmuebles tienen una baja correlación con otras clases de activos importantes, de modo que cuando las acciones bajan, los bienes inmuebles suelen subir. Una inversión inmobiliaria también puede proporcionar un flujo de caja constante, una revalorización sustancial, ventajas fiscales y una rentabilidad ajustada al riesgo competitiva, lo que la convierte en una inversión sólida.

Por supuesto, al igual que cualquier inversión, es importante tener en cuenta ciertos factores, como los enumerados aquí, antes de invertir en bienes inmuebles, ya sea que opte por la propiedad física, los REIT o cualquier otra cosa.