Mientras que megabancos como Bank of America, Wells Fargo y JPMorgan Chase acapararon los titulares a principios de este año al anunciar por separado planes para ofrecer hipotecas que sólo requieren un 3% de entrada por parte del prestatario, hay otro gran prestamista que está exigiendo silenciosamente incluso menos a los prestatarios.
Sin que muchos en el mercado lo sepan, Quicken Loans comenzó a ofrecer una oferta aún mejor para los prestatarios a finales del año pasado: una hipoteca con un 1% de entrada.
Pero, aquí, la empresa se abre por primera vez sobre el producto.
En primer lugar, el programa hipotecario del 1% de Quicken no es para todo el mundo, ya que hay varias estipulaciones y requisitos, pero un pago inicial del 1% sigue siendo un pago inicial del 1%.
Sigue siendo un 66% más bajo que lo que ofrecen Bank of America, Wells Fargo, JPMorgan Chase y muchos otros prestamistas importantes.
Entonces, ¿por qué Quicken Loans decidió romper el molde?
Después de ser avisado del programa de Quicken del 1% de enganche por Rob Chrisman, conocedor de la industria hipotecaria, que señaló el programa de Quicken a principios de esta semana, HousingWire se puso en contacto con Quicken para responder a esa pregunta exacta.
Ahora, en una entrevista exclusiva, Bill Banfield, vicepresidente de mercados de capitales de Quicken Loans, proporciona más detalles sobre cómo surgió este programa, cómo funciona y por qué es tan importante para Quicken.
Según Banfield, el programa de préstamos del 1% de enganche no es tan impactante como parece.
El programa es en realidad parte de una asociación entre Quicken y Freddie Mac que se anunció en octubre de 2015.
En ese momento, los detalles sobre la asociación eran escasos, con las dos organizaciones declarando que el programa contará con «productos únicos, co-desarrollados para satisfacer las necesidades de los mercados emergentes, incluyendo Millennials, compradores de vivienda por primera vez y prestatarios de clase media.»
Resulta que una de esas opciones de préstamo es un préstamo del 1% de enganche, pero como señala Banfield, el préstamo está en realidad estructurado para formar parte del programa Home Possible Advantage de Freddie Mac, que la empresa patrocinada por el gobierno lanzó en diciembre de 2014, y requiere un pago inicial del 3%.
Entonces, ¿cómo consigue Quicken Loans pasar del 1% de enganche del comprador al 3% necesario para participar en el programa de Freddie Mac? Quicken otorga el dinero extra al prestatario, dijo Banfield.
«Requerimos el 1% del consumidor y le damos una subvención del 2%, por lo que el cliente tiene el 3% de equidad de inmediato», dijo Banfield a HousingWire.
Pero el programa de 1% de entrada no se ofrece a todos, dijo Banfield. Hay varias reglas en cuanto a quién es elegible.
En primer lugar, los préstamos de Quicken 1% hacia abajo sólo están disponibles para las hipotecas de compra. No se permiten refinanciamientos. En segundo lugar, el programa sólo se puede utilizar en una casa unifamiliar o condominio, no una segunda casa, propiedad de inversión o co-op.
Además, los prestatarios deben tener una puntuación FICO de 680 o superior, debe ganar menos de la mediana de ingresos para su condado, y debe llevar una relación deuda-ingreso de 45% o menos.
Además, como parte del programa, Quicken Loans hace un curso gratuito en línea sobre la propiedad de la vivienda disponible para todos los prestatarios elegibles. Según Banfield, las condiciones de este préstamo son más ventajosas que las de un préstamo respaldado por la Administración Federal de la Vivienda, por ejemplo. «Sin embargo, la mayoría de los compradores incluyen su prima de seguro hipotecario por adelantado del 1,75%, lo que les deja con una relación préstamo-valor del 98,25%».
Por lo tanto, con Fannie y Freddie ofreciendo a los prestatarios la oportunidad de poner sólo el 3%, sin prima de seguro hipotecario por adelantado y sin prima de seguro hipotecario de por vida como con la FHA, los prestatarios tienen más capital por adelantado y más capital cuando terminan con el seguro hipotecario, dijo Banfield.
Dadas esas estipulaciones, «no se consideraría un préstamo de alto riesgo», dijo Banfield, cuando se le preguntó sobre la posible reacción negativa a este programa. «El mercado ha cambiado tanto desde la crisis. Las reglas son muy diferentes ahora. Realmente no se puede poner en marcha un programa como éste sin pensarlo completamente»
Entonces, ¿por qué ofrecer préstamos a los consumidores que sólo adelantan el 1% del precio de compra de su vivienda?
Para Quicken, se trata de intentar ayudar a más consumidores a acceder a una vivienda, asegurándose al mismo tiempo de que se hace de forma inteligente y segura.
«Queremos intentar ayudar a la gente y hacerlo de forma inteligente», dijo Banfield. «Para nosotros, era realmente una cuestión de si quieres proporcionar acceso al crédito, ¿cómo lo haces de forma responsable? ¿Cómo se puede ayudar a la gente? Si los compradores por primera vez están luchando, ¿hay formas inteligentes de ayudarlos sin dejar de equilibrar el acceso al crédito?»
Y Quicken vio esa oportunidad en los programas de préstamos del 3% de enganche ofrecidos por Freddie Mac y Fannie Mae, que también lanzaron un programa de préstamos del 3% de enganche en diciembre de 2014.
Según Banfield, Quicken comenzó a ofrecer ambos programas pero vio una respuesta limitada.
«Ofrecimos a Fannie y Freddie préstamos del 97% de LTV desde que los revigorizaron. Pero vimos un crecimiento anémico en esos programas», dijo Banfield.
«La pregunta se convirtió en, si usted ofrece programas con el 3%, ¿por qué la gente no está tomando ventaja de eso? Bueno, la gente va a buscar lo que es mejor para ellos», Banfield «Y esos programas fueron inicialmente demasiado detallado en tratar de encontrar lo correcto para el comprador adecuado.»
Pero en el tiempo transcurrido desde que Fannie y Freddie anunciaron esos programas, Banfield señaló que ambas GSEs han cambiado algunas de las estipulaciones para permitir que más prestatarios se aprovechen del programa de bajo pago inicial.
«Las historias que se escuchan son cómo conseguir que más personas en los compradores de nivel de entrada, ya sean compradores por primera vez o Millennials, en una casa», dijo Banfield. «Hay un montón de obstáculos por ahí. Algunas personas prefieren evitar la FHA por cualquier razón. Y queríamos tener una opción convencional para conseguir que la gente en más casas.»
Así que Quicken trabajó con Freddie Mac para pilotar este programa para ofrecer a sus clientes otra opción de préstamo razonable.
«Actualmente, esta es una de nuestras opciones para nuestros clientes. Realmente va a ser específico para el cliente», dijo Banfield. «Queremos cuidar de nuestros clientes y ayudarles en la medida de lo posible. Así que si esta es la mejor opción para ellos, entonces vamos a hacerlo. Si no lo es, si un préstamo de la FHA o (un préstamo respaldado por el Departamento de Asuntos de Veteranos) es una mejor opción, entonces vamos a hacer eso en su lugar.»
Banfield dijo que la compañía ha visto una buena respuesta del programa de 1% hacia abajo desde su creación y espera que el programa crezca en el futuro.
«Empezamos a ofrecer este programa hace seis o siete meses, y creo que ha funcionado muy bien hasta ahora», dijo Banfield. «Este programa crece constantemente y creemos que va a seguir creciendo».