En el ámbito inmobiliario, el principio de la regresión es sencillo. Es el fenómeno de las propiedades valiosas que tienen su valor disminuido por las propiedades circundantes de menor valor. Si está familiarizado con el consejo de «comprar la casa más barata del bloque», está familiarizado con el principio de progresión, que consiste en que el valor de tasación de una propiedad de bajo valor aumenta por la presencia de las propiedades de alto valor que la rodean. La regresión es lo contrario de la progresión, y es una preocupación legítima para los vendedores y compradores de viviendas.
Como agente inmobiliario, manténgase al día sobre el valor medio de las viviendas en los barrios donde realiza las ventas. Los nuevos patrones de migración, los cambios económicos, el deterioro de las casas y los edificios más antiguos y la afluencia de nuevos negocios en un vecindario -en particular, comercios específicos como Starbucks y Trader Joe’s- pueden hacer subir o bajar el valor de las propiedades. Las fluctuaciones del valor de la propiedad no se producen de forma individual; cuando se produce un gran cambio como los descritos anteriormente, el valor de la propiedad cambia en todo el barrio. En los casos en los que los valores retroceden, esto significa una caída en picado del valor de las viviendas más nuevas y valiosas del barrio.
Ejemplos de regresión en acción
El principio de regresión funciona de forma similar al principio de conformidad, que establece que una vivienda con comodidades muy alejadas de la oferta típica de su barrio no se tasará a su valor real debido a su desviación. Por ejemplo, una casa grande y moderna en un barrio compuesto por casas más pequeñas y antiguas estará infravalorada porque el comprador típico que busca casas como la más grande y moderna no busca casas en barrios con casas pequeñas y antiguas.
Puesto en cifras de dólares, la regresión funciona así: en un barrio en el que la casa media se valora en 300.000 dólares, una casa que vale 500.000 dólares en otro barrio no se tasará en 500.000 dólares, aunque sea idéntica a una casa que se valora en esa cantidad a pocas manzanas de distancia.
Poniéndonos en un escenario hipotético, imaginemos que un individuo compra una de las casas de ese barrio por 280.000 dólares, con la intención de añadirle dos dormitorios adicionales y otro baño, elevando su valor por encima de lo que se había tasado cuando sólo tiene tres dormitorios y un baño, lo típico de su barrio. Aunque una casa de cinco dormitorios y dos baños podría venderse por 450.000 dólares en la otra punta de la ciudad, esta casa en concreto sólo podría alcanzar los 425.000 dólares porque está rodeada de propiedades que valen una media de 300.000 dólares.
Cómo utilizan los tasadores inmobiliarios el principio de regresión para valorar las propiedades
El principio de regresión es importante para los tasadores inmobiliarios. He aquí cómo funciona en este contexto:
- Los tasadores determinan las cifras de venta de propiedades similares alrededor de la que están tasando. Los valores de las casas se representan como precio por pie cuadrado, o se encuentran dividiendo el valor determinado de la casa por sus pies cuadrados;
- Con estas cifras en mente, el tasador entonces mira las diferencias entre las propiedades. Éstas pueden ser diferencias en el número de dormitorios, diferencias en el tamaño del terreno y diferencias en los metros cuadrados. Es importante tener en cuenta que más grande no significa automáticamente más valioso cuando se trata de casas. Otros factores que influyen en el valor de las propiedades individuales son el estado del interior de la casa y su distribución; entonces
- Usando estos datos, el tasador puede trazar propiedades individuales como puntos en un gráfico y ver cómo, controlando variables específicas, el valor de una casa individual puede verse afectado negativamente por propiedades de menor valor cercanas.
En definitiva, el valor de tasación de una vivienda puede hacer muchas cosas. Puede ser la razón por la que un posible comprador se echa atrás en un acuerdo – después de ver lo que realmente vale una casa, él o ella puede optar por buscar en otro lugar para encontrar una casa que es un mejor valor. O puede utilizarse para determinar el valor de una casa como activo conyugal en el divorcio de una pareja. Las propiedades comerciales se tasan, también, para fines de valoración de activos en las quiebras, fusiones, adquisiciones, divorcios, ventas comerciales y compras comerciales.
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