- En los casos en que el plazo para realizar inversiones o depósitos en virtud de la sección 54 expira entre el 20 de marzo de 2020 y el 29 de septiembre de 2020, el tiempo disponible se extiende hasta el 30 de septiembre de 2020.
«Invertir en una propiedad ahora, mantenerla durante unos años y luego venderla por un precio mayor». Este ha sido el mantra de los particulares que buscan inversiones seguras, de menor riesgo y menos volátiles. Sin embargo, al diseñar sus estrategias, muchas veces se olvida el componente más importante: la planificación fiscal. Se puede planificar la venta de un bien inmueble y la reinversión con la planificación de las exenciones fiscales.
- Introducción
- ¿Cuáles son los beneficios de que un activo sea clasificado como un activo de capital a largo plazo?
- Exención en virtud del artículo 54
- ¿Cuál es el importe de la exención disponible en virtud del artículo 54 de la ley del impuesto sobre la renta?
- ¿Cuáles son las disposiciones relativas a la transferencia de la propiedad después de solicitar el beneficio en virtud del artículo 54?
- ¿Qué es el régimen de la cuenta de plusvalía?
- Sección 54 v/s Sección 54F
- Requisitos comunes entre las dos Secciones
- Diferencias entre estas dos Secciones
- Puntos clave a recordar
- Introducción
- ¿Cuáles son las ventajas de que un activo se clasifique como activo de capital a largo plazo?
- Exención en virtud de la Sección 54
- ¿Cuál es el importe de la exención disponible en virtud de la Sección 54 de la ley del impuesto sobre la renta?
- ¿Cuáles son las disposiciones relativas a la transferencia de la propiedad después de solicitar el beneficio en virtud del artículo 54?
- Ejemplo
- Ejemplo
- ¿Qué es el régimen de la Cuenta de Plusvalía?
- Sección 54 v/s Sección 54F
- Requisitos comunes entre las dos Secciones
- Diferencias entre estas dos Secciones
- Puntos clave a recordar
Introducción
En primer lugar, vamos a entender qué parte de la renta está sujeta a impuestos en la venta de la propiedad. ¿Es toda la cantidad recibida en la venta de la propiedad? La respuesta es NO. En palabras sencillas, es sólo la ganancia obtenida por el individuo en la venta de la propiedad la que está sujeta a impuestos. El beneficio es la diferencia entre el precio de venta y el coste del bien.
La venta de una casa residencial es una venta de un activo de capital, y el beneficio se grava como una ganancia de capital. La definición de activo de capital en virtud de la sección 2(14) de la Ley del Impuesto sobre la Renta incluye los bienes de cualquier tipo, muebles o inmuebles, tangibles o intangibles, mantenidos por el contribuyente para cualquier propósito.
Según la ley del impuesto sobre la renta, a efectos de las ganancias de capital, los activos se clasifican en 2 tipos dependiendo del periodo de tenencia del activo:
- Activo de capital a corto plazo
- Activo de capital a largo plazo
¿Cuáles son las ventajas de que un activo se clasifique como activo de capital a largo plazo?
El principal beneficio de que un activo sea calificado como activo de capital a largo plazo es que el
accesionario puede beneficiarse de la indexación. Además, ciertas exenciones son elegibles sólo para los activos de capital a largo plazo.
Exención en virtud de la Sección 54
En virtud de la Sección 54 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, un individuo o HUF que vende una propiedad residencial puede beneficiarse de las exenciones fiscales de las ganancias de capital si las ganancias de capital se invierten en la compra o construcción de la propiedad residencial. Los contribuyentes como las empresas de asociación, LLP, empresas o cualquier otra asociación u organismo no pueden reclamar la exención de impuestos en virtud de la sección 54.
Las condiciones que deben cumplirse para aprovechar el beneficio de dicha sección son las siguientes:
Las condiciones anteriores son acumulativas. Por lo tanto, incluso si una condición no se cumple, entonces el vendedor no puede aprovechar el beneficio de la exención bajo la Sección 54.
Con efecto a partir del Año de Evaluación 2020-21 correspondiente al año fiscal 2019-20, una exención de ganancia de capital está disponible para la compra de dos casas residenciales en la India. Sin embargo, la exención está sujeta a que la ganancia de capital no exceda de 2 millones de rupias. Además, la exención está disponible sólo una vez en la vida del vendedor.
¿Cuál es el importe de la exención disponible en virtud de la Sección 54 de la ley del impuesto sobre la renta?
El importe de la exención en virtud del artículo 54 de la Ley del Impuesto sobre la Renta para las ganancias de capital a largo plazo será el menor de los siguientes:
- Ganancias de capital a largo plazo derivadas de la transmisión de una vivienda residencial.
o
- Inversión realizada en la compra o construcción de una nueva vivienda residencial. Por lo tanto, el saldo de las ganancias de capital (si lo hay) estará sujeto a impuestos.
Para ilustrar:
- El Sr. X vende su villa (propiedad de la casa) por Rs 45,00,000/-
- Con el producto de la venta, compra otra villa por Rs 20,00,000/-
- La ganancia de capital se computará de la siguiente manera
|
Particulares |
Amt (Rs) |
| Ganancia de capital en la transferencia de la casa residencial | 45,00,000.00 |
| Menos: Inversión realizada en la propiedad de la casa residencial | 20,00,000.00 |
| Saldo – Ganancia de capital | 25,00,000.00 |
¿Cuáles son las disposiciones relativas a la transferencia de la propiedad después de solicitar el beneficio en virtud del artículo 54?
Si la nueva casa se vende dentro de los 3 años siguientes a la fecha de compra o construcción, entonces la exención solicitada anteriormente en virtud de la sección 54 será imponible indirectamente en el año de la venta de la propiedad de la nueva casa.
Consideremos dos escenarios cuando la nueva casa se vende dentro de los 3 años siguientes a la fecha de compra o construcción:
Caso 1: El coste de la nueva casa comprada es inferior a la ganancia de capital computada en la venta de la casa original
Generalmente, cuando se vende una casa, el beneficio se considera ganancia de capital. Sin embargo, cuando la nueva casa se vende dentro de los 3 años siguientes a la fecha de compra o construcción, entonces el coste de adquisición se considerará nulo. Por lo tanto, habrá un aumento indirecto de las ganancias de capital imponibles
Ejemplo
El Sr. Y ha vendido la propiedad de la casa residencial en mayo de 2015 y las ganancias de capital ascendieron a 30.00.000/-
En junio de 2015, el Sr. Y compró una propiedad de la casa residencial por valor de Rs. 18,00,000/-
El Sr. Y vende la nueva vivienda residencial (comprada en junio de 2015) en diciembre de 2016 por 35,00,000/-
Basado en los hechos mencionados anteriormente, vamos a calcular las ganancias de capital imponibles para el Sr. Y .
Año 15-16 (Propiedad vendida en mayo de 2015)
| Particulares | Amt (Rs) |
| Ganancia de capital en la transferencia de la casa residencial | 30,00,000.00 |
| Menos: Inversión realizada en vivienda residencial | 18,00,000.00 |
| Saldo – Plusvalía Imponible En Ejercicio 15-16 | 12,00,000.00 |
FY 16-17 (Propiedad vendida en diciembre de 2016)
| Particulares | Amt (Rs) |
| Consideración para la transferencia (Consideración de venta) | 35,00,000.00 |
| Menos: Coste de adquisición | NIL |
| Saldo – Plusvalía imponible en el ejercicio 16-17 | 35,00,000.00 |
Nota: Como la nueva propiedad para la que se solicitó la deducción en virtud de la Sección 54 se vendió en diciembre de 2016 (es decir, dentro de los 3 años siguientes a la fecha de adquisición), por lo tanto su coste de adquisición se consideró NULO. En consecuencia, la totalidad de la contraprestación de la venta se consideró una ganancia de capital. Si la propiedad se vendiera después de 3 años, es decir, después de junio de 2018, entonces en tal caso el coste de adquisición estaría disponible como una deducción y las ganancias de capital se reducirían.
Caso 2: El coste de la nueva vivienda adquirida es superior a la plusvalía computada en la venta de la vivienda original
Si el coste del nuevo bien adquirido es superior a la plusvalía, entonces es obvio que no habrá plusvalía ya que la totalidad de la misma estará exenta.
Sin embargo, si la nueva casa se vende en un plazo de 3 años, entonces el coste de la nueva casa se calculará como sigue:
| Particulares | Amt (Rs) |
| Coste original | XXXX |
| Menos : Plusvalía reclamada por la vivienda anterior | XXXX |
| Costo de la nueva vivienda | XXXX |
Ejemplo
Entendamos el caso anterior con la ayuda de un ejemplo
El Sr. Z ha vendido una vivienda residencial y la plusvalía es de 25 rupias,00.000/- en junio de 2015. En octubre de 2015,
El Sr. Z compró una nueva propiedad de casa residencial de Rs 40, 00,000/-
En enero de 2017, el Sr. Z vendió la nueva propiedad de casa residencial por Rs 55,00,000/-
Basado en las ganancias de capital mencionadas anteriormente, calculemos las ganancias de capital imponibles para el Sr. Z
Año 15-16 (Propiedad vendida en junio de 2015)
| Particulares | Amt (Rs) |
| Ganancia de capital en la transferencia de la casa residencial | 25,00,000.00 |
| Menos: Inversión realizada en vivienda residencial | 40,00,000.00 |
| Saldo – Plusvalía imponible en el ejercicio 15-16 | NULO |
Año 16-17 (Inmueble vendido en enero de 2017)
Nota de trabajo 1:
Cálculo del coste de adquisición (Ya que el inmueble se vendió en los 3 años siguientes a la compra y se solicitó la Sección 54)
¿Qué es el régimen de la Cuenta de Plusvalía?
Si el activo se vende en el PY, y el vendedor tiene la intención de, pero aún no ha comprado la nueva
propiedad de la casa ya que el plazo de 2 años o 3 años aún no ha expirado, entonces el asesor
está obligado a depositar el importe de las ganancias en el régimen de cuenta de plusvalía (en cualquier sucursal
del sector público, banco) antes de la fecha de vencimiento para la presentación de declaraciones de impuestos.
El importe ya incurrido en la compra/construcción junto con el importe depositado en el plan de cuenta de plusvalía puede ser reclamado como coste al reclamar la deducción.
Sin embargo, si el importe depositado en el plan de cuenta de plusvalía no se utiliza dentro del plazo mencionado, entonces se tratará como ingreso del año anterior en el que expiran 3 años (desde la fecha de transferencia del activo original).
Sección 54 v/s Sección 54F
El hecho de obtener ingresos hace que los contribuyentes tengan automáticamente la responsabilidad de liquidar el impuesto sobre la renta de dichos ingresos y lo mismo ocurre con las ganancias de capital. Sin embargo, las leyes del impuesto sobre la renta permiten a los contribuyentes reclamar ciertas exenciones contra las ganancias de capital, lo que ayudará a reducir su gasto fiscal. Dos de estas exenciones tan importantes que se pueden solicitar son las de las secciones 54 y 54F. (editado)
Como se ha comentado anteriormente, la exención en virtud de la Sección 54 está disponible en la ganancia de capital a largo plazo en la venta de una propiedad de la casa.
La exención en virtud de la Sección 54F está disponible en la ganancia de capital a largo plazo en la venta de cualquier activo que no sea una propiedad de la casa.
Requisitos comunes entre las dos Secciones
- Debe comprarse o construirse una nueva propiedad residencial para solicitar la exención
- La nueva propiedad residencial debe comprarse o bien 1 año antes de la venta o bien 2 años después de la venta de la propiedad/activo.
- Si no puede invertir la cantidad especificada en la forma indicada anteriormente antes de la fecha de presentación de la declaración de impuestos o 1 año después de la fecha de venta, lo que ocurra antes, deposite la cantidad especificada en un banco del sector público (u otros bancos según el Plan de Cuentas de Ganancias de Capital, 1988).
- Sólo se puede comprar o construir una propiedad. La exención de 2 propiedades para las ganancias de capital de hasta 2 millones de rupias es sólo una vez en la vida beneficio en virtud de la Sección 54.
Diferencias entre estas dos Secciones
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Sección 54 |
Sección 54F |
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Para solicitar la exención completa hay que invertir la totalidad de las ganancias de capital. |
Para solicitar la exención total hay que invertir la totalidad de los ingresos por venta. |
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En caso de que no se invierta la totalidad de las plusvalías – el importe no invertido se grava como plusvalía a largo plazo. |
En caso de que no se invierta la totalidad de los ingresos por venta, se permite la exención de forma proporcional. |
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No se debe poseer más de una vivienda residencial en el momento de la venta del activo original. |
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Esta exención se anulará si se vende este nuevo inmueble en los 3 años siguientes a la compra y las plusvalías de la venta del nuevo inmueble tributarán como plusvalías a corto plazo. |
Esta exención quedará sin efecto si vende este nuevo inmueble en los 3 años siguientes a su compra o construcción O si adquiere otra vivienda residencial en los 2 años siguientes a la venta del activo original o construye una vivienda residencial distinta de la nueva en los 3 años siguientes a la venta del activo original. Las ganancias de capital de la venta se gravarán como ganancias de capital a largo plazo. |
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Si las ganancias de capital no superan los 2 millones de rupias crores, una exención de una vez en la vida está disponible para la inversión en 2 propiedades. |
No hay tal exención disponible |
Puntos clave a recordar
- Si el coste de la nueva propiedad residencial es inferior al importe total de la venta, entonces la exención se permite proporcionalmente. Para el importe restante, puede reinvertir el dinero en virtud de la sección 54EC en un plazo de 6 meses.
- La propiedad sólo debe comprarse a nombre del vendedor y no a nombre de nadie más.
- Si el constructor de la nueva construcción residencial no entrega la propiedad al contribuyente en los 3 años siguientes a la compra, la exención sigue estando permitida.