Acceso &Servidumbre de Propiedad: Una breve discusión
Cuando se compra y se vende una propiedad en California, la parcela real que se transmite se describe en términos de su límite perimetral. Además, el perímetro de la propiedad que se compra y se vende se describe en relación con parcelas más grandes de tierra previamente estudiadas y descritas por el gobierno federal. Estas parcelas más grandes, denominadas Townships, son teóricamente cuadrados de 6 millas, que se dividen a su vez en cuadrados de 1 milla, denominados Sections. La subdivisión de estas Secciones puede describirse de diversas maneras, que en algunos casos pueden ser enrevesadas: páginas de rumbos y distancias que dejarán al lector novato muy confundido. En otros casos, la descripción legal puede ser tan sencilla como, por ejemplo «Lote 7 del Mapa de Parcelas 1688, registrado en el Condado de San Diego, Estado de California el 24 de junio de 2017». En última instancia, estas descripciones legales definen la propiedad que se está comprando y vendiendo en una transacción de bienes raíces.
Además de la descripción legal que define el perímetro de la propiedad que se está comprando y vendiendo, las descripciones legales para otros derechos que vienen con la propiedad pueden incorporarse a la descripción legal. Uno de estos derechos es el derecho legal documentado para acceder a la propiedad en cuestión cuando no es contigua a una carretera pública, lo que se conoce como parcela de acceso.
Llegar a su propiedad y salir de ella no es un problema cuando su propiedad es contigua a una carretera pública. Sin embargo, en las zonas rurales, muchos propietarios acceden a sus propiedades cruzando parcelas vecinas. Esta discusión se centrará en las cuestiones relacionadas con el acceso a la propiedad privada viajando a través de otra propiedad privada.
La ruta de acceso viajó a través de una parcela privada de la tierra por una persona con el consentimiento implícito o documentado se llama una servidumbre. La finalidad de una servidumbre de propiedad puede variar. La mayoría de la gente entiende que las servidumbres son para la entrada y salida de vehículos. Una servidumbre de propiedad también puede servir para el acceso a los servicios públicos, el acceso peatonal/ecuestre, la conservación del hábitat y de los recursos, las restricciones del espacio aéreo, la acomodación de la invasión, además de una variedad de otros propósitos.
Para el propósito de esta discusión, consideraremos las servidumbres de acceso.
Clasificaciones de la servidumbre de propiedad
Servidumbres accesorias
Una servidumbre puede beneficiar a una persona o parcela de tierra. La persona o parcela de tierra que se beneficia de una servidumbre se denomina tenencia dominante. Cuando una servidumbre se incorpora a la descripción legal de una propiedad, la servidumbre se denomina servidumbre accesoria a la Propiedad Objeto. Este tipo de servidumbre de propiedad «corre con el terreno» que se beneficia de la servidumbre.
Cuando una servidumbre ha sido concedida a un individuo, la servidumbre es para el beneficio del individuo sólo mientras viva, a menos que se indique lo contrario en el documento de servidumbre (por ejemplo, la servidumbre puede establecer que la servidumbre es para el beneficio del individuo y los herederos, en cuyo caso el derecho no terminaría con la muerte del concesionario original). Una servidumbre de este tipo se conoce como servidumbre en bruto. Una servidumbre en bruto no aparecerá como una parcela de acceso en la póliza del título. En cambio, aparecerá en la lista de excepciones del seguro del título. A menudo, estas servidumbres permanecerán como una excepción al seguro del título mucho después de que el individuo haya fallecido, a menos que se hagan arreglos para abandonar la servidumbre al fallecer el individuo o dentro del propio documento de servidumbre (es decir, «…esta servidumbre termina al fallecer el concesionario…»). Las servidumbres de este tipo requieren una acción para eliminar del título una vez que se extinguen.
Servidumbres de Carga
Una servidumbre también puede gravar una parcela de tierra, lo que se conoce como una servidumbre de carga. La parcela gravada por una servidumbre predial se denomina predio sirviente. Como se mencionó anteriormente, las servidumbres pueden gravar una parcela de tierra en una variedad de formas, incluyendo: caminos, senderos peatonales/ecuestres, servicios públicos, espacios abiertos, espacios aéreos, agua, minerales, conservación, invasión, drenaje, para nombrar algunos de los tipos más comunes de servidumbres.
Tipos de Acceso
Como se mencionó, el propósito de esta discusión es centrarse en las servidumbres que proporcionan acceso a y desde una propiedad específica. En términos generales, hay dos tipos de servidumbres de acceso que se ven comúnmente en las transacciones de bienes raíces rurales: el acceso físico implícito y el acceso documentado.
El factor limitante en una transacción típica de bienes raíces es el seguro de título: lo que significa que, si una compañía de títulos no asegura ciertos hechos materiales sobre una parcela, los prestamistas no prestarán sobre ella. Si un prestamista no presta sobre una parcela, menos compradores pueden adquirir la propiedad. Cuando hay menos compradores disponibles para competir por la compra de una propiedad, el resultado suele ser una pérdida sustancial del valor de mercado. Como tal, el tipo de acceso es un factor crítico a considerar en una transacción de bienes raíces donde la propiedad sujeta no es servido por una carretera pública.
Acceso físico implícito
El acceso físico implícito es una situación en la que el acceso a través de la propiedad cargada se ha utilizado abiertamente y notoriamente sin permiso, y el aviso constructivo de no utilizar el acceso no ha sido publicado por un período de tiempo determinado. En California, el periodo de tiempo necesario para reclamar un acceso legal y documentado es de 5 años. Una servidumbre de esta naturaleza se denomina servidumbre preceptiva. Una servidumbre prescriptiva no es asegurable y no se considera «perfeccionada» o documentada hasta que una orden judicial considere que se han cumplido todos los elementos que sustentan una servidumbre prescriptiva y se emita una orden judicial.
La servidumbre por impedimento es otra versión del acceso físico implícito en la que el vendedor de una propiedad declara que el acceso a la Propiedad en cuestión se realiza a través de la otra propiedad del vendedor, pero no existe tal garantía por escrito.
La servidumbre por necesidad es una situación en la que una parcela subdividida fue creada a partir de una parcela más grande, pero no quedó con acceso implícito o documentado. Al igual que con otras formas de acceso no documentado, la servidumbre por necesidad establece las bases para buscar un acceso documentado, pero no asegura un derecho legal de acceso hasta que se documente a través de una escritura o un litigio.
La mayoría de las compañías de títulos no aseguran el acceso implícito.
Acceso documentado
El acceso legal puede documentarse al menos de 3 maneras que son aceptables para la mayoría de las compañías de títulos: mediante un mapa de parcelas, una escritura o una orden judicial.
El acceso reservado mediante un mapa de parcelas puede crear un acceso documentado mediante la dedicación de caminos a la ciudad o el condado que aprueba el mapa de parcelas, o mediante la reserva de servidumbres a través de parcelas privadas. El acceso a la mayoría de las subdivisiones urbanas se creó de esta manera.
El acceso por escritura documenta el derecho concedido por el predio sirviente para que el predio dominante atraviese la propiedad del predio sirviente, generalmente por una ruta específica. El acceso creado por escritura aparecerá como una parcela de acceso añadida a la descripción legal en la póliza de seguro del título.
En situaciones en las que se litigan disputas sobre el acceso, los tribunales pueden ordenar que se cree el acceso. El acceso judicial puede pasarse por alto durante una búsqueda de títulos, ya que el acceso concedido no aparece en una escritura, que es principalmente donde los investigadores de títulos buscan las parcelas de acceso durante una búsqueda de cadena de títulos. Cuando un tribunal ordena que se conceda el acceso, la orden judicial debe ser entregada y aceptada por la autoridad reguladora de la zona en la que se encuentra la parcela (ciudad o condado) antes de que la compañía de títulos asegure la parcela.
En todos los casos de acceso, la ruta recorrida debe estar especificada (topografiada o definida específicamente de otro modo) y poder ser trazada a escala en un mapa de la parcela antes de que la mayoría de las compañías de títulos aseguren el acceso. Esta ha sido una breve explicación de las servidumbres de propiedad y los diferentes detalles legales que rodean el acceso a la propiedad privada. Para obtener más información sobre la servidumbre de propiedad y otras preguntas relacionadas con la servidumbre, póngase en contacto con nosotros!