Las servidumbres son un elemento omnipresente en la ley de propiedad de Texas y se definen generalmente como un derecho, privilegio o ventaja que existe como un interés distinto de los derechos de propiedad en bienes raíces. Lo más común es que una servidumbre permita a una persona (o al público) usar el terreno de otra persona de una manera determinada.
Hay numerosas maneras de establecer una servidumbre en Texas, según el derecho consuetudinario.
Servidumbre por otorgamiento expreso
Este tipo de servidumbre se crea por el acuerdo expreso de las partes y se adhiere a las formalidades de los instrumentos de bienes raíces en Texas. Las servidumbres expresas deben constar por escrito, estar debidamente suscritas por la parte a la que se le imputa, mostrar la intención de otorgarlas con una descripción legal adecuada, ser reconocidas (si están registradas) y ser entregadas debidamente. Pick v. Bartel, 659 S.W.2d 636 (Tex. 1983).
Servidumbre por prescripción
Una servidumbre por prescripción es aquella que ha sido obtenida y mantenida por un reclamante en contra de los deseos del propietario del terreno. El reclamante suele confirmar el derecho a la servidumbre mediante una orden judicial y debe cumplir estos requisitos:
- El uso de la servidumbre debe ser adverso, abierto, notorio y hostil a los intereses del propietario. Vrazel v. Skrabanek, 725 S.W.2d 709 (Tex. 1987).
- La servidumbre debe ser utilizada exclusivamente por el reclamante y no estar abierta al público o calificar como una servidumbre de uso conjunto. Brooks v. Jones, 578 S.W.2d 669 (Tex. 1974).
- El uso de la servidumbre debe ser ininterrumpido y continuo durante un período de al menos 10 años. Davis v. Carriker, 536 S.W.2d 246 (Tex. Civ. App.-Amarillo, 1976).
Servidumbre por impedimento
Si un reclamante, de buena fe, se basa en el acuerdo verbal del propietario de una servidumbre que luego es retirado, puede solicitar una servidumbre por impedimento. El demandante debe demostrar que:
- Se le comunicó la promesa de servidumbre;
- Se creyó la promesa;
- Y puede demostrar que confió en la promesa en su perjuicio, como el gasto de fondos que no pueden recuperarse si se retira la promesa. Exxon Corp. v. Schutzmaier, 537 S.W.2d 282 (Tex. Civ. App.-Beaumont, 1976).
Servidumbre por implicación
Una servidumbre por implicación es impuesta por un tribunal para proporcionar equidad. Al igual que una reclamación de impedimento, una servidumbre por implicación no está por escrito. Suele ocurrir cuando una servidumbre ha estado en uso continuo durante algún tiempo (pero no fue creada por ningún acuerdo por escrito), y el propietario del terreno corta repentinamente el acceso. El uso anterior debe ser aparente y obvio, razonablemente continuo y necesario para disfrutar del uso justo de la propiedad del demandante. Persons v. Russell, 625 S.W.2d 387 (Tex. Civ. App.-Tyler, 1981).
Por último, el reclamante debe demostrar que originalmente existía una unidad de propiedad de las dos fincas inmediatamente antes de que se creara la servidumbre. Normalmente, esto ocurre cuando una propiedad se divide y se vende a dos propietarios. Estos propietarios pueden entonces tener un acuerdo verbal que concede la servidumbre a la propiedad sin salida al mar del otro. Westbrook v. Wright, 477 S.W.2d 663 (Tex. Civ. App.-Houston, 1972).
Servidumbre de paso por necesidad
Las servidumbres de paso por necesidad se confunden a menudo con las servidumbres por implicación, pero no son lo mismo. Para crear una servidumbre por necesidad hay que probar:
- Que existía una unidad de propiedad con los supuestos predios dominantes y sirvientes.
- El acceso es una necesidad, no una mera conveniencia.
- La necesidad existía en el momento de la separación de las fincas. Othen v. Rosier, 226 S.W.2d 622 (Tex. 1950).
El hecho de no tener salida al mar, por sí mismo, no crea una servidumbre por necesidad. El demandante debe demostrar la conducta entre las dos fincas, ya que los tribunales han dictaminado que nadie puede tener una servidumbre por necesidad sobre el terreno de un extraño. La necesidad también debe ser estricta, es decir, que sea el único acceso posible a la otra propiedad. Duff vs. Matthews, 311 S.W.2d 637.
Conclusión
Si tiene alguna pregunta sobre la aplicación o el establecimiento de servidumbres, póngase en contacto con un abogado inmobiliario con experiencia para que le asesore. La ley de servidumbres en Texas es compleja y requiere el conocimiento y la habilidad necesarios para navegar por los diversos tipos de servidumbres disponibles para los propietarios de tierras.
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