Souvent, lorsqu’ils traitent des biens d’investissement, les courtiers sont interrogés sur un échange 1031. Je travaille avec de nombreux clients qui possèdent des biens d’investissement et qui profitent du report d’impôt de l’échange 1031. De nombreuses personnes ne connaissent pas cette option ou sont désorientées par le processus. En vertu de la section 1031 de l’Internal Revenue Code des États-Unis (26 U.S.C. § 1031), un contribuable peut différer la reconnaissance des gains en capital et de l’impôt fédéral sur le revenu correspondant lors de l’échange de certains types de biens. Ces échanges à imposition différée ne sont disponibles que pour les biens d’investissement et ne s’appliquent pas à la vente de résidences principales ou de résidences secondaires.
Ce type de report permet d’affecter les fonds qui devraient autrement être utilisés pour payer l’impôt sur les gains en capital sur la plus-value de la vente de la propriété, à un investissement égal ou supérieur. Essentiellement, il permet à un vendeur d’éviter l’impôt sur les gains en capital sur la plus-value en capital, si le vendeur réinvestit le gain réalisé dans le marché immobilier.
Souvent, la mise en garde du « like for like » est confuse. L’achat d’une propriété par le biais d’un échange 1031 ne signifie pas qu’un vendeur est limité à un duplex pour un duplex, par exemple. Les investisseurs peuvent en profiter, à condition que le bien acheté soit uniquement destiné à l’investissement et que l’achat soit réinvesti dans le marché immobilier dans une proportion égale ou supérieure. Par conséquent, un vendeur qui vend un quadruplex et achète une ou plusieurs maisons unifamiliales de location, ou peut-être un immeuble commercial, pourrait en être un exemple. Un vendeur peut également acheter un terrain nu, car il n’est pas nécessaire que le bien soit productif de revenus selon les directives du code fiscal. En outre, un vendeur n’est pas limité à l’achat dans la même zone s’il veut réinvestir les gains dans un autre marché ou un autre état.
Le type d’échange le plus courant est un « échange différé ou simple ». Avec ce type d’échange, un vendeur dispose de 45 jours civils à compter de la date de clôture de la propriété abandonnée pour identifier une propriété de remplacement. Une fois que le vendeur a identifié la propriété, qu’il a accepté une offre et qu’il a notifié par écrit l’identification de la propriété à la personne chargée de l’échange, il dispose de 180 jours civils pour clôturer le dépôt fiduciaire sur ladite propriété. Une chose à garder à l’esprit avec les échanges 1031 : un vendeur doit utiliser un accommodateur d’échange tiers certifié, et il est sage de consulter un conseiller fiscal et un planificateur financier avant d’exécuter un échange.