Accès &Base de propriété : Une brève discussion
Lorsque des biens immobiliers sont achetés et vendus en Californie, la parcelle réelle de terrain cédée est décrite en termes de limite de périmètre. De plus, le périmètre de la propriété achetée et vendue est décrit par rapport à de plus grandes parcelles de terrain préalablement arpentées et décrites par le gouvernement fédéral. Ces grandes parcelles, appelées townships, sont théoriquement des carrés de 6 miles de côté, qui sont ensuite divisés en carrés de 1 mile de côté, appelés sections. La subdivision de ces sections peut être décrite de diverses manières, parfois alambiquées : des pages de relèvements et de distances qui laisseront le lecteur novice très perplexe. Dans d’autres cas, la description légale peut être aussi simple que, par exemple : « Lot 7 de la carte parcellaire 1688, enregistrée dans le comté de San Diego, État de Californie, le 24 juin 2017 ». En fin de compte, ces descriptions légales définissent la propriété achetée et vendue dans une transaction immobilière.
En plus de la description légale définissant le périmètre de la propriété achetée et vendue, les descriptions légales pour d’autres droits qui viennent avec la propriété peuvent être incorporées dans la description légale. L’un de ces droits est le droit légal documenté d’accéder à la propriété concernée lorsqu’elle n’est pas contiguë à une route publique, connue sous le nom de parcelle d’accès.
Se rendre à votre propriété et en sortir n’est pas un problème lorsque votre propriété est contiguë à une route publique. Cependant, dans les zones rurales, de nombreux propriétaires accèdent à leur propriété en traversant des parcelles voisines. Cette discussion portera sur les questions liées à l’accès à une propriété privée en traversant une autre propriété privée.
La voie d’accès empruntée à travers une parcelle privée par une personne ayant un consentement implicite ou documenté est appelée une servitude. L’objectif d’une servitude de propriété peut varier. La plupart des gens comprennent que les servitudes servent à l’entrée et à la sortie des véhicules. Une servitude de propriété peut également servir d’accès aux services publics, d’accès aux piétons/équestres, de conservation de l’habitat et des ressources, de restrictions de l’espace aérien, d’accommodement de l’empiètement, en plus d’une variété d’autres fins.
Pour les besoins de cette discussion, nous considérerons les servitudes d’accès.
Classifications des servitudes de propriété
Servitudes accessoires
Une servitude peut bénéficier à une personne ou à une parcelle de terrain. La personne ou la parcelle de terrain qui bénéficie d’une servitude est appelée le tènement dominant. Lorsqu’une servitude est incorporée dans la description légale d’une propriété, la servitude est appelée servitude afférente à la propriété visée. Ce type de servitude de propriété » court avec la terre » bénéficiant de la servitude.
Lorsqu’une servitude a été accordée à un individu, la servitude est au bénéfice de l’individu seulement tant qu’il est vivant, sauf indication contraire dans le document de servitude (par exemple, la servitude peut indiquer que la servitude est au bénéfice de l’individu et des héritiers, auquel cas le droit ne prendrait pas fin au décès du concessionnaire initial). Une servitude de ce type est connue comme une servitude brute. Une servitude brute n’apparaîtra pas comme une parcelle d’accès sur la police de titre. Elle apparaîtra plutôt dans la liste des exceptions à l’assurance titre. Souvent, ces servitudes resteront dans la liste des exceptions à l’assurance titre longtemps après le décès de la personne, à moins que des dispositions soient prises pour l’abandon de la servitude au décès de la personne ou dans le document de servitude lui-même (c.-à-d. » … cette servitude prend fin au décès du concessionnaire… « ). Les servitudes de cette variété nécessitent des mesures pour être éliminées du titre une fois qu’elles prennent fin.
Servitudes d’alourdissement
Une servitude peut également alourdir une parcelle de terrain, ce que l’on appelle une servitude d’alourdissement. La parcelle de terrain qui est grevée par une servitude de propriété est appelée le tènement servant. Comme il est mentionné ci-dessus, les servitudes peuvent grever une parcelle de terre de diverses façons, notamment : route, sentier piétonnier/équestre, service public, espace ouvert, espace aérien, eau, minéral, conservation, empiètement, drainage, pour ne nommer que quelques-uns des types de servitudes les plus courants.
Types d’accès
Comme il a été mentionné, le but de cette discussion est de se concentrer sur les servitudes donnant accès à une propriété spécifique et à partir de celle-ci. De manière générale, il existe deux types de servitudes d’accès que l’on rencontre couramment dans les transactions immobilières rurales : l’accès physique implicite et l’accès documenté.
Le facteur limitant dans une transaction immobilière typique est l’assurance titre : ce qui signifie que, si une société de titres n’assure pas certains faits matériels concernant une parcelle, les prêteurs ne prêteront pas sur celle-ci. Si un prêteur ne prête pas sur une parcelle, moins d’acheteurs sont en mesure d’acheter la propriété. Lorsque moins d’acheteurs sont en mesure de se faire concurrence pour acheter une propriété, il en résulte généralement une perte substantielle de la valeur marchande. En tant que tel, le type d’accès est un facteur critique à prendre en compte dans une transaction immobilière où la propriété concernée n’est pas desservie par une route publique.
Accès physique implicite
L’accès physique implicite est une situation dans laquelle l’accès à travers la propriété grevée a été utilisé ouvertement et notoirement sans permission, et un avis constructif de ne pas utiliser l’accès n’a pas été affiché pendant une période de temps spécifiée. En Californie, la période de temps requise pour faire une demande d’accès légal et documenté est de 5 ans. Une servitude de cette nature est appelée « servitude prescriptive ». Une servitude prescriptive n’est pas assurable et n’est pas considérée comme « perfectionnée » ou documentée jusqu’à ce qu’une ordonnance du tribunal juge que tous les éléments soutenant une servitude prescriptive sont réunis et qu’une ordonnance du tribunal est émise.
La servitude par estoppel est une autre version de l’accès physique implicite dans laquelle le vendeur d’une propriété représente que l’accès à la propriété visée se fait à travers l’autre propriété du vendeur, mais aucune garantie de ce genre n’est écrite.
La servitude par nécessité est une situation dans laquelle une parcelle subdivisée a été créée à partir d’une plus grande parcelle, mais n’a pas été laissée avec un accès implicite ou documenté. Comme pour les autres formes d’accès non documenté, la servitude par nécessité établit les motifs de la poursuite d’un accès documenté, mais n’assure pas un droit légal d’accès jusqu’à ce qu’il soit documenté par un acte ou un litige.
La plupart des compagnies de titres n’assurent pas l’accès implicite.
Accès documenté
L’accès légal peut être documenté d’au moins 3 façons qui sont acceptables pour la plupart des compagnies de titres : par un plan de parcelle, un acte ou une ordonnance du tribunal.
L’accès réservé par un plan de parcelle peut créer un accès documenté en dédiant des routes à la ville ou au comté approuvant le plan de parcelle, ou en réservant des servitudes à travers des parcelles privées. L’accès à la plupart des lotissements urbains a été créé de cette manière.
L’accès par acte documente le droit accordé par le tènement servant pour le tènement dominant de traverser la propriété du tènement servant, généralement sur une route spécifiée. L’accès créé par acte de propriété apparaîtra comme une parcelle d’accès en annexe de la description légale dans la police d’assurance titre.
Dans les situations où les conflits d’accès sont litigieux, les tribunaux peuvent ordonner la création d’un accès. L’accès judiciaire peut être négligé lors d’une recherche de titre, car l’accès accordé n’apparaît pas sur un acte de propriété, qui est principalement où les chercheurs de titres recherchent les parcelles d’accès pendant une recherche de chaîne de titres. Lorsqu’un tribunal ordonne l’octroi d’un accès, l’ordonnance du tribunal doit être remise à l’autorité de réglementation de la zone dans laquelle la parcelle est située (ville ou comté) et acceptée par celle-ci avant que la société de titres n’assure la parcelle.
Dans tous les cas d’accès, la route empruntée doit être spécifiée (arpentée ou autrement définie spécifiquement) et pouvoir être tracée à l’échelle sur une carte de la parcelle avant que la plupart des sociétés de titres n’assurent l’accès. Ceci était une brève explication des servitudes de propriété et des différents détails juridiques entourant l’accès à une propriété privée. Pour plus d’informations sur les servitudes de propriété et d’autres questions relatives aux servitudes, contactez-nous!