Un échange à imposition différée IRC §1031 permet aux propriétaires de biens immobiliers ou personnels de différer la reconnaissance d’un impôt sur les plus-values qu’ils auraient reconnu lors de la vente de leur entreprise ou de leur bien d’investissement. L’impôt sur les plus-values est reporté indéfiniment jusqu’au moment où l’investisseur décide d’encaisser. En général, l’investisseur n’est soumis qu’aux impôts de l’État dans lequel le bien final est vendu ; cependant, certains États adoptent une position différente, exposant ainsi le contribuable à une double imposition.
La réglementation californienne utilise une disposition de « récupération » qui exige que toute plus-value immobilière accumulée en Californie à soit soumise aux impôts de l’État californien, que ce bien ait été échangé ou non contre un autre dans un autre État. Au moment d’une vente « cash-out », le contribuable serait soumis aux impôts de l’État dans lequel le bien est vendu, ainsi qu’à ceux de la Californie pour les impôts applicables à la plus-value attribuable pendant qu’il se trouvait en Californie, créant ainsi un scénario de double imposition partielle. D’autres États qui ont imposé une règle de récupération similaire pour les non-résidents qui ont échangé des propriétés dans l’État contre des propriétés de remplacement hors de l’État sont le Massachusetts, le Montana et l’Oregon.
L’Assemblée de l’État de Californie a adopté une législation ajoutant de nouvelles sections au code des impôts de la Californie & qui exige que les investisseurs de l’échange 1031 qui vendent des propriétés californiennes et achètent des propriétés de remplacement non californiennes déposent une déclaration d’information annuelle auprès du California Franchise Tax Board (FTB), déclarant ces propriétés non californiennes. Les impôts de l’État de Californie qui ont été précédemment reportés seront dus si et quand les contribuables vendent leurs nouveaux biens non californiens et choisissent de prendre leurs bénéfices plutôt que de continuer à reporter les impôts par le biais d’un autre 1031 Exchange.
Cette déclaration d’information doit être déposée l’année de l’échange et chaque année suivante au cours de laquelle le gain est reporté. Si les contribuables omettent de déposer la déclaration annuelle, la FTB peut estimer les impôts dus et évaluer l’impôt, les intérêts et les pénalités. La nouvelle loi s’applique aux échanges de biens qui ont lieu au cours des années imposables commençant le 1er janvier 2014 ou après. Bien que la nouvelle obligation de déposer une déclaration annuelle d’information auprès de l’État de Californie soit un fardeau, les investisseurs n’auront toujours pas à payer les taxes californiennes dues en vertu des California Claw-Back Provisions tant qu’ils continueront à faire des échanges 1031 de propriété à propriété.
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