L’Internal Revenue Code (« IRC ») ne décrit pas ce dans quoi un plan de retraite peut investir, seulement ce dans quoi il ne peut pas investir. Les sections 408 & 4975 de l’Internal Revenue Code interdisent aux personnes disqualifiées de s’engager dans certains types de transactions. L’objectif de ces règles est d’encourager l’utilisation des comptes de retraite pour l’accumulation de l’épargne-retraite et d’interdire aux personnes qui contrôlent le compte de retraite de profiter des avantages fiscaux pour leur compte personnel.
Avec le début difficile de 2016 pour les marchés boursiers mondiaux, les investissements en actifs alternatifs, tels que l’immobilier, sont devenus plus attrayants pour de nombreux titulaires de comptes de retraite. Cependant, ce que beaucoup d’investisseurs de comptes de retraite ne savent pas, c’est que caché dans le code des impôts, il y a une disposition remarquable qui permet à un plan 401 (k) d’acheter des biens immobiliers avec un effet de levier sans déclencher une taxe. Laissez-moi vous expliquer plus en détail.
En général, lorsqu’il s’agit d’utiliser un compte de retraite pour faire des investissements, la plupart sont exonérés de l’impôt fédéral sur le revenu. Cela est dû au fait qu’un compte de retraite est exonéré d’impôt en vertu des sections 401 et 408 de l’IRC. La section 512 de l’IRC (Internal Revenue Codes) exonère de l’impôt la plupart des formes de revenus d’investissement générés par un IRA. Parmi les exemples de revenus exonérés, citons : les intérêts d’emprunts, les dividendes, les rentes, les redevances, la plupart des loyers de biens immobiliers et les gains/pertes résultant de la vente de biens immobiliers. Alors que, le type de revenu qui pourrait généralement soumettre un compte de retraite à l’UBTI est le revenu généré par les sources suivantes :
– Le revenu provenant de l’exploitation d’un commerce ou d’une entreprise active – c’est-à-dire un restaurant, une station-service, un magasin, etc.
– Revenu d’entreprise généré par l’intermédiaire d’une entité intermédiaire, telle qu’une SARL ou une société de personnes
– Utilisation d’un prêt sans recours pour acheter un bien (dans le cas d’un IRA)
– Utilisation d’une marge sur un achat d’actions
Ces règles se trouvent aux articles 511-514 de l’Internal Revenue Code et sont connues sous le nom de règles sur le revenu imposable d’entreprise non liée ou UBTI ou UBIT. Si les règles UBTI sont déclenchées, le revenu généré par ces activités sera généralement soumis à un impôt proche de 40 % pour 2016. Les règles UBTI s’appliquent à la fois à l’IRA et aux plans 401(k), cependant, il existe une exemption unique trouvée dans l’IRC 514(c)(9) qui permettrait à un investissement de plan 401(k) d’acheter des biens immobiliers et d’utiliser un levier sans recours sans déclencher l’impôt.
Lorsqu’un IRA achète des biens immobiliers qui sont financés par levier avec un financement hypothécaire, il crée un revenu financé par la dette non liée (UDFI), un type d’UBTI sur lequel les impôts doivent être payés. Cependant, avec un plan 401(k), vous pouvez utiliser l’effet de levier sans être soumis aux règles UDFI et à l’UBTI. Cette exemption en vertu de l’IRC 514(d)(9) fournit des avantages fiscaux importants pour l’utilisation d’un plan 401(k) par rapport à un IRA pour acheter des biens immobiliers. Afin de profiter de l’exemption en vertu de 514(c)(9), le prêt doit être un prêt sans recours de bonne foi et le prêt doit être utilisé pour acquérir des biens immobiliers. Un prêt sans recours est un type de prêt garanti par une garantie, qui est généralement un bien immobilier.
Si l’emprunteur fait défaut, l’émetteur peut saisir la garantie mais ne peut pas chercher à obtenir une autre compensation de l’emprunteur, même si la garantie ne couvre pas la valeur totale du montant en défaut. C’est un cas où l’emprunteur n’a pas de responsabilité personnelle pour le prêt.
La raison pour laquelle seuls les prêts sans recours peuvent être utilisés lors d’un investissement immobilier avec des fonds de retraite est que l’IRC 4975(c)(1)(B) interdit à une personne disqualifiée de prêter de l’argent ou de fournir toute autre extension de crédit entre avec un compte de retraite. La capacité d’acquérir un prêt sans recours pour un plan 401(k) peut être difficile et le prêteur sans recours exige généralement au moins trente-cinq pour cent de capitaux propres engagés dans le projet.
La capacité d’utiliser un effet de levier sur une acquisition immobilière sans déclencher d’impôt pourrait potentiellement être une opportunité très gratifiante pour les titulaires de comptes de retraite. Selon de nombreux investisseurs immobiliers, l’un des plus grands avantages de l’investissement dans l’immobilier est la possibilité d’utiliser l’effet de levier. L’effet de levier est un terme économique général qui désigne toute technique permettant de multiplier les gains et les pertes. Dans l’immobilier, l’effet de levier permet d’obtenir un retour sur investissement beaucoup plus élevé que sans lui.
Il y a un hic. Les documents de votre plan 401(k) doivent permettre l’achat de biens immobiliers, ce qui n’est pas toujours le cas, notamment pour les plans 401(k) qui couvrent de nombreux employés. Cependant, si vous êtes indépendant ou si vous avez une entreprise qui n’a pas d’employés à plein temps autres que vous-même ou votre conjoint, un plan 401(k) solo pourrait fournir une solution. Le plan 401(k) solo, également connu sous le nom de plan 401(k) individuel, est un type de plan de retraite qualifié approuvé par l’IRS. Le plan 401(k) solo n’est pas un nouveau type de plan. C’est un plan 401(k) traditionnel qui ne couvre qu’un seul employé, ce qui lui permet de contourner les réglementations complexes d’ERISA, ce qui est la raison pour laquelle il est si populaire pour l’immobilier et d’autres investissements d’actifs alternatifs.
Pour les investisseurs immobiliers, qui aiment l’idée d’utiliser l’effet de levier pour surcharger les rendements de leur compte de retraite, l’utilisation d’un plan 401(k), ou d’un plan 401(K) solo si vous êtes indépendant, peut avoir beaucoup de sens. Bien entendu, l’achat de biens immobiliers avec vos comptes de retraite, avec ou sans effet de levier, ne convient pas à tout le monde et n’est pas sans risque ni coût. Voici quelques points à garder à l’esprit : (i) assurez-vous que votre plan 401(k) permet l’achat de biens immobiliers, (ii) assurez-vous que vous utilisez un prêt sans recours dans le cadre de l’acquisition de biens immobiliers, (iii) assurez-vous que vous achetez des biens immobiliers – l’exemption en vertu de l’IRC 514(c)(9) ne s’applique pas à l’acquisition de biens personnels ou de stocks, et bien sûr (iv) soyez attentif à l’économie de la transaction et aux coûts potentiels du prêt, ainsi qu’aux autres dépenses liées à l’immobilier.