Je suis sur ce site depuis un moment et ne poste pas autant que je le voudrais mais j’ai apprécié la montagne d’informations trouvées ici. J’ai intentionnellement attendu jusqu’à ce que je ferme le prêt (ce qui s’est produit plus tôt aujourd’hui) avant de poster ceci. Je vais essayer de garder cette introduction brève car le post sera assez long. En bref, j’ai fait un refinancement et le nouveau prêt comprend des fonds pour les travaux de rénovation que je fais. Avec ce type de prêt, la banque basera le montant du prêt sur la VAD. Je suis une personne plutôt conservatrice lorsqu’il s’agit de mes investissements. Je ne mets pas mes lunettes roses quand je fais des projections. L’évaluateur a estimé la valeur de la maison à 240 000 $, ce qui était bien inférieur à mon estimation prudente d’environ 250 000 $. J’ai appelé mon responsable des prêts et il m’a dit que si je trouvais la valeur trop basse, je devais écrire une lettre pour la contester. J’ai fait des recherches ici, bien sûr, ainsi que sur Google pour savoir comment faire appel d’une évaluation et la plupart de ce que j’ai trouvé disait que la seule façon d’avoir une chance de se battre est qu’il y ait des ventes récentes que l’évaluateur n’a pas prises en compte. Ce n’était pas une option pour moi, j’ai donc dû analyser chaque calcul qu’il a utilisé. J’ai copié et collé ci-dessous la lettre exacte que j’ai envoyée à la banque. La seule modification que j’ai faite est d’enlever les adresses et les liens.
Dear Sir/Madam,
J’écris cette lettre pour faire appel de l’évaluation que j’ai reçue qui, selon moi, ne reflète pas équitablement la véritable VRA de la propriété. L’un des éléments qui n’est pas reflété dans l’évaluation est le fait que la propriété se trouve dans un district historique. Je crois que cette désignation historique ajoute de la valeur à la propriété.
J’ai expliqué plus en profondeur pourquoi je crois qu’il y a des défauts dans les comps utilisés ci-dessous:
Comp #1 – (Adresse insérer)
- Cette maison est comparable en taille mais l’emplacement est significativement inférieur à l’emplacement de la propriété en question. Cette maison est beaucoup plus éloignée de l’université principale. La propriété en question a une forte concentration d’étudiants et d’activité de location étudiante.
- Cette propriété est répertoriée sur le site Web de l’évaluateur fiscal comme « Apt.Boarding home », ce qui, à mon avis, réduit également la valeur de cette propriété.
Comp #2 – (Adresse insérer)
- Ils sont similaires en termes d’emplacement mais la propriété sujet est plus de 30% plus grande que cette comp. Cette évaluation suggère que ces deux propriétés valent le même montant, même avec une telle différence de taille.
- La propriété en question comprendra une chambre supplémentaire, une buanderie et un sous-sol plus grand en pieds carrés.
Comp #3 – (Adresse insérée)
- Cette propriété a été contractée et fermée deux semaines après son inscription sur le MLS. Je crois que cela reflète un prix d’inscription bas/un vendeur en détresse qui avait besoin de déplacer la propriété immédiatement.
Comp #4 – (Adresse insérer)
- Cette comp a vendu deux fois en l’espace de 4 mois. Cela semble être un flip et a juste été vendu pour un profit rapide. Après avoir été vendu la 1ère fois, il a été réinscrit 2 mois et demi plus tard, puis vendu un peu plus d’un mois après.
- L’emplacement de ce comp est similaire à la propriété du sujet mais il est beaucoup plus petit en taille.
Comp #5 – (adresse insérer) #6 – (adresse insérer)
- Ces deux propriétés sont actuellement des inscriptions actives et je crois que les estimations données à la propriété du sujet par rapport à celles-ci sont en ligne avec la VRA.
Ci-après, j’ai énuméré d’autres comps à proximité qui, selon moi, soutiennent également que la propriété en question a une VRA plus élevée que celle suggérée dans l’évaluation.
(Adresse insérée)
- Cette propriété a été vendue le 7/16/14 pour 244 000 $
- Maison de 6 chambres à coucher, 2 salles de bain, 1144 pieds carrés intérieurs, 996 pieds carrés de terrain.
- Cette maison est plus de 1000 pieds carrés plus petits que la propriété en question
- L’inscription note qu’il y avait un « vendeur motivé ». Suggérant qu’ils cherchaient à déplacer la propriété très rapidement
- Voici un lien vers l’annonce : (lien insérer)
(Adresse insérer)
- Cette propriété a été vendue le 29/04/14 pour 235 000 $
- Maison est 6 chambres, 3 salles de bain, 1530 pieds carrés intérieurs, 1107 pieds carrés de taille de lot.
- Cette maison est plus de 1000 sq ft plus petit que la propriété sujet
- Ils sont dans un emplacement similaire
- Voici un lien vers la liste : (lien insérer)
- (Adresse insérer) (inscription active)
- Cette propriété est actuellement inscrite à $325,000
- Maison est 6 chambres à coucher, 2 salles de bain, 1800 pieds carrés intérieurs, 980 pieds carrés de terrain.
- Cette maison est presque 1000 sq ft plus petit que la propriété sujet
- Ils sont dans un emplacement similaire
- Voici un lien vers la liste : (lien insérer)
- (Adresse insérer) (inscription active)
- Cette propriété est actuellement inscrite à $395,000
- Maison est 6 chambres, 1 salle de bain, (la description de l’inscription indique 5 chambres, 2 salles de bain), 1895 pieds carrés intérieurs, 1102 pieds carrés de taille de lot.
- Cette maison est presque 1000 sq ft plus petit que la propriété de sujet
- Cette comp est légèrement plus proche de l’université principale dans la région
- Voici un lien vers la liste : (lien inséré)
Merci de prendre le temps d’examiner ceci et j’espère que vous trouverez que les informations que j’ai fournies soutiennent en fait une évaluation plus élevée pour la maison.
Bien à vous,
Damian Baynes
En fin de compte, il m’a fallu un peu moins de deux heures pour compiler toutes les informations que j’ai utilisées et pour taper la lettre à la banque. Ils m’ont demandé la preuve que la maison se trouve dans un quartier historique, ce que je leur ai fourni. Quelques semaines plus tard, ils ont programmé une deuxième évaluation et celle-ci est revenue à 264 000 dollars ! Cette différence de 24 000 dollars a littéralement fait la différence entre l’obtention de ce prêt et son refus. Je sais que c’est une longue lecture mais j’espère qu’elle aidera d’autres personnes qui se trouveront un jour dans une position similaire.