Il n’est pas rare que les contrats immobiliers incluent des prorogations pour les acheteurs et les vendeurs. Les prorata existent pour diviser raisonnablement toutes les dépenses liées à la propriété, y compris les taxes foncières, les cotisations de la HOA, les intérêts hypothécaires, les services publics, et ainsi de suite, afin que les deux parties ne soient pas coincées à payer plus que leur juste part.
Les acheteurs sont souvent facturés pour les prorata dans un contrat immobilier, mais les vendeurs peuvent souvent être à la charge de ces dépenses aussi. Le coût associé à ces frais sera inclus comme un débit pour une partie et un crédit pour l’autre sur les états de clôture respectifs.
Alors, comment fonctionnent exactement les prorata dans les contrats immobiliers ? Pour en avoir une meilleure idée, il est utile d’examiner chaque type de proratisation individuellement, car chacune est calculée à sa manière.
Proportions de l’impôt foncier
Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous devrez payer l’impôt foncier. Le montant que vous devrez payer dépendra d’un certain nombre de facteurs, notamment de votre emplacement exact. Chaque État calcule ses impôts fonciers sur la base d’une année civile qui lui est propre. En Californie, l’année civile pour le calcul des impôts fonciers va du 1er juillet au 30 juin.
Les impôts sont généralement payés en deux versements plutôt qu’en une seule fois à la fin de l’année civile. En Californie, ces dates sont le 1er novembre et le 1er février. Une pénalité de 10% est appliquée pour les paiements en retard.
Vous devrez déterminer si les taxes ont été prépayées ou si elles ne sont pas encore exigibles et doivent être payées à une date ultérieure. Si les taxes ont déjà été prépayées, les vendeurs recevront une proratisation de crédit et les acheteurs une proratisation de débit. En revanche, si les taxes n’ont pas encore été payées, les vendeurs recevront une proratisation de débit et les acheteurs recevront une proratisation de crédit.
Si le dernier paiement du vendeur à l’égard des taxes foncières couvrait une période postérieure à la date de clôture, la proratisation sera effectuée à partir de la date de clôture jusqu’à la date à laquelle les taxes sont payées. Dans ce cas, la proratisation sera un crédit pour le vendeur et un débit pour l’acheteur.
Par exemple, si la date de clôture de l’opération est le 20 octobre 2017 et que le vendeur a payé le premier versement qui couvre jusqu’au 1er février 2018, le vendeur sera crédité et l’acheteur sera débité entre ces deux dates. L’objectif de cette proratisation est de rembourser le vendeur pour cette période pendant laquelle la propriété n’a plus le nom du vendeur sur le titre.
Si la date de clôture arrive après la date à laquelle les impôts fonciers sont dus, la proratisation est calculée à partir du premier jour du versement des impôts jusqu’à la date de clôture.
Par exemple, si la date de clôture est le 15 février 2018, et que le vendeur n’a pas encore payé le deuxième versement qui était dû le 1er février, le vendeur sera débité et l’acheteur sera crédité du 1er février 2018 au 15 février 2018. Cela remboursera l’acheteur pour la période pendant laquelle le vendeur possédait la propriété dans cette période d’imposition.
Parfois, les proratas d’impôts fonciers sont payés à partir du produit du vendeur, et la partie non utilisée sera créditée au vendeur et débitée à l’acheteur si la date de clôture approche de la date d’échéance des impôts fonciers à payer. Veillez à lire attentivement votre contrat pour savoir si vous serez crédité ou débité des taxes foncières associées à la propriété en question.
Proportions d’assurance hypothécaire
Chaque versement hypothécaire effectué couvre les intérêts payés le mois précédent. Par exemple, un versement hypothécaire effectué le 1er juin couvre les intérêts du mois de mai. Les prêteurs perçoivent généralement les intérêts hypothécaires jusqu’à 30 jours avant le premier versement hypothécaire à effectuer lorsqu’un nouveau prêt immobilier est contracté. Les vendeurs doivent des intérêts aux acheteurs jusqu’à la date de clôture ou jusqu’à cette date. L’acheteur sera alors responsable du paiement des intérêts sur le paiement hypothécaire suivant après la clôture du dépôt fiduciaire.
Par exemple, si une transaction se conclut le 15 avril, le premier versement hypothécaire sera dû le 1er juin, ce qui couvrira les intérêts du mois de mai. Les acheteurs seront facturés des intérêts du 15 avril au 1er mai sur leur relevé de clôture.
Pour calculer la proratisation des intérêts, il faudra établir le nombre de jours d’intérêts que le vendeur doit à l’acheteur. Le montant de l’intérêt par jour est ensuite multiplié par le nombre de jours d’intérêt dû afin d’obtenir le montant total dû.
Préorations des frais de l’association de propriétaires (HOA)
Si la propriété visée est régie par une association de propriétaires (HOA), alors des frais mensuels seront facturés pour couvrir les dépenses liées à l’entretien et à la gestion de la propriété globale. Les acheteurs et les vendeurs doivent diviser ces frais par le temps que chaque partie passera dans la maison pour le mois en cours.
Disons que la clôture est le 15 mai et que les frais de la HOA sont de 200 $ par mois. Si le vendeur n’a pas encore payé les cotisations pour le mois de mai, elles seront payées à partir du produit du vendeur pour la période comprise entre le 1er et le 15 mai. Si le vendeur a déjà payé les frais de HOA du mois de mai, l’acheteur sera responsable de couvrir cette période de temps.
Proportions des services publics
Les services publics ne font pas souvent l’objet de prorata sur les contrats immobiliers, mais ils sont parfois applicables dans certaines juridictions. Par exemple, dans certaines municipalités, si le vendeur ne paie pas les services publics de la ville ou du comté, alors ils seront reportés sur les évaluations fiscales et déduits de la facture d’impôt pour les prorata.
La ligne de fond
Personne ne veut avoir à payer plus que ce qu’il doit dans une transaction immobilière, peu importe le montant. Les calculs de proratisation rendent tout juste et équitable en termes de paiement uniquement de ce dont chaque partie est responsable. Il peut s’agir de calculs complexes, qui doivent être examinés attentivement lorsque les acheteurs et les vendeurs reçoivent une copie de leurs déclarations de clôture afin de s’assurer que les divisions ont été calculées de manière juste et précise.