Etes-vous un investisseur immobilier qui a du mal à trouver une bonne compagnie de titres qui conclura vos transactions ?
Les doubles closings, ou « back to back closings », se produisent lorsque deux règlements immobiliers distincts sur la même propriété sont programmés séquentiellement. Effectivement, ils se produisent en même temps, car le premier règlement ou A-B ou « A à B » est conditionné par le deuxième règlement ou B-C ou « B à C ». Si B-C ne se conclut pas, alors A-B est dénoué et n’est jamais finalisé. La réaction naturelle de nombreuses personnes, lorsqu’elles ne comprennent pas quelque chose, est de dire « fraude ! » ou « illégal ! ». Êtes-vous fatigués d’entendre cela ? Nous le sommes. Il n’y a rien d’illégal ou de mal dans les doubles clôtures.
Ils sont parfaitement légaux et éthiques. Les parties rencontrent généralement des problèmes, cependant, dans trois ensembles de circonstances.
Premièrement, le financement de l’acheteur final, notamment FHA ou VA, ne permet pas toujours les doubles clôtures en raison d’un manque d’assaisonnement du titre. De nombreux établissements de crédit de détail et/ou fournisseurs d’assurance hypothécaire (comme HUD-FHA) exigent que les investisseurs détiennent le titre de propriété pendant 90 jours afin d’éviter les problèmes de flipping frauduleux où aucune valeur n’est ajoutée à la propriété, mais où il y a une augmentation de prix significative lors d’un transfert ultérieur.
En second lieu, il arrive que l’entité de vente – généralement un prêteur REO ou une banque de vente à découvert – insère des restrictions d’acte sur la première transaction, et empêche ainsi une double clôture. Enfin, il arrive que d’autres participants à la transaction, tels que les sociétés de titres ou même les agents immobiliers, tentent de mettre le holà à une transaction en raison d’un manque de compréhension ou de connaissances. Au demeurant, il est toujours bon de fournir une information complète à toutes les parties, au moins en ce qui concerne la structure de la transaction, même si les conditions spécifiques ne sont pas totalement transparentes.