Points clés
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Qu’est-ce que la règle des 50 % ?
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La règle des 50 % est-elle exacte ?
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Comment utiliser la règle des 50%
Un analyseur d’affaires approfondi est crucial pour le succès de tout investisseur immobilier, mais un système rapide qui sert d’évaluation initiale pour les propriétés potentielles est également utile. Avec des calculs comme la règle des 50 %, les investisseurs peuvent évaluer une affaire avec des informations limitées et déterminer si la propriété vaut plus de temps et d’efforts. Continuez à lire pour apprendre comment fonctionne la règle des 50% de l’immobilier, et ajoutez ce calcul à votre boîte à outils dès aujourd’hui.
Qu’est-ce que la règle des 50% ?
La règle des 50% est une ligne directrice utilisée par les investisseurs immobiliers pour estimer la rentabilité d’une unité locative donnée. Comme son nom l’indique, cette règle consiste à soustraire 50 % des revenus locatifs mensuels d’une propriété lors du calcul de ses bénéfices potentiels. Selon cette règle, 50 pour cent des revenus locatifs doivent être affectés aux dépenses et ne sont donc pas pris en compte lors de la comparaison des bénéfices potentiels avec les remboursements mensuels de l’hypothèque ou du prêt.
L’objectif de la règle des 50% est d’aider les investisseurs à prendre des décisions rapides et éclairées sur les propriétés locatives.
L’une des erreurs les plus courantes que commettent les propriétaires immobiliers lorsqu’ils recherchent des affaires est de sous-estimer le coût des dépenses. Cela peut conduire à des marges bénéficiaires inférieures, ou dans certains cas, à une transaction qui n’aboutit pas du tout. Essentiellement, les investisseurs intégreront la règle des 50 % dans leur examen initial d’une affaire comme un moyen de se protéger contre les coûts et les dépenses imprévus.
Comment fonctionne la règle des 50%
La règle des 50% fonctionne en prenant le revenu locatif mensuel total, et en le divisant en deux. Cela permet de tenir compte des dépenses potentielles liées à la possession de la propriété, comme les réparations, les taxes, la gestion de la propriété et plus encore. Les investisseurs n’ont pas besoin de connaître les coûts exacts pour utiliser la règle, en fait la raison pour laquelle ce calcul est si populaire est qu’il permet aux investisseurs d’estimer les transactions potentielles rapidement, et sur des informations limitées.
Une chose à noter est que la règle des 50% ne classe pas les paiements d’hypothèque ou de prêt comme des « dépenses ». Au contraire, les paiements de prêts doivent être comparés à la moitié restante du revenu locatif pour déterminer s’il faut ou non aller de l’avant avec une propriété.
Un exemple de la règle des 50%
Disons que vous examinez une maison unifamiliale dans votre marché avec un revenu locatif mensuel estimé à 3 000 $. En suivant la règle des 50 %, cela signifierait qu’environ 1 500 $ de ce montant seront utilisés pour les dépenses de la propriété. Il vous reste donc 1 500 $ à évaluer par rapport à votre paiement de prêt. Si vous avez un paiement hypothécaire mensuel sur la propriété de 1 200 $, cet investissement serait, en théorie, rentable à hauteur de 300 $ par mois. Vous pourriez alors utiliser ce chiffre pour décider d’effectuer ou non une analyse plus approfondie de la maison.
La règle des 50 % est-elle exacte ?
La règle des 50 % constitue une bonne ligne directrice pour la première évaluation d’une propriété, bien qu’elle ne doive pas être traitée comme une représentation entièrement exacte lors du calcul des dépenses. L’objectif de la règle est d’aider les investisseurs à évaluer les dépenses de manière quelque peu précise sans sous-estimer les coûts, même avec des informations limitées sur la propriété. Au cours de la première étape de l’analyse d’une transaction, les investisseurs ne disposent probablement pas de tous les chiffres nécessaires pour déterminer les dépenses totales. Par conséquent, la règle des 50% doit être traitée comme une ligne directrice générale et non comme une règle absolue.
De nombreux investisseurs trouvent que la règle des 50% surestime les dépenses associées à une propriété. La raison étant que toutes les maisons n’ont pas les mêmes taxes foncières, frais de HOA ou exigences d’entretien. En réalité, ces coûts peuvent ne pas représenter au total la moitié du loyer global, ce qui devrait être une agréable surprise lorsque vous creusez les chiffres. Une autre limite de la règle des 50% est qu’elle ne tient pas compte des vacances, car il n’y a aucune garantie que vous pourrez louer une propriété toute l’année ou tout de suite.
Comment gagner de l’argent en utilisant la règle des 50% dans l’immobilier
La meilleure façon d’utiliser la règle des 50% est de la considérer comme une mise en bouche avec une analyse plus approfondie et complète à suivre. Si une propriété passe le test, calculez d’autres métriques avant d’aller de l’avant. La règle des 50 % ne doit jamais être utilisée en dernier ressort pour décider d’investir, mais elle peut être utilisée pour déterminer quand ne pas investir. Par exemple, si vous faites le calcul d’une propriété et que votre hypothèque dépasse largement la moitié des revenus locatifs, l’affaire (ou votre prêt) n’est peut-être pas la meilleure option.
Comme vous le savez déjà, il est crucial de faire preuve de diligence raisonnable avant de saisir une occasion d’investissement. Si vous voulez utiliser la règle des 50% pour gagner de l’argent, alors comprenez qu’elle doit aller de pair avec une solide calculatrice de propriété locative. N’oubliez pas de poser des questions à l’ancien propriétaire, de faire des recherches sur le marché et d’évaluer tous les aspects d’un bien immobilier au moment d’investir. En attendant, utilisez l’offre de 50 % pour analyser rapidement les options potentielles et déterminer si elles valent la peine d’être examinées de nouveau.
Résumé
En tant qu’investisseur occupé, il peut être chronophage de mener une analyse approfondie de chaque affaire potentielle qui se présente à vous. C’est là que des calculs comme la règle des 50 % peuvent s’avérer utiles. En comparant les revenus locatifs et les dépenses estimées, vous pouvez rapidement déterminer si un bien immobilier mérite d’être examiné de plus près. Exécutez ces chiffres la prochaine fois que vous rencontrez une affaire potentielle et voyez par vous-même comment la règle des 50 % peut fonctionner pour vous.