Les facteurs les plus importants pour l’investissement immobilier

Quel est l’élément le plus important à rechercher dans l’immobilier ? Si l’emplacement est toujours une considération essentielle, de nombreux autres facteurs permettent de déterminer si un investissement vous convient. Voici un aperçu de certains des éléments les plus importants à prendre en compte si vous envisagez d’investir sur le marché immobilier.

1. Emplacement de la propriété

Pourquoi c’est important

L’adage « emplacement, emplacement, emplacement » est toujours roi et continue d’être le facteur le plus important pour la rentabilité des investissements immobiliers. La proximité des commodités, des espaces verts, des vues panoramiques et le statut du quartier jouent un rôle important dans l’évaluation des propriétés résidentielles. La proximité des marchés, des entrepôts, des centres de transport, des autoroutes et des zones exonérées d’impôt joue un rôle important dans les évaluations des propriétés commerciales.

Ce qu’il faut rechercher

Une clé lors de l’examen de l’emplacement d’une propriété est la vision à moyen et long terme concernant la façon dont la zone devrait évoluer au cours de la période d’investissement. Par exemple, le terrain ouvert paisible d’aujourd’hui à l’arrière d’un immeuble résidentiel pourrait un jour devenir une usine bruyante, ce qui en diminuerait la valeur. Examinez minutieusement la propriété et l’usage prévu des zones immédiates où vous envisagez d’investir.

Une façon de recueillir des informations sur ce que sont les perspectives du voisinage de la propriété que vous envisagez est de contacter la mairie ou d’autres organismes publics en charge du zonage et de l’urbanisme. Vous aurez ainsi accès à la planification à long terme de la zone et pourrez déterminer dans quelle mesure elle est favorable ou défavorable à votre propre plan pour la propriété.

2. Évaluation de la propriété

Pourquoi c’est important

L’évaluation de la propriété est importante pour le financement lors de l’achat, le prix d’inscription, l’analyse de l’investissement, l’assurance et la fiscalité – ils dépendent tous de l’évaluation immobilière.

Ce qu’il faut rechercher

Les méthodes d’évaluation immobilière couramment utilisées comprennent :

• Approche par comparaison des ventes : ventes comparables récentes de propriétés présentant des caractéristiques similaires – la plus courante et convenant aux propriétés neuves et anciennes
• Approche par le coût : le coût du terrain et de la construction, moins l’amortissement- convient pour les nouvelles constructions
• Approche par les revenus : basée sur les entrées de fonds prévues- convient pour les locations

3. But de l’investissement et horizon d’investissement

Pourquoi c’est important

Étant donné la faible liquidité et l’investissement de grande valeur dans l’immobilier, un manque de clarté sur le but peut conduire à des résultats inattendus, y compris la détresse financière – en particulier si l’investissement est hypothéqué.

Ce qu’il faut rechercher

Identifiez laquelle des grandes catégories suivantes correspond à votre but, puis planifiez en conséquence :

• Acheter et s’auto-utiliser. Ici, vous économiserez sur le loyer et aurez l’avantage de l’auto-utilisation, tout en obtenant une plus-value.
• Achetez et louez. Cela offre un revenu régulier et une appréciation de la valeur à long terme. Cependant, il faut avoir le tempérament d’un propriétaire pour gérer les éventuels litiges et problèmes juridiques, gérer les locataires, les travaux de réparation, etc.
• Acheter et vendre (à court terme). Il s’agit généralement d’un profit rapide, petit à moyen – la propriété typique est en cours de construction et vendue avec un profit à l’achèvement.
• Acheter et vendre (à long terme). Ceci est généralement axé sur une grande appréciation de la valeur intrinsèque sur une longue période. Cela offre des alternatives pour compléter les objectifs à long terme, comme la retraite.

4. Flux de trésorerie prévus et opportunités de profit

Pourquoi c’est important

Les flux de trésorerie font référence à la quantité d’argent qui reste après les dépenses. Un flux de trésorerie positif est la clé d’un bon taux de rendement sur un immeuble de placement.

Ce qu’il faut rechercher

Développez des projections pour les modes de profit et de dépenses suivants :

• Flux de trésorerie attendus des revenus locatifs (l’inflation favorise les propriétaires pour les revenus locatifs)
• Augmentation attendue de la valeur intrinsèque en raison de l’appréciation des prix à long terme.
• Bénéfices de l’amortissement (et avantages fiscaux disponibles)
• Analyse coûts-avantages de la rénovation avant la vente pour obtenir un meilleur prix
• Analyse coûts-avantages des prêts hypothécaires par rapport à l’appréciation de la valeur

5. Soyez prudent avec l’effet de levier

Pourquoi c’est important

Les prêts sont pratiques, mais ils peuvent avoir un coût important. Vous engagez vos revenus futurs pour obtenir une utilité aujourd’hui au prix d’un intérêt étalé sur de nombreuses années. Assurez-vous de comprendre comment gérer les prêts de cette nature et évitez les niveaux élevés d’endettement ou ce qu’on appelle le surendettement. Même les experts en immobilier sont mis au défi par le surendettement en période de conditions de marché défavorables et les pénuries de liquidités avec des obligations de dette élevées peuvent briser des projets immobiliers.

Ce qu’il faut rechercher

Selon vos revenus actuels et futurs prévus, considérez ce qui suit :

• Décidez du type d’hypothèque qui convient le mieux à votre situation – taux fixe, hypothèque à taux ajustable (ARM), intérêt seulement, zéro mise de fonds, etc. Notez que chaque type de prêt hypothécaire a son propre profil de risque et que vous devez étudier chacun d’eux attentivement. Par exemple, l’ARM comprend des taux hypothécaires qui peuvent changer à tout moment poussés par les forces du marché des capitaux et l’emprunteur doit accepter tout changement de taux pendant la durée du prêt.
• Soyez conscient des termes, des conditions et des autres frais prélevés par le prêteur hypothécaire.
• Supportez pour trouver des taux d’intérêt plus bas et de meilleures conditions.

6. Nouvelle construction par rapport à une propriété existante

Pourquoi c’est important

La nouvelle construction offre généralement des prix attrayants, la possibilité de personnaliser et des commodités modernes. Les risques comprennent les retards, l’augmentation des coûts et les inconnues d’un quartier nouvellement développé.

Les propriétés existantes offrent la commodité, un accès plus rapide, des améliorations établies (services publics, aménagement paysager, etc.) et, dans de nombreux cas, des coûts inférieurs.

Ce qu’il faut rechercher

Voici quelques éléments clés à rechercher pour décider entre une nouvelle construction ou une propriété existante :

• Revoir les projets antérieurs et rechercher la réputation de la société de construction pour les nouveaux investissements.
• Revoir les actes de propriété, les levés récents et les rapports d’évaluation pour les propriétés existantes.
• Considérer les coûts d’entretien mensuels, les cotisations impayées et les taxes. Ces coûts peuvent avoir un impact important sur votre trésorerie.
• Lorsque vous investissez dans un bien loué, déterminez si le bien est à loyer contrôlé, à loyer stabilisé ou sur le marché libre. Le bail est-il sur le point d’expirer ? Les options de renouvellement sont-elles favorables au locataire ? À qui appartient l’ameublement ?
• Vérifiez la qualité des articles (meubles, installations et équipements) si ceux-ci doivent être inclus dans la vente.

7. Investissements indirects dans l’immobilier

Pourquoi c’est important

Gérer des propriétés physiques sur un horizon à long terme n’est pas pour tout le monde. Il existe des alternatives qui vous permettent d’investir indirectement dans le secteur immobilier.

Ce qu’il faut rechercher

Envisagez d’autres façons d’investir dans l’immobilier :

• Fonds de placement immobilier (FPI)
• Actions de sociétés immobilières
• Fonds communs de placement et FNB axés sur le secteur immobilier
• Obligations hypothécaires
• Titres adossés à des hypothèques (MBS)

8. Votre pointage de crédit

Pourquoi c’est important

Votre pointage de crédit affecte votre capacité à être admissible à un prêt hypothécaire, et il a un impact sur les conditions offertes par votre prêteur. Si vous avez un meilleur pointage de crédit, vous pouvez obtenir de meilleures conditions – ce qui peut se traduire par des économies substantielles au fil du temps.

Ce qu’il faut rechercher

Les scores supérieurs à 800 sont considérés comme excellents et vous aideront à vous qualifier pour le meilleur prêt hypothécaire. Si nécessaire, travaillez à améliorer votre score de crédit :

• Payez vos factures à temps – mettez en place des paiements automatiques ou des rappels
• Remboursez vos dettes
• Visez un taux d’utilisation du crédit de 30 % maximum
• Ne fermez pas les cartes de crédit inutilisées – tant que vous n’êtes pas à jour. cartes de crédit inutilisées – tant que vous ne payez pas de frais annuels
• Limitez les demandes de nouveau crédit et les enquêtes  » difficiles « 
• Regardez votre rapport de crédit et contestez les inexactitudes

9. Marché immobilier global

Pourquoi c’est important

Comme pour d’autres types d’investissements, il est bon d’acheter bas et de vendre haut. Les marchés immobiliers fluctuent, et il est payant d’être au courant des tendances. Il est également important de prêter attention aux taux hypothécaires afin de réduire vos coûts de financement, si possible.

Ce qu’il faut rechercher

Restez au courant des tendances et des statistiques pour :

• Les prix des maisons et les ventes de maisons (dans l’ensemble et dans le marché que vous souhaitez)
• Les nouvelles constructions
• L’inventaire des propriétés
• Les taux hypothécaires
• L’activité de revente
• Les forclusions

La ligne du bas

L’immobilier peut aider à diversifier votre portefeuille. En général, l’immobilier a une faible corrélation avec les autres grandes classes d’actifs – ainsi, lorsque les actions sont en baisse, l’immobilier est souvent en hausse. Un investissement immobilier peut également fournir des flux de trésorerie réguliers, une appréciation substantielle, des avantages fiscaux et des rendements compétitifs ajustés au risque, ce qui en fait un investissement judicieux.

Bien sûr, comme pour tout investissement, il est important de prendre en compte certains facteurs, comme ceux énumérés ici, avant d’investir dans l’immobilier – que vous optiez pour une propriété physique, des FPI ou autre.