CITÉ DE L’OCÉAN – Les planificateurs de villégiature ont approuvé cette semaine le plan de site d’un nouvel hôtel de marque de cinq étages et de 105 chambres, mais pas avant que les préoccupations des voisins concernant les problèmes potentiels de drainage soient apaisées.
La commission d’urbanisme de la ville de l’océan avait devant elle mardi un examen du plan de site pour un nouvel hôtel Hilton Tru le long de la route côtière entre la 33e rue et l’avenue Hitchens. Le site accueille actuellement l’installation de laser tag Planet Maze ainsi qu’un parcours de mini-golf qui sera finalement démoli pour faire place au nouveau projet d’hôtel. Hilton Tru est un concept relativement nouveau du géant de l’hébergement qui fait appel à une démographie plus jeune.
L’avocat local Hugh Cropper IV, qui représentait le développeur du projet Deep Blue Hospitality, a expliqué que le concept comprend des chambres d’hôtel bien aménagées mais plus petites, avec un accent plus important sur les zones communes. Par exemple, les plans du nouveau Hilton Tru à la 33e rue comprennent des espaces communs intérieurs et extérieurs avec des aires de jeu, des postes de travail et d’autres commodités.
« C’est un nouveau concept », a-t-il dit. « C’est en quelque sorte un pas dans une autre direction. La tendance a été de plus grandes chambres et suites, mais ceci est plus petit et plus contemporain. Il y a beaucoup d’espace communautaire. Le concept est d’encourager les gens à utiliser les espaces communautaires et à ne pas passer autant de temps dans leurs chambres. »
L’administrateur de zonage Frank Hall a systématiquement répondu aux préoccupations et aux conditions du personnel après un examen minutieux des plans, y compris les impacts sur la circulation, l’éclairage et l’aménagement paysager et les points d’entrée et de sortie. Le plan prévoit un hôtel de cinq étages au design contemporain qui comprend 105 chambres et de vastes espaces communs. Hall a expliqué que le projet tel que prévu répondait à toutes les exigences du code de la ville.
« Il n’y a pas d’exceptions spéciales et pas de variantes », a-t-il déclaré. « Le projet est conforme au code à tous égards.
Jeff Thaler, l’un des directeurs de l’équipe de développement, a convenu qu’un examen rigoureux du personnel a révélé qu’aucune exception spéciale ou variance n’était nécessaire. Le projet comprend seulement 104 places de stationnement pour 105 chambres, mais un espace est dédié à un abribus municipal, il ne compte donc pas dans les exigences de stationnement.
« Nous avons le sentiment d’avoir satisfait et fait tout ce qui nous a été demandé », a-t-il déclaré. « Ce projet respecte le caractère du quartier et il sera un grand atout. »
Certains membres de la commission d’urbanisme ont exprimé leur inquiétude quant à l’impact sur le trafic dans une zone qui est déjà fréquemment congestionnée aux heures de pointe. L’ingénieur de la circulation Betty Tustin du Traffic Group a expliqué qu’il y avait une voie de service à sens unique à l’arrière de la propriété qui canaliserait le trafic de l’hôtel vers l’intersection signalisée de la 33e rue. En outre, le plan d’implantation prévoit une signalisation abondante sur la propriété pour diriger les clients vers les intersections signalisées et les passages pour piétons.
« Nous avons eu une idée de la quantité de trafic générée par Planet Maze et le mini-golf et elle était d’environ 300 certains jours et 800 les grands jours avec une moyenne d’environ 400 », a-t-elle déclaré. « Un hôtel de 105 chambres générera beaucoup moins de trafic. Les clients utiliseront les transports publics ou marcheront là où ils veulent aller quand ils seront ici. »
Peut-être que le plus gros problème, et un problème qui a menacé de faire dérailler le processus d’approbation du plan de site, concernait le drainage des eaux pluviales de la propriété. L’ingénieur du promoteur a expliqué que le projet tel qu’il a été conçu réduisait la quantité de surface perméable qui s’écoule de la propriété par rapport à ce qui existe sur le site.
Il existe une servitude de gestion des eaux pluviales de 10 pieds le long du côté nord de la propriété qui se déverse finalement dans la baie par un système de drainage comprenant des tuyaux menant à l’émissaire. Cette servitude de 10 pieds est devenue un point de discorde pour les propriétaires voisins des condominiums Jamaica Bay et des condominiums Sandpiper on the Bay.
Ces propriétaires ne se sont pas opposés au nouvel hôtel en général, mais ont soulevé des préoccupations quant à la contribution du projet à ce qui est déjà un problème de drainage difficile par moments. L’ingénieur municipal Terry McGean a présenté un bref historique des problèmes de drainage et d’inondation dans la région, qui comprenait un procès il y a des décennies. Essentiellement, il y avait un tuyau de drainage qui menait à l’émissaire sur la baie dans la servitude de 10 pieds pour les eaux pluviales et qui se bloquait ou s’obstruait de temps en temps. De plus, l’émissaire lui-même est souvent bloqué par du sable et d’autres débris, ce qui limite l’écoulement des eaux pluviales provenant des propriétés.
À la suite du procès, un nouveau tuyau de drainage a été installé dans la servitude qui traitait les eaux de ruissellement des propriétés adjacentes Jamaica Bay et Sandpiper, mais ce tuyau se terminait à la limite de propriété de la parcelle qui accueillera le nouvel hôtel. Le tuyau existant dans la servitude le long de la propriété de l’hôtel a depuis été abandonné et ne se raccorde pas au tuyau menant à l’émissaire.
« Cette servitude a fait l’objet de controverses au fil des ans », a déclaré McGean. « Nous avons travaillé avec les propriétaires sur cette question. Cet émissaire ne dessert que ces propriétés. Il n’y aura pas d’écoulement supplémentaire en provenance de ce site. Nous pensons que ces conditions ont été remplies et nous sommes convaincus que ce projet a des contrôles de conception suffisants. »
McGean a déclaré que, bien qu’il soit à l’aise avec la conception des eaux pluviales pour le projet, il était prêt à continuer à travailler avec les promoteurs de l’hôtel et les propriétaires voisins pour s’assurer que les problèmes potentiels d’inondation ne sont pas exacerbés.
« Nous reconnaissons les préoccupations de la communauté », a-t-il dit. « Nous avons travaillé pour répondre à ces préoccupations et nous continuerons à le faire à mesure que le projet avance. »
Le promoteur du projet, Mike Meoli, de Deep Blue Hospitality, a déclaré que sa société accepterait de nettoyer le tuyau de drainage et l’émissaire au besoin si cela permettait d’apaiser les préoccupations des voisins, même si son projet ne devrait pas contribuer à des problèmes d’inondation.
« Il est tout aussi important pour nous que le tuyau ne remonte pas », a-t-il déclaré. « Si les coûts ne sont pas scandaleux et que cela doit être fait une fois par an, nous serions heureux de le faire. »
L’avocat John Seipp, qui représentait les propriétaires adjacents de Jamaica Bay et de Sandpiper, a réitéré une partie de l’histoire des problèmes de drainage pour la propriété combinée. Bien qu’il ait dit que les propriétaires adjacents n’étaient pas contre l’hôtel en général, ils avaient des réserves sur le plan de drainage proposé.
« La question est de savoir s’ils vont mettre de l’eau dans notre tuyau ? » a-t-il dit. « Si oui, quelle quantité ? S’ils vont utiliser notre tuyau, nous voulons qu’ils fassent une étude pour déterminer si tout le drainage de ce terrain allant dans ce tuyau ne va pas le submerger. »
Seipp a fait appel à l’ingénieur et architecte Keith Iott pour une certaine expertise technique sur la question du drainage. Iott, qui a examiné les conditions existantes avant la réunion de mardi, a dit qu’il croyait que le tuyau existant dans la servitude le long de la propriété de l’hôtel proposé ne fonctionnait plus.
« Je serais surpris qu’il y ait de l’eau qui entre dans la section du tuyau », a-t-il dit. « L’ensemble de la propriété de Planet Maze se draine dans ce coin nord-ouest. Je pense qu’il devrait y avoir une analyse hydrographique complète. Je pense que cela pourrait être fait comme un examen continu avant la délivrance d’un permis de construire. L’intention ici n’est pas de bloquer ce processus et ils ne sont pas contre l’hôtel, mais cela nécessite une étude plus approfondie. »
Après un débat considérable, la commission de planification a voté 5-0 avec deux membres absents pour approuver le plan de site pour le nouveau Hilton Tru avec une condition supplémentaire que le développeur partage les rapports d’ingénierie de drainage avec les propriétaires adjacents Jamaica Bay et Sandpiper.