Les terrains à Singapour sont détenus sous trois principaux types de leasehold : freehold, baux de 999 ans et de 99 ans.
Pour les propriétés construites sur un terrain en pleine propriété, le terrain appartient au propriétaire du bail indéfiniment, il n’y a donc pas besoin de s’inquiéter de l’expiration du bail (sauf pour l’acquisition redoutée par le gouvernement, bien sûr). Cela s’étend, dans une certaine mesure, aux propriétés en location de 999 ans également, puisque 999 ans est certainement assez long pour loger plusieurs générations avec facilité.
Le plus inquiétant du lot cependant est les propriétés en location de 99 ans. Quels sont les droits des propriétaires de cette classe d’actifs à la fin de la tenure, lorsque le titre de propriété du terrain revient à ses propriétaires d’origine ?
Pour cet article, nous nous concentrerons sur l’effet de l’expiration du bail sur les propriétaires de biens privés (comme les condominiums et les HUDC privatisés). Si vous êtes préoccupé par les HDB, nous avons écrit à ce sujet ici.
À qui revient la propriété du bail et que se passe-t-il ensuite ?
Plus des trois quarts des terres de Singapour appartiennent à l’État et sont détenues par la Singapore Land Authority (SLA) qui agit en tant que gardien des terres. Le reste est composé des quelques poches de terres libres détenues par d’autres départements gouvernementaux tels que HDB, JTC, PSA et des propriétaires privés.
À l’expiration d’un bail de 99 ans, la propriété du terrain revient à l’État, et les droits de tout propriétaire sont effectivement éteints.
Mais les propriétaires auront sûrement droit à une compensation équitable pour leurs maisons qui restent sur la propriété Malheureusement non. La dure réalité (et certains pourraient dire injuste) est que l’ALS n’a aucune obligation de rembourser ou de payer toute sorte de compensation du tout.
Quelles options ont alors les propriétaires de propriétés à bail de 99 ans ?
Deux choix s’offrent aux propriétaires de biens à bail de 99 ans, qui impliquent tous deux le paiement d’une prime au gouvernement pour prolonger la durée du bail.
Ils peuvent soit compléter le bail de leur terrain avec l’ALS directement, soit vendre leur propriété à un promoteur tiers (connu sous le nom de vente collective ou en bloc). Ces deux options doivent être faites par tous les propriétaires collectivement, et ne peuvent pas être accomplies sur une base individuelle.
Renouvellement du bail
Ici, les propriétaires demandent à l’ALS de recharger leur bail jusqu’à 99 ans à nouveau, avec le paiement d’une prime foncière. Ainsi, par exemple, s’il reste 50 ans sur le terrain, les propriétaires peuvent compléter 49 années supplémentaires afin que le bail revienne à 99 ans.
Cette prime est évaluée par l’évaluateur en chef de l’ALS au cas par cas, en tenant compte de facteurs tels que le nombre d’années restantes sur le bail.
À ce stade, il est à la discrétion de l’ALS d’approuver ou de rejeter la demande. Pour prendre sa décision, l’ANS considère divers facteurs du bail, notamment si l’extension s’inscrit dans l’intention à long terme du gouvernement avec le terrain et si l’utilisation proposée optimise l’utilisation du terrain.
Dans le cas d’un complément de bail réussi, les propriétaires peuvent continuer à occuper leur propriété pour la durée de la tenure renouvelée de 99 ans.
Ce serait, bien sûr, l’option idéale pour la plupart des propriétaires de propriétés de 99 ans, mais malheureusement, la prime foncière exorbitante demandée par l’ALS rend cette option beaucoup trop coûteuse pour les particuliers ordinaires, et c’est généralement la voie empruntée par les entreprises ou autres entités privées qui peuvent se le permettre.
Les exemples de propriétés qui ont reçu avec succès des compléments de bail comprennent l’ancienne Shing Kwan House et l’ICB Building (maintenant le SGX Building), l’ancienne Overseas Union House (maintenant 50 Collyer Quay) et l’ancien HMC Building (maintenant Lumiere).
Vente collective (ou en bloc)
La vente collective, (ou comme on l’appelle populairement, en bloc), est l’option privilégiée par les propriétaires individuels car elle repousse la lourde obligation du paiement de la prime foncière sur les promoteurs privés ou les entreprises qui sont plus à même de la payer.
L’inconvénient est que, contrairement à un complément de bail, les propriétaires n’auront plus le droit de rester dans leur propriété puisque les droits au bail sont transférés aux promoteurs privés à la place.
Ce qu’ils obtiennent, cependant, c’est une compensation pour leur propriété, à laquelle ils n’auraient pas eu droit si leur bail avait simplement suivi son cours.
2007 a été l’année de pointe pour les ventes en bloc, y compris la plus grande vente en bloc à ce jour : la vente des appartements de Farrer Court. Ses 618 unités ont été vendues pour un total de 1,339 milliard de dollars, rapportant à chaque propriétaire la coquette somme de 2,122 à 2,238 millions de dollars (après frais généraux). L’année 2016 a également vu la vente collective de deux domaines HUDC privatisés (Shunfu Ville et Raintree Gardens) et nous prévoyons que cette tendance à la vente en bloc des domaines HUDC se poursuivra en 2017.
Si vous cherchez un récapitulatif sur le processus de vente en bloc, assurez-vous de consulter notre article à ce sujet ici.
Les propriétés à bail de 99 ans : Yea or Nay?
Si votre objectif est d’acheter une maison que vous pouvez transmettre de génération en génération, une propriété à bail de 99 ans n’est certainement pas pour vous.
Mais si vous vous contentez de posséder la maison pour votre vie (hé, vos enfants peuvent se débrouiller seuls), ou si vous l’achetez à des fins purement d’investissement, alors cela vaut sérieusement la peine de l’envisager.
Nous avons abordé la question des propriétés en pleine propriété par rapport aux propriétés en location foncière précédemment, alors assurez-vous de le vérifier ici pour une comparaison plus approfondie.
Bien que la tenure à bail d’une propriété affecte sans aucun doute le potentiel d’appréciation de celle-ci, d’autres facteurs entrent également en jeu. Par exemple, que vous achetiez en pleine propriété ou en location, choisissez un projet situé près d’une station de MRT, de bonnes écoles et d’autres commodités (vous pouvez le faire avec les filtres de recherche de 99.co qui vous permettent de réduire les résultats en fonction de la proximité de diverses commodités). Ces éléments rendent le projet plus attrayant pour les promoteurs privés, ce qui augmente vos chances d’obtenir une vente en bloc par la suite.