Alors que les mégabanques comme Bank of America, Wells Fargo et JPMorgan Chase ont fait les gros titres plus tôt cette année en annonçant séparément des plans pour offrir des hypothèques qui ne demandent qu’un acompte de 3% de l’emprunteur, il y a un autre grand prêteur qui exige discrètement encore moins des emprunteurs.
A l’insu de nombreux acteurs du marché, Quicken Loans a commencé à proposer une offre encore plus avantageuse pour les emprunteurs à la fin de l’année dernière – un prêt hypothécaire à 1% d’acompte.
Mais, ici, la société s’ouvre pour la première fois sur le produit.
Tout d’abord, le programme d’hypothèque à 1% d’acompte de Quicken n’est pas pour tout le monde, car il y a plusieurs stipulations et exigences, mais un acompte de 1% est toujours un acompte de 1%.
C’est toujours 66% moins élevé que ce que Bank of America, Wells Fargo, JPMorgan Chase, et beaucoup d’autres grands prêteurs offrent.
Alors, pourquoi Quicken Loans a-t-il décidé de briser le moule ?
Après avoir été mis au courant du programme de mise de fonds de 1% de Quicken par l’initié de l’industrie hypothécaire Rob Chrisman, qui a noté le programme de Quicken plus tôt cette semaine, HousingWire a contacté Quicken pour répondre à cette question exacte.
Maintenant, dans une interview exclusive, Bill Banfield, vice-président des marchés des capitaux de Quicken Loans, fournit plus de détails sur la façon dont ce programme est apparu, comment il fonctionne et pourquoi il est si important pour Quicken.
Selon Banfield, le programme de prêt à 1% d’acompte n’est pas tout à fait aussi choquant qu’il le semble.
Le programme fait en fait partie d’un partenariat entre Quicken et Freddie Mac qui a été annoncé en octobre 2015.
À l’époque, les détails sur le partenariat étaient épars, les deux organisations déclarant que le programme comportera « des produits uniques, co-développés pour répondre aux besoins des marchés émergents, y compris les Millennials, les acheteurs d’une première maison et les emprunteurs de la classe moyenne. »
Il s’avère que l’une de ces options de prêt est un prêt à 1% d’acompte, mais comme le note Banfield, le prêt est en fait structuré pour faire partie du programme Home Possible Advantage de Freddie Mac, que l’entreprise parrainée par le gouvernement a lancé en décembre 2014, et nécessite un acompte de 3%.
Alors comment Quicken Loans passe de 1% d’acompte de l’acheteur aux 3% nécessaires pour participer au programme de Freddie Mac ? Quicken accorde l’argent supplémentaire à l’emprunteur, dit Banfield.
« Nous exigeons 1% du consommateur et nous donnons au consommateur une subvention de 2%, de sorte que le client a 3% d’équité immédiatement », a déclaré Banfield à HousingWire.
Mais le programme 1% d’acompte n’est pas offert à tout le monde, dit Banfield. Il y a plusieurs règles pour savoir qui est éligible.
Tout d’abord, les prêts à 1% d’acompte de Quicken ne sont disponibles que pour les hypothèques d’achat. Aucun refinancement n’est autorisé. Deuxièmement, le programme ne peut être utilisé que pour une maison unifamiliale ou un condo, et non pour une résidence secondaire, un immeuble de placement ou une coopérative.
En outre, les emprunteurs doivent avoir un score FICO de 680 ou plus, gagner moins que le revenu médian de leur comté et avoir un ratio dette-revenu de 45% ou moins.
En outre, dans le cadre du programme, Quicken Loans met un cours en ligne gratuit sur l’accession à la propriété à la disposition de tous les emprunteurs admissibles. Les primo-accédants sont tenus de suivre le cours en ligne pour être admissibles au programme.
Alors, pourquoi ce programme a-t-il un sens pour un emprunteur, autre que le faible acompte, bien sûr ? «
Selon Banfield, les conditions de ce prêt sont avantageuses par rapport à un prêt soutenu par l’Administration fédérale du logement, par exemple.
« La vérité de la FHA est que son ratio prêt-valeur maximal est de 96,5% », explique Banfield. « Mais la plupart des acheteurs roulent dans leur prime d’assurance hypothécaire initiale de 1,75 %, ce qui leur laisse un ratio prêt/valeur de 98,25 %.
Donc, avec Fannie et Freddie offrant aux emprunteurs la possibilité de mettre en place seulement 3 %, sans prime d’assurance hypothécaire initiale et sans prime d’assurance hypothécaire à vie comme avec la FHA, les emprunteurs ont plus de capitaux propres au départ et plus de capitaux propres quand ils ont terminé avec l’IM, a déclaré Banfield.
Compte tenu de ces stipulations, « vous ne considéreriez pas cela comme un prêt à risque », a déclaré Banfield, lorsqu’on l’a interrogé sur les réactions négatives potentielles à ce programme. « Le marché a tellement changé depuis la crise. Les règles sont tellement différentes maintenant. Vous ne pouvez vraiment pas déployer un programme comme celui-ci sans y réfléchir complètement. »
Alors pourquoi offrir des prêts aux consommateurs qui n’avancent que 1% du prix d’achat de leur maison ?
Pour Quicken, il s’agit d’essayer d’aider plus de consommateurs à accéder à la propriété, tout en s’assurant que cela est fait intelligemment et en toute sécurité.
« Nous voulons essayer d’aider les gens et le faire de manière intelligente », a déclaré Banfield. « Pour nous, c’était vraiment une question de savoir si vous voulez donner accès au crédit, comment le faire de manière responsable ? Comment aider les gens ? Si les premiers acheteurs ont des difficultés, y a-t-il des moyens intelligents de les aider tout en équilibrant l’accès au crédit ? »
Et Quicken a vu cette opportunité dans les programmes de prêts de 3% d’acompte offerts par Freddie Mac et Fannie Mae, qui ont également lancé un programme de prêts de 3% d’acompte en décembre 2014.
Selon Banfield, Quicken a commencé à offrir les deux programmes, mais a vu une réponse limitée.
« Nous avons offert des prêts LTV de 97% à Fannie et Freddie depuis qu’ils les ont revigorés. Mais nous avons vu une croissance anémique dans ces programmes », a déclaré Banfield.
« La question est devenue, si vous offrez des programmes avec 3%, pourquoi les gens ne profitent-ils pas de cela ? Eh bien, les gens vont chercher ce qui est le mieux pour eux », Banfield « Et ces programmes étaient initialement beaucoup trop détaillés pour essayer de trouver la bonne chose pour le bon acheteur. »
Mais dans le temps depuis que Fannie et Freddie ont annoncé ces programmes, Banfield a noté que les deux GSE ont changé certaines des stipulations pour permettre à plus d’emprunteurs de profiter du programme de faible mise de fonds.
« Les histoires que vous entendez sont comment faire en sorte que plus de gens aux acheteurs d’entrée de gamme, qu’ils soient des premiers acheteurs ou des milléniaux, dans une maison », a déclaré Banfield. « Il y a beaucoup d’obstacles à franchir. Certaines personnes préfèrent éviter le FHA pour une raison ou une autre. Et nous voulions avoir une option conventionnelle pour permettre aux gens d’accéder à plus de maisons. »
Donc Quicken a travaillé avec Freddie Mac pour piloter ce programme afin d’offrir à ses clients une autre option de prêt raisonnable.
« Actuellement, c’est l’une de nos options pour nos clients. Cela va vraiment être spécifique au client », a déclaré Banfield. « Nous voulons prendre soin de nos clients et les aider autant que possible. Donc si c’est la meilleure option pour eux, alors faisons-le. Si ce n’est pas le cas, si un prêt FHA ou (un prêt soutenu par le ministère des Anciens combattants) est une meilleure option, alors nous le ferons à la place. »
Banfield a déclaré que la société a vu une bonne réponse du programme 1% d’acompte depuis sa création et s’attend à ce que le programme se développe à l’avenir.
« Nous avons commencé à offrir ce programme il y a six ou sept mois, et je pense que cela a très bien fonctionné jusqu’à présent », a déclaré Banfield. « Ce programme est en croissance constante et nous pensons qu’il va continuer à se développer. »