En immobilier, le principe de la régression est simple. C’est le phénomène par lequel des biens de valeur voient leur valeur diminuée par les biens environnants de moindre valeur. Si vous connaissez le conseil d' »acheter la maison la moins chère du quartier », vous connaissez le principe de progression, selon lequel la valeur estimée d’une propriété de faible valeur est augmentée par la présence des propriétés de grande valeur qui l’entourent. La régression est le contraire de la progression, et c’est une préoccupation légitime pour les vendeurs et les acheteurs de maisons.
En tant qu’agent immobilier, tenez-vous au courant de la valeur moyenne des maisons dans les quartiers où vous faites des ventes. Les nouveaux schémas migratoires, les changements économiques, la vétusté des maisons et des bâtiments plus anciens, et l’afflux de nouvelles entreprises dans un quartier – en particulier les détaillants spécifiques comme Starbucks et Trader Joe’s – peuvent faire monter ou descendre la valeur des propriétés. Les fluctuations de la valeur des propriétés ne se produisent pas sur une base individuelle ; lorsqu’il y a un grand changement comme ceux décrits ci-dessus, la valeur des propriétés change dans tout le quartier. Dans les cas où les valeurs régressent, cela signifie un piqué de valeur pour les maisons plus récentes et plus précieuses dans le quartier.
Exemples de régression en action
Le principe de régression fonctionne de manière similaire au principe de conformité, qui stipule qu’une maison avec des commodités très éloignées des offres typiques de son quartier ne sera pas évaluée à sa vraie valeur en raison de sa déviation. Par exemple, une grande maison moderne dans un quartier composé de maisons plus petites et plus anciennes sera sous-évaluée parce que l’acheteur typique qui cherche des maisons comme la plus grande et la plus moderne ne cherche pas des maisons dans des quartiers avec des petites maisons anciennes.
En chiffres, la régression fonctionne ainsi : dans un quartier où la maison moyenne est évaluée à 300 000 $, une maison valant 500 000 $ dans un autre quartier ne sera pas évaluée à 500 000 $, même si elle est identique à une maison qui est évaluée aussi haut à quelques rues de là.
Dans un scénario hypothétique, imaginez qu’un individu achète une des maisons de ce quartier pour 280 000 $, avec l’intention d’y ajouter deux chambres à coucher supplémentaires et une autre salle de bain, portant sa valeur au-delà de ce pour quoi elle avait été évaluée alors qu’elle n’a que trois chambres à coucher et une salle de bain, typiques de son quartier. Bien qu’une maison de cinq chambres et deux salles de bain puisse se vendre 450 000 $ à l’autre bout de la ville, cette maison particulière pourrait n’atteindre que 425 000 $ parce qu’elle est entourée de propriétés qui valent en moyenne 300 000 $.
Comment les évaluateurs immobiliers utilisent le principe de régression pour évaluer les propriétés
Le principe de régression est important pour les évaluateurs immobiliers. Voici comment il fonctionne dans ce contexte :
- Les évaluateurs déterminent les chiffres de vente de propriétés similaires autour de celle qu’ils évaluent. La valeur des maisons est représentée en tant que prix par pied carré, ou trouvée en divisant la valeur déterminée de la maison par sa superficie en pieds carrés;
- Avec ces chiffres en tête, l’évaluateur examine ensuite les différences entre les propriétés. Il peut s’agir de différences dans le nombre de chambres à coucher, de différences dans la taille du terrain et de différences dans la superficie en pieds carrés. Il est important de garder à l’esprit que plus grande n’est pas automatiquement synonyme de plus grande valeur lorsqu’il s’agit de maisons. D’autres facteurs qui ont un impact sur la valeur des propriétés individuelles comprennent l’état de l’intérieur de la maison et sa disposition ; ensuite
- En utilisant ces données, l’évaluateur peut tracer des propriétés individuelles comme des points sur un graphique et voir comment, en contrôlant des variables spécifiques, la valeur d’une maison individuelle peut être affectée négativement par des propriétés de valeur inférieure à proximité.
En définitive, la valeur d’évaluation d’une maison peut faire beaucoup de choses. Elle peut être la raison pour laquelle un acheteur potentiel se retire d’un marché – après avoir vu ce que vaut réellement une maison, il peut choisir de regarder ailleurs pour trouver une maison d’une meilleure valeur. L’évaluation peut également servir à déterminer la valeur d’une maison en tant qu’actif matrimonial dans le cadre d’un divorce. Les propriétés commerciales sont évaluées, aussi, à des fins d’évaluation des actifs dans les faillites, les fusions, les acquisitions, les divorces, les ventes commerciales et les achats commerciaux.
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