Résiliation des servitudes

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Termes:

Expiration:
La résiliation d’une servitude basée sur l’écoulement du temps pour lequel la servitude était initialement prévue pour durer.

Fusion de titres:
La résiliation d’une servitude qui se produit lorsque la personne ou l’entité qui détient la servitude acquiert le titre du tènement servant ou lorsque la même personne atteint la propriété du tènement dominant et du tènement servant.

Libération:
La résiliation d’une servitude qui provient du titulaire de la servitude libérant le tènement servant des termes de la servitude.

Abandonment:
La résiliation d’une servitude qui provient du titulaire de la servitude prenant une action qui montre une intention claire de mettre fin à son usage de la servitude de façon permanente.

Bien que les servitudes durent généralement pour toujours, il existe plusieurs façons dont une servitude peut prendre fin. Si la servitude prend fin avant l’expiration de la période initiale pendant laquelle elle était censée durer, on dit qu’elle est « éteinte ».

Expiration

La façon la plus simple dont une servitude peut prendre fin est si la période d’existence de la servitude expire. Dans ce cas, la servitude devrait avoir une limite de temps qui a été fixée au moment où la servitude a été créée. À l’expiration de ce délai, la servitude expire simplement et cesse d’exister. En outre, une servitude peut être créée avec la disposition expresse qu’elle prendra fin à la survenance d’un événement précis. Lorsque cet événement se produit, la servitude expire automatiquement. Par exemple :

George cède une servitude à Bill qui lui permet de garer sa voiture sur Whitehouseacre jusqu’à ce qu’un démocrate soit élu président des États-Unis. En 2012, Hillary, une démocrate de New York (bien sûr…), est élue présidente. La servitude de Bill expire automatiquement à ce moment-là.

Fusion de titres

Une servitude afférente est automatiquement éteinte si, à un moment donné, la même personne vient à posséder le tènement dominant et le tènement servant en même temps. Même si la propriété est plus tard divisée le long des mêmes frontières des propriétés originales, la servitude originale est éteinte. Par exemple :

Steve possède une propriété qui se trouve entre la maison de Debra et la rue principale. À un moment donné, Steve accorde à Debra une servitude lui permettant de marcher sur le chemin délimité en bleu. Plus tard, Debra envisage de construire une habitation multifamiliale sur et autour de sa propriété. Elle achète donc la propriété de Steve. Malheureusement, Debra découvre que les codes de zonage de la ville ne permettent pas la construction de logements multifamiliaux dans cette zone. Elle remet donc sur le marché la propriété initiale de Steve et finit par la vendre à Joe. Elle n’a plus de servitude pour traverser le sentier bleu. Dès qu’elle a acheté la propriété de Steve, sa servitude s’est éteinte car la propriété des deux parcelles a fusionné. Bien sûr, elle peut acquérir à nouveau cette servitude auprès de Joe si ce dernier accepte de la lui donner, mais la servitude qu’elle avait à l’époque où Steve était propriétaire de la propriété a disparu à jamais. Incidemment, le résultat serait le même même si Debra revendait la propriété à Steve. Dès que Debra a acquis les deux parcelles, sa servitude a été éteinte pour toujours, peu importe ce qui est arrivé à la propriété par la suite.

La libération ou l’abandon par le titulaire de la servitude

Une servitude peut être éteinte si le titulaire de la servitude la libère. Cette renonciation peut être faite de son propre chef ou dans le cadre d’un accord avec le propriétaire du fonds servant. Tout comme la création d’une servitude doit se faire par écrit en raison du Statut des fraudes (si la durée de la servitude est supérieure à un an), la résiliation d’une servitude doit également se faire par écrit.

De plus, la servitude peut être éteinte si le titulaire de la servitude l’abandonne. On considère qu’une servitude est abandonnée par son titulaire si ce dernier fait quelque chose qui démontre une intention claire de cesser d’utiliser la servitude de façon permanente. Toutefois, la non-utilisation seule n’est pas suffisante pour être considérée comme un abandon. Par exemple :

Steve possède une propriété qui se trouve entre la maison de Debra et la rue principale. À un moment donné, Steve accorde à Debra une servitude lui permettant d’emprunter un chemin qui traverse le terrain de Steve jusqu’à la rue Main (voir le schéma précédent). Un jour, Debra cesse d’utiliser le chemin et ne l’utilise plus pendant un an. La servitude n’est pas éteinte parce que la non-utilisation n’est pas une action qui démontre clairement l’intention d’abandonner la servitude. Cependant, si Debra construisait un mur sur sa propre propriété qui bloquerait l’accès au chemin à partir de sa propriété, cela constituerait probablement une action suffisante pour constituer un abandon.

Notez qu’une fois qu’une servitude a été résiliée par libération ou abandon, elle a disparu. Une servitude ne peut être rétablie simplement parce que l’ancien titulaire a changé d’avis. Le rétablissement de la servitude nécessiterait une toute nouvelle création de la servitude.

Cessation de l’objet de la servitude

Cette méthode d’extinction se limite aux servitudes qui sont créées par nécessité. Si une servitude est créée par nécessité et que la nécessité prend fin, pour quelque raison que ce soit, alors la servitude prend fin en même temps que la nécessité. Par exemple :

Sally est propriétaire d’une propriété qui est entourée sur trois côtés par une route et sur le quatrième côté par un terrain rocheux qui ne convient pas à la conduite ou à la marche. Sally vend à Don une partie intérieure de sa propriété qui est entourée sur trois côtés par sa propriété, et sur le quatrième par le terrain rocheux. L’acte ne mentionne pas que Don obtient une servitude pour traverser la propriété de Sally.

Don obtient une servitude implicite en raison de la nécessité de son accès à la route. Ainsi, Sally lui permet de traverser sa propriété à l’intérieur du chemin tracé en rouge. Quelques années après la vente de la propriété à Don, la ville fait sauter la surface rocheuse et prolonge la rue Washington de façon à ce qu’elle soit accessible depuis la propriété de Don. La servitude pour traverser le chemin rouge n’est plus nécessaire parce que Don peut maintenant accéder à une route à partir de sa propre propriété. Par conséquent, il perd automatiquement sa servitude de traverser le chemin rouge.

Destruction du fonds servant

Si la partie du fonds servant à laquelle s’applique la servitude est détruite, la servitude sera éteinte. Bien entendu, ce scénario ne se manifestera généralement que dans les situations où la servitude prévoit l’utilisation de certaines installations (p. ex. les lignes électriques qui traversent le fonds servant) et que ces installations sont détruites. Si la servitude permet simplement au titulaire de la servitude de traverser le fonds servant (ou de faire passer des lignes électriques à travers le fonds servant, etc.), il est difficile d’envisager un scénario dans lequel la servitude pourrait être éteinte parce qu’une telle destruction n’aura généralement pas d’incidence sur la capacité de traverser le fonds servant.

Même lorsqu’elle s’applique, une servitude ne peut être éteinte de cette manière que si le fonds servant est détruit sans qu’il y ait faute du propriétaire du fonds servant. Si le propriétaire du fonds servant détruit intentionnellement l’objet de la servitude, il sera tenu de verser des dommages-intérêts au titulaire de la servitude et la servitude ne sera pas éteinte. Par exemple :

Adam et Brent sont voisins. Adam construit une grande piscine dans sa cour arrière. Lui et Brent négocient un accord selon lequel Brent obtiendra une servitude qui lui permettra de se baigner dans la piscine d’Adam quand il le voudra. Un jour, un incendie accidentel détruit la piscine. Dans un tel cas, la servitude de Brent sera éteinte. Toutefois, si Adam a intentionnellement détruit la piscine, il devra verser à Brent des dommages-intérêts pour la perte qu’il a subie en étant privé de la possibilité de nager dans la piscine. De plus, la servitude de Brent ne sera pas éteinte. Par conséquent, lorsque et si la piscine est reconstruite, la servitude de Brent continuera là où elle s’est arrêtée avant la destruction de la piscine.

Prescription

De même qu’une servitude peut être créée par prescription (possession adverse), une servitude peut également être éteinte par prescription si le propriétaire du fonds servant exclut le titulaire de la servitude de l’usage de la servitude pendant la période réglementaire prescrite. Par exemple :

Adam et Brent sont voisins. Brent détient une servitude qui lui permet de couper à travers la propriété d’Adam pour accéder à une rue. Un jour, Adam construit un mur entre la propriété de Brent et le chemin sur lequel Brent est censé être autorisé à passer, refusant ainsi à Brent l’accès au chemin. Si ce mur reste en place pendant la période légale et que Brent n’intente aucune action en justice pour faire respecter sa servitude, sa servitude pourrait être perdue par prescription.

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