- Dans les cas où le délai pour effectuer des investissements ou des dépôts en vertu de la section 54 expire entre le 20 mars 2020 et le 29 septembre 2020, le délai disponible est prolongé jusqu’au 30 septembre 2020.
« Investissez dans un bien immobilier maintenant, gardez-le pendant quelques années et revendez-le ensuite à un prix plus élevé ». C’est le mantra des particuliers qui recherchent des investissements sûrs, moins risqués et moins volatils. Cependant, lors de l’élaboration de leurs stratégies, ils oublient souvent l’élément le plus important, à savoir la planification fiscale. Vous pouvez planifier une vente de biens immobiliers et un réinvestissement avec une planification des exonérations fiscales.
- Introduction
- Quels sont les avantages d’un actif classé comme une immobilisation à long terme ?
- Exemption en vertu de l’article 54
- Quel est le montant de l’exemption disponible en vertu de l’article 54 de la loi sur l’impôt sur le revenu ?
- Quelles sont les dispositions relatives au transfert de biens après avoir demandé un avantage en vertu de l’article 54 ?
- Qu’est-ce que le régime du compte des plus-values ?
- Section 54 v/s Section 54F
- Exigences communes entre les deux sections
- Différences entre ces deux sections
- Points clés à retenir
- Introduction
- Quels sont les avantages d’un actif classé comme un actif de capital à long terme ?
- Exemption en vertu de l’article 54
- Quel est le montant de l’exemption disponible en vertu de la section 54 de la loi sur l’impôt sur le revenu ?
- Quelles sont les dispositions relatives au transfert de propriété après avoir demandé le bénéfice de la section 54 ?
- Exemple
- Exemple
- Qu’est-ce que le régime du compte de plus-values ?
- Section 54 v/s Section 54F
- Exigences communes aux deux sections
- Différences entre ces deux sections
- Points clés à retenir
Introduction
D’abord, comprenons quelle partie du revenu est imposable lors de la vente du bien. S’agit-il de la totalité du montant perçu lors de la vente du bien ? La réponse est NON. En termes simples, c’est uniquement le profit réalisé par le particulier sur la vente du bien qui est imposable. Le profit est la différence entre le prix de vente et le coût du bien.
La vente d’une maison résidentielle est une vente d’une immobilisation, et le profit est imposé comme un gain en capital. La définition de l’immobilisation en vertu de l’article 2(14) de la loi sur l’impôt sur le revenu comprend les biens de toute nature, meubles ou immeubles, tangibles ou intangibles, détenus par l’allocataire dans un but quelconque.
Selon la loi sur l’impôt sur le revenu, aux fins des gains en capital, les actifs sont classés en 2 types selon la période de détention de l’actif :
- Actif de capital à court terme
- Actif de capital à long terme
Quels sont les avantages d’un actif classé comme un actif de capital à long terme ?
Le principal avantage d’un actif qualifié d’immobilisation à long terme est que le
souscripteur peut bénéficier de l’indexation. En outre, certaines exonérations ne sont éligibles que pour les immobilisations à long terme.
Exemption en vertu de l’article 54
En vertu de l’article 54 de la loi sur l’impôt sur le revenu, un particulier ou un HUF qui vend une propriété résidentielle peut bénéficier d’exonérations fiscales sur les gains en capital si les gains en capital sont investis dans l’achat ou la construction d’une propriété résidentielle. Les contribuables tels que les sociétés de personnes, les LLP, les sociétés ou toute autre association ou organisme ne peuvent pas prétendre à une exonération fiscale en vertu de la section 54.
Les conditions qui doivent être satisfaites pour bénéficier de ladite section sont les suivantes :
Les conditions ci-dessus sont cumulatives. Par conséquent, même si une condition n’est pas remplie, alors le vendeur ne peut pas bénéficier de l’exemption en vertu de la section 54.
A compter de l’année d’évaluation 2020-21 correspondant à l’exercice 2019-20, une exemption de la plus-value est disponible pour l’achat de deux maisons résidentielles en Inde. Toutefois, l’exonération est soumise à ce que la plus-value n’excède pas Rs 2 crore. De plus, l’exemption n’est disponible qu’une seule fois dans la vie du vendeur.
Quel est le montant de l’exemption disponible en vertu de la section 54 de la loi sur l’impôt sur le revenu ?
Le montant de l’exonération en vertu de l’article 54 de la loi sur l’impôt sur le revenu pour les gains en capital à long terme sera le plus faible des deux montants suivants :
- Gains en capital à long terme découlant du transfert d’une maison résidentielle.
ou
- Investissement réalisé dans l’achat ou la construction d’une nouvelle propriété de maison résidentielle. Par conséquent, le solde des gains en capital (Le cas échéant) sera imposable.
Pour illustrer :
- Monsieur X vend sa villa(propriété de maison) pour Rs 45,00,000/-
- Avec le produit de la vente, il achète une autre villa pour Rs 20,00,000/-
- Les gains en capital seront calculés comme suit
|
Particulars |
Amt (Rs) |
| Gain en capital sur le transfert de la maison résidentielle | 45,00,000.00 |
| Moins : Investissement réalisé dans la propriété de la maison résidentielle | 20,00,000.00 |
| Solde – Gains en capital | 25,00,000.00 |
Quelles sont les dispositions relatives au transfert de propriété après avoir demandé le bénéfice de la section 54 ?
Si la maison neuve est vendue dans un délai de 3 ans à compter de la date d’achat ou de construction, alors l’exonération réclamée antérieurement en vertu de l’article 54 sera indirectement imposable dans l’année de la vente du bien de la maison neuve.
Envisageons deux scénarios lorsque la nouvelle maison est vendue dans les 3 ans à compter de la date d’achat ou de construction :
Cas 1 : Le coût de la nouvelle maison achetée est inférieur aux gains en capital calculés sur la vente de la maison originale
Généralement, lorsqu’une maison est vendue, le profit est considéré comme des gains en capital. Cependant, lorsque la nouvelle maison est vendue dans les 3 ans suivant la date d’achat ou de construction, alors le coût d’acquisition sera considéré comme nul. Par conséquent, il y aura une augmentation indirecte des gains en capital imposables
Exemple
Monsieur Y a vendu une propriété de maison résidentielle en mai 2015 et les gains en capital se sont élevés à Rs. 30,00,000/-
En juin 2015, Monsieur Y a acheté une propriété de maison résidentielle d’une valeur de Rs. 18,00,000/-
Monsieur Y vend le nouveau bien immobilier résidentiel (acheté en juin 2015) en décembre 2016 pour Rs. 35,00,000/-
Sur la base des faits mentionnés ci-dessus, calculons les plus-values imposables pour Monsieur Y .
Année 15-16 (Propriété vendue en mai 2015)
| Particuliers | Amt (Rs) |
| Gain en capital sur le transfert de la maison résidentielle | 30,00,000.00 |
| Moins : Investissement réalisé dans la propriété de la maison résidentielle | 18,00,000.00 |
| Solde – Plus-values imposables dans l’exercice 15-16 | 12,00,000.00 |
Année 16-17 (Bien vendu en décembre 2016)
| Particulars | Amt (Rs) |
| Considération de transfert (Contrepartie de la vente) | 35,00,000.00 |
| Moins : Coût d’acquisition | NIL |
| Solde – Gains en capital imposables dans l’exercice 16-17 | 35,00,000.00 |
Note : Comme le nouveau bien pour lequel une déduction a été demandée en vertu de la section 54 a été vendu en décembre 2016 (c’est-à-dire dans les 3 ans suivant la date d’acquisition), son coût d’acquisition a été considéré comme NIL. Par conséquent, la totalité du prix de vente a été considérée comme une plus-value. Si la propriété avait été vendue après 3 ans, c’est-à-dire après juin 2018, alors dans ce cas, le coût d’acquisition serait disponible comme une déduction et les gains en capital seraient réduits.
Cas 2 : Le coût de la nouvelle maison achetée est supérieur aux gains en capital calculés sur la vente de la maison originale
Si le coût du nouveau bien acheté est supérieur aux gains en capital, alors il est évident qu’il n’y aura pas de gains en capital car la totalité des gains en capital sera exonérée.
En revanche, si la nouvelle maison est vendue dans les 3 ans, alors le coût de la nouvelle maison sera calculé comme suit :
| Particuliers | Amt (Rs) |
| Coût initial | XXXX |
| Moins : Plus-values réclamées pour la propriété de la maison antérieure | XXXX |
| Coût de la nouvelle maison | XXXX |
Exemple
Comprenons le cas ci-dessus à l’aide d’un exemple
Monsieur Z a vendu une propriété de maison résidentielle et les plus-values sont de Rs 25,00,000/- en juin 2015. En octobre 2015,
Monsieur Z a acheté une nouvelle propriété de maison résidentielle de Rs 40, 00, 000/-
En janvier 2017, Monsieur Z a vendu la nouvelle propriété de maison résidentielle pour Rs 55, 00, 000/-
Sur la base des gains en capital mentionnés ci-dessus, calculons les gains en capital imposables pour M. Z
Année 15-16 (Propriété vendue en juin 2015)
| Particulars | Amt (Rs) |
| Gain en capital sur le transfert de la maison résidentielle | 25,00,000.00 |
| Moins : Investissement réalisé dans la propriété de la maison résidentielle | 40,00,000.00 |
| Solde – Plus-values imposables dans l’exercice 15-16 | NIL |
Année 16-17 (Bien vendu en janvier 2017)
Note de travail 1 :
Calcul du coût d’acquisition (car le bien a été vendu dans les 3 ans de l’achat et la section 54 a été demandée)
Qu’est-ce que le régime du compte de plus-values ?
Si l’actif est vendu dans l’AP, et que le vendeur a l’intention, mais n’a pas encore acheté la nouvelle
propriété de la maison car le délai de 2 ans ou 3 ans n’a pas encore expiré, alors l’assessee
est tenu de déposer le montant des gains dans le régime de compte de gains en capital (dans n’importe quelle succursale
du secteur public, banque) avant la date d’échéance de dépôt des déclarations d’impôt sur le revenu.
Le montant déjà encouru pour l’achat/la construction ainsi que le montant déposé dans le schéma de compte de gains en capital peut être réclamé comme coût tout en demandant la déduction.
Toutefois, si le montant déposé dans le schéma de compte de gains en capital n’est pas utilisé dans le délai mentionné, alors il sera traité comme revenu de l’année précédente dans laquelle 3 ans expirent (à partir de la date de transfert de l’actif original).
Section 54 v/s Section 54F
Gagner un revenu confère automatiquement aux contribuables la responsabilité de s’acquitter de l’impôt sur le revenu sur ce revenu et c’est également le cas pour les gains en capital. Toutefois, les lois sur l’impôt sur le revenu permettent aux contribuables de demander certaines exemptions sur les plus-values, ce qui contribuera à réduire leur sortie d’impôt. Deux de ces exemptions très cruciales auxquelles on peut prétendre sont celles des sections 54 et 54F. (édité)
Comme discuté ci-dessus l’exemption sous la section 54 est disponible sur la plus-value à long terme sur la vente d’une propriété de maison.
L’exemption sous la section 54F est disponible sur la plus-value à long terme sur la vente de tout actif autre qu’une propriété de maison.
Exigences communes aux deux sections
- Une nouvelle propriété résidentielle doit être achetée ou construite pour demander l’exonération
- La nouvelle propriété résidentielle doit être achetée soit 1 an avant la vente, soit 2 ans après la vente du bien/actif.
- Alternativement, la nouvelle propriété résidentielle doit être construite dans les 3 ans suivant la vente de la propriété/de l’actif
- Si vous n’êtes pas en mesure d’investir le montant spécifié de la manière indiquée ci-dessus avant la date de déclaration d’impôt ou 1 an à partir de la date de la vente, selon ce qui est le plus tôt, déposez le montant spécifié dans une banque du secteur public (ou d’autres banques conformément au Capital Gains Account Scheme, 1988).
- Une seule propriété résidentielle peut être achetée ou construite. L’exemption pour 2 propriétés pour les gains en capital jusqu’à Rs 2 crore n’est qu’un avantage unique dans une vie en vertu de la section 54.
Différences entre ces deux sections
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Section 54 |
Section 54F |
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Pour prétendre à une exemption totale, la totalité des gains en capital doit être investie. |
Pour prétendre à une exonération totale, la totalité des recettes de vente doit être investie. |
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Dans le cas où la totalité des gains en capital n’est pas investie – le montant non investi est imputé à l’impôt en tant que plus-values à long terme. |
Dans le cas où la totalité des recettes de vente n’est pas investie, l’exonération est accordée proportionnellement. |
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Vous ne devez pas posséder plus d’une maison d’habitation au moment de la vente du bien initial. |
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Cette exonération sera annulée si vous vendez ce nouveau bien dans les 3 ans de l’achat et les plus-values de la vente du nouveau bien seront imposées comme des plus-values à court terme. |
Cette exemption sera annulée si vous vendez ce nouveau bien dans les 3 ans de son achat ou de sa construction OU si vous achetez une autre maison résidentielle dans les 2 ans de la vente du bien initial ou si vous construisez une maison résidentielle autre que la nouvelle maison dans les 3 ans de la vente du bien initial. Les gains en capital provenant de la vente seront imposés comme des gains en capital à long terme. |
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Si les gains en capital ne dépassent pas 2 Rs. crores, une exemption unique est disponible pour l’investissement dans 2 propriétés. |
Pas d’exemption de ce type disponible |
Points clés à retenir
- Si le coût de la nouvelle propriété résidentielle est inférieur au montant total de la vente, alors l’exemption est autorisée proportionnellement. Pour le montant restant, vous pouvez réinvestir l’argent en vertu de la section 54EC dans les 6 mois.
- La propriété doit être achetée uniquement au nom du vendeur et non au nom de quelqu’un d’autre.
- Si le constructeur de la nouvelle construction résidentielle ne remet pas la propriété au contribuable dans les 3 ans suivant l’achat, l’exonération est toujours autorisée.