Services juridiques

L’expulsion Owner Move In

À San Francisco, les propriétaires peuvent mettre fin à la location d’un locataire par une expulsion owner move-in. Les expulsions Owner move in sont souvent utilisées par les propriétaires comme un moyen de forcer les locataires de longue date à déménager.

Les locataires de San Francisco qui vivent dans des unités protégées par l’ordonnance sur les loyers ne peuvent être expulsés que pour l’une des 16 « Just Causes » d’expulsion. Les expulsions avec emménagement par le propriétaire (ou « OMI ») sont l’un de ces motifs.

Que se passe-t-il si mon propriétaire n’emménage jamais ?

Si vous déménagez suite à une expulsion avec emménagement par le propriétaire et que votre propriétaire ne respecte pas les règles, vous pouvez avoir des motifs de poursuite pour des dommages financiers importants. Ce n’est pas parce qu’un propriétaire envoie un avis d’expulsion par le propriétaire qui prétend qu’il va emménager qu’il le fera réellement.

Si vous soupçonnez que votre propriétaire n’a pas emménagé, contactez-nous pour discuter de vos options.

Qu’est-ce qui fait de quelqu’un un « propriétaire » qualifié ?

Pour initier une expulsion par le propriétaire qui emménage, un propriétaire qualifié doit avoir une certaine participation dans la propriété. Les propriétaires inscrits au registre le 21 février 1991 ou avant doivent avoir une participation d’au moins 10 % dans l’immeuble. Les propriétaires qui ont obtenu une participation après le 21 février 1991 doivent détenir une participation d’au moins 25 % dans l’immeuble.

Quelles sont les exigences que mon propriétaire doit respecter ?

Une expulsion par emménagement du propriétaire doit être faite de bonne foi, avec une intention honnête et sans arrière-pensée. En d’autres termes, le motif dominant pour demander au locataire de partir doit être pour que le propriétaire, ou le parent du propriétaire (le cas échéant) , puisse emménager.

Les exigences et l’éligibilité pour une expulsion avec emménagement par le propriétaire peuvent être très compliquées et nous vous recommandons de discuter de tout avis d’expulsion que vous recevez avec un avocat du locataire ou un défenseur des droits du logement.

• Un propriétaire doit utiliser l’unité affectée comme son lieu principal de résidence pendant 36 mois continus.
• Le propriétaire doit être une personne : Le propriétaire ou le parent qui emménage doit être une « personne physique » et ne peut pas être une société/un partenariat/une autre entité commerciale.
• La limite d’une seule unité : les propriétaires n’ont pas le droit de mener une OMI si une OMI antérieure s’est produite dans les locaux concernés après 1998. À la suite d’une occupation par le propriétaire après 11/98, l’unité affectée est la seule unité qui peut être ciblée pour une expulsion par le propriétaire-occupant.
• Limite d’une expulsion : un propriétaire ne peut effectuer qu’une seule expulsion OMI pour une propriété donnée. Les propriétaires ne peuvent pas utiliser l’occupation par le propriétaire comme motif valable pour deux expulsions ou plus dans le même bâtiment, à moins que la deuxième ne soit destinée à l’utilisation d’un parent/enfant, grand-parent/petit-enfant ou frère/soeur du propriétaire. ou qu’un permis de construire ait été délivré pour combiner légalement les unités à occuper comme une seule unité.
• Logement alternatif : Aucun des propriétaires expulsants ne peut posséder un logement vacant « comparable » où que ce soit. Si un logement « comparable » se libère avant que le locataire évincé ne quitte les lieux, le locataire n’a pas à déménager. Si l’un des propriétaires expulsants possède un logement vacant « non comparable », ce logement doit être offert au locataire expulsé, mais il peut être offert au loyer du marché.
• Exigences d’enregistrement : le propriétaire doit enregistrer un OMI auprès du Rent Board et des County Records désignant le logement qui a fait l’objet de l’expulsion et les restrictions qui en découlent. financement.
• La relocation des logements est restreinte : Depuis le 9 novembre 2015 (partie de la législation sur les expulsions 2.0), un propriétaire ne peut pas relouer l’unité à un loyer supérieur à celui que le locataire expulsé payait au moment du déménagement pendant cinq ans après l’expulsion, à moins qu’il y ait eu des augmentations de loyer autorisées telles que des augmentations de loyer annuelles. Si un propriétaire choisit de relouer le logement dans les trois ans suivant l’expulsion, le locataire expulsé a droit à un droit de premier refus pour réintégrer le logement. Notez que si un propriétaire ne conserve pas le logement pendant trois ans et le reloue à un nouveau locataire pour un loyer plus élevé, il pourrait faire l’objet d’un procès de la part du locataire expulsé pour expulsion injustifiée, fraude et violation de l’ordonnance sur les loyers, entre autres réclamations potentielles.

Droits des locataires dans les expulsions par le propriétaire

Les locataires qui ont résidé dans l’unité concernée pendant douze mois ou plus ont droit à un avis d’expulsion écrit de 60 jours, tandis que les locataires qui ont résidé dans ladite unité pendant moins de douze mois ont droit à un avis d’expulsion de 30 jours.

Paiements de relogement statutaires

Les locataires qui ont résidé dans un logement affecté pendant un an ou plus ont droit à des frais de relogement. Le montant augmente chaque année et est disponible sur le site Web du SF Rent Board ici.

Chaque locataire âgé (60 ans ou plus) ou handicapé ou ménage avec des enfants mineurs est admissible à des fonds supplémentaires.

Les locataires protégés

Dans certaines circonstances, un locataire peut être exempté d’une expulsion par le propriétaire. Les locataires protégés sont ceux de 60 ans ou plus, ou handicapés, qui ont occupé le logement pendant 10 ans, et ceux atteints d’une maladie catastrophique qui ont occupé le logement pendant 5 ans. **Sauf, lorsque toutes les unités sont occupées par des locataires protégés, ou que la propriété concernée est une maison individuelle.

Etudes de cas

Il s’agit de certains de nos résultats et non d’une garantie de résultat.

.