Les servitudes sont un élément omniprésent dans le droit des biens du Texas et sont généralement définies comme un droit, un privilège ou un avantage qui existe en tant qu’intérêt distinct des droits de propriété sur les biens immobiliers. Le plus souvent, une servitude permet à une personne (ou au public) d’utiliser le terrain d’une autre personne d’une certaine manière.
Il existe de nombreuses façons d’établir une servitude au Texas, comme le souligne la common law.
Servitude par concession expresse
Ce type de servitude est créé par l’accord exprès des parties et adhère aux formalités des instruments immobiliers au Texas. Les servitudes expresses doivent être écrites, correctement souscrites par la partie à charger, montrer l’intention de concéder avec une description juridique adéquate, être reconnues (si elles sont enregistrées) et correctement délivrées. Pick v. Bartel, 659 S.W.2d 636 (Tex. 1983).
Servitude par prescription
Une servitude par prescription est une servitude qui a été obtenue et détenue par un demandeur contre la volonté du propriétaire foncier. Le demandeur confirme habituellement le droit à la servitude par une ordonnance du tribunal et doit satisfaire aux exigences suivantes :
- L’utilisation de la servitude doit être défavorable, ouverte, notoire et hostile à l’intérêt du propriétaire foncier. Vrazel v. Skrabanek, 725 S.W.2d 709 (Tex. 1987).
- La servitude doit être utilisée exclusivement par le demandeur et ne pas être ouverte au public ou se qualifier comme une servitude d’utilisation conjointe. Brooks v. Jones, 578 S.W.2d 669 (Tex. 1974).
- L’utilisation de la servitude doit être ininterrompue et continue pendant une période d’au moins 10 ans. Davis v. Carriker, 536 S.W.2d 246 (Tex. Civ. App.-Amarillo, 1976).
Easement by Estoppel
Si un demandeur, de bonne foi, se fie à l’accord oral d’un propriétaire pour une servitude qui est ensuite retirée, il peut demander une servitude par estoppel. Le demandeur doit démontrer que :
- La promesse de servitude a été communiquée au demandeur;
- Il a cru à la promesse;
- Et il peut démontrer qu’il s’est fié à la promesse à son détriment, par exemple en dépensant des fonds qui ne peuvent être récupérés si la promesse est retirée. Exxon Corp. v. Schutzmaier, 537 S.W.2d 282 (Tex. Civ. App.-Beaumont, 1976).
Easement by Implication
Une servitude par implication est imposée par un tribunal pour assurer l’équité. Comme une demande d’estoppel, une servitude par implication n’est pas écrite. Elle se produit généralement lorsqu’une servitude a été utilisée de façon continue pendant un certain temps (mais n’a pas été créée par un accord écrit), et que le propriétaire foncier coupe soudainement l’accès. L’utilisation antérieure doit être apparente et évidente, raisonnablement continue et nécessaire pour jouir d’un usage équitable de la propriété du demandeur. Persons v. Russell, 625 S.W.2d 387 (Tex. Civ. App.-Tyler, 1981).
Enfin, le demandeur doit démontrer qu’il y avait à l’origine une unité de propriété des deux domaines immédiatement avant la création de la servitude. Typiquement, cela se produit lorsqu’un morceau de propriété est divisé et vendu à deux propriétaires. Ces propriétaires peuvent alors avoir un accord oral qui accorde la servitude à la propriété enclavée de l’autre. Westbrook v. Wright, 477 S.W.2d 663 (Tex. Civ. App.-Houston, 1972).
Easement by Necessity
Les servitudes par nécessité sont souvent confondues avec les servitudes par implication mais ne sont pas les mêmes. Pour créer une servitude par nécessité, il faut prouver :
- Il y avait une unité de propriété avec les prétendus domaines dominant et servant.
- L’accès est une nécessité et non une simple commodité.
- La nécessité existait au moment de la séparation des domaines. Othen v. Rosier, 226 S.W.2d 622 (Tex. 1950).
Etre enclavé, en soi, ne crée pas une servitude par nécessité. Le demandeur doit démontrer une conduite entre les deux domaines, car les tribunaux ont statué que personne ne peut avoir une servitude par nécessité sur le terrain d’un étranger. La nécessité doit également être stricte, c’est-à-dire qu’il s’agit du seul accès possible à l’autre propriété. Duff contre Matthews, 311 S.W.2d 637.
Conclusion
Si vous avez des questions sur l’application ou l’établissement de servitudes, contactez un avocat expérimenté en droit immobilier pour obtenir des conseils. La loi sur les servitudes au Texas est complexe et nécessite les connaissances et les compétences nécessaires pour naviguer dans les différents types de servitudes disponibles pour les propriétaires fonciers.
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