OCEAN CITY – Az üdülőhely tervezői ezen a héten jóváhagyták egy új, ötemeletes, 105 szobás márkaszálló helyszínrajzát, de nem azelőtt, hogy a szomszédok aggodalmait eloszlatták volna a lehetséges vízelvezetési problémákkal kapcsolatban.
Az Ocean City Tervezőbizottság előtt kedden volt egy új Hilton Tru szálloda helyszínrajzának felülvizsgálata a Coastal Highway mentén, a 33. utca és a Hitchens Avenue között. A helyszínen jelenleg a Planet Maze lézerrajzoló létesítmény található egy minigolfpályával együtt, amelyet végül lebontanak, hogy helyet csináljanak az új szállodaprojektnek. A Hilton Tru egy viszonylag új koncepció a szálláshely-óriás részéről, amely a fiatalabb korosztályt szólítja meg.
A helyi ügyvéd, Hugh Cropper IV, aki a projektet fejlesztő Deep Blue Hospitality-t képviselte, elmondta, hogy a koncepció jól felszerelt, de kisebb szállodai szobákat tartalmaz, nagyobb hangsúlyt fektetve a közös helyiségekre. A 33. utcai új Hilton Tru tervei például beltéri és kültéri közös helyiségeket tartalmaznak játékterekkel, munkaállomásokkal és egyéb szolgáltatásokkal.
“Ez egy új koncepció” – mondta. “Ez egyfajta lépés egy másik irányba. A trend eddig a nagyobb szobák és lakosztályok voltak, de ez kisebb és modernebb. Rengeteg közösségi terület van. A koncepció arra ösztönzi az embereket, hogy használják a közösségi területeket, és ne töltsenek annyi időt a szobájukban.”
Frank Hall területrendezési ügyintéző szisztematikusan foglalkozott a személyzet aggályaival és feltételeivel, miután alaposan átnézte a terveket, beleértve a közlekedési hatásokat, a világítást és a tereprendezést, valamint a be- és kijáratokat. A terv egy ötemeletes, korszerű kialakítású szállodát irányoz elő, amely 105 szobát és hatalmas közös helyiségeket foglal magában. Hall kifejtette, hogy a projekt a tervek szerint megfelel a város összes törvényi előírásának.
“Nincsenek különleges kivételek és nincsenek eltérések” – mondta. “A projekt minden tekintetben megfelel az előírásoknak.”
Jeff Thaler, a fejlesztőcsapat egyik vezetője egyetértett azzal, hogy a személyzet szigorú felülvizsgálata során nem volt szükség különleges kivételekre vagy eltérésekre. A projekt mindössze 104 parkolóhelyet tartalmaz 105 szobához, de egy helyet egy önkormányzati buszvárónak szánnak, így az nem számít bele a parkolási követelményekbe.
“Úgy érezzük, hogy mindent teljesítettünk és megtettünk, amit kértek tőlünk” – mondta. “Ez a projekt tiszteletben tartja a környék jellegét, és nagyszerű érték lesz.”
A tervezőbizottság néhány tagja aggodalmát fejezte ki a forgalomra gyakorolt hatás miatt egy olyan területen, amely már most is gyakran zsúfolt a csúcsidőszakokban. Betty Tustin, a Traffic Group közlekedési mérnöke elmagyarázta, hogy az ingatlan hátsó részén egy egyirányú szervizút van, amely a szálloda forgalmát a 33. utcai jelzőlámpás kereszteződésbe terelné. Ezen kívül a helyszínrajz bőséges táblákat tartalmaz az ingatlanon, hogy a vendégeket a jelzőlámpás kereszteződésekhez és a zebrákhoz irányítsák.
“Megvizsgáltuk a Planet Maze és a minigolf által generált forgalom mennyiségét, és néhány napon 300 körül volt, nagy napokon 800 körül, átlagosan 400 körül” – mondta. “Egy 105 szobás szálloda sokkal kevesebb forgalmat generál. A vendégek tömegközlekedéssel vagy gyalog mennek majd oda, ahová szeretnének.”
A legnagyobb probléma, amely azzal fenyegetett, hogy kisiklatja a területrendezési terv jóváhagyási folyamatát, talán a csapadékvíz elvezetése volt. Az építtető mérnöke elmagyarázta, hogy a projekt a terv szerint csökkentette az ingatlanról lefolyó vízáteresztő felület mennyiségét ahhoz képest, ami jelenleg a telken van.
A telek északi oldalán egy 10 láb hosszú csapadékvíz-kezelési szolgalom van, amely végül egy lefolyórendszeren keresztül az öbölbe ömlik, beleértve a lefolyóba vezető csöveket is. Ez a 10 láb hosszú szolgalmi jog a szomszédos Jamaica Bay társasházak és a Sandpiper on the Bay társasházak tulajdonosai számára vitás kérdéssé vált.
Ezek az ingatlantulajdonosok általában véve nem ellenezték az új szállodát, de aggodalmukat fejezték ki a projekt hozzájárulása miatt, ami időnként már így is kihívást jelentő vízelvezetési problémákat okoz. Terry McGean városi mérnök röviden ismertette a terület vízelvezetési és árvízproblémáinak történetét, amely évtizedekkel ezelőtt egy pert is magába foglalt. Lényegében volt egy vízelvezető cső, amely az öbölbe vezetett a 10 láb hosszú csapadékvíz-elvezetési szolgalmi jogban, és amely időről időre eldugult vagy eltömődött. Ráadásul magát a lefolyót gyakran eltömítette homok és egyéb törmelék, ami korlátozta a csapadékvíz áramlását az ingatlanokról.
A per eredményeként egy új vízelvezető csövet építettek be a szolgalmi jogba, amely a szomszédos Jamaica Bay és Sandpiper ingatlanok elfolyását kezelte, de ez a cső az új szállodának helyet adó parcella telekhatáránál végződött. A szálloda telke mentén lévő szolgalomban lévő meglévő csövet azóta felhagytak, és nem csatlakozik a lefolyócsőhöz vezető csőhöz.
“Ez a szolgalom az évek során viták tárgyát képezte” – mondta McGean. “Együtt dolgoztunk az ingatlantulajdonosokkal ebben a kérdésben. Az a kifolyócső csak ezeket az ingatlanokat szolgálja. Nem lesz további elfolyás erről a területről. Úgy gondoljuk, hogy ezek a feltételek teljesültek, és úgy gondoljuk, hogy ez a projekt megfelelő tervezési ellenőrzéssel rendelkezik.”
McGean azt mondta, hogy bár a projekt csapadékvíz-tervezésével elégedett, hajlandó továbbra is együttműködni a szálloda fejlesztőivel és a szomszédos ingatlanok tulajdonosaival annak érdekében, hogy a lehetséges árvízi problémák ne súlyosbodjanak.
“Elismerjük a közösség aggodalmait” – mondta. “Dolgoztunk azon, hogy ezeket az aggodalmakat kezeljük, és a projekt előrehaladtával továbbra is foglalkozni fogunk velük.”
A Deep Blue Hospitality projektfejlesztője, Mike Meoli azt mondta, hogy cége beleegyezik abba, hogy szükség szerint kitisztítsák a vízelvezető csövet és a lefolyót, ha ez segít enyhíteni a szomszédok aggodalmait, még akkor is, ha a projektje várhatóan nem fog hozzájárulni az árvízi problémákhoz.
“Számunkra ugyanolyan fontos, hogy a cső ne torlódjon fel” – mondta. “Ha a költségek nem felháborítóak, és évente egyszer kell megcsinálni, akkor szívesen megcsináljuk.”
A szomszédos Jamaica Bay és Sandpiper ingatlantulajdonosokat képviselő John Seipp ügyvéd megismételte az egyesített ingatlanok vízelvezetési problémáinak néhány előzményét. Bár elmondta, hogy a szomszédos ingatlantulajdonosok általában véve nem ellenzik a szállodát, fenntartásaik vannak a javasolt vízelvezetési tervvel kapcsolatban.
“A kérdés az, hogy a mi csövünkbe fogják-e engedni a vizet?” – mondta. “Ha igen, mennyit? Ha a mi csövünket fogják használni, akkor azt akarjuk, hogy készítsenek egy tanulmányt annak megállapítására, hogy az összes vízelvezetés, ami arról a földterületről a csőbe kerül, nem fogja-e túlterhelni azt.”
Seipp Keith Iott mérnököt és építészt kérte fel a vízelvezetési kérdéssel kapcsolatos műszaki szakértelemért. Iott, aki a keddi ülés előtt megvizsgálta a meglévő állapotokat, azt mondta, hogy szerinte a tervezett szálloda telke mentén lévő szolgalomban lévő meglévő cső már nem működik.
“Meglepődnék, ha a csőszakaszba víz folyna” – mondta. “Az egész Planet Maze ingatlan abba az északnyugati sarokba folyik. Szerintem teljes vízrajzi elemzést kellene végezni. Szerintem ezt folyamatos felülvizsgálatként el lehetne végezni az építési engedély kiadása előtt. Nem az a szándékunk, hogy késleltessük a folyamatot, és nem ellenzik a szállodát, de ez további vizsgálatot igényel.”
Mély vita után a tervezőbizottság 5-0 arányban, két tag távollétében megszavazta az új Hilton Tru építési tervének jóváhagyását azzal a kiegészítéssel, hogy a fejlesztőnek meg kell osztania a vízelvezetési műszaki jelentéseket a szomszédos Jamaica Bay és Sandpiper tulajdonosokkal.