Amikor befektetési célú ingatlanokkal foglalkoznak, a brókereket gyakran kérdezik a 1031-es cseréről. Sok olyan ügyféllel dolgozom együtt, akik befektetési ingatlannal rendelkeznek, és kihasználják a 1031 Exchange adóhalasztás előnyeit. Sokan nem ismerik ezt a lehetőséget, vagy összezavarodnak a folyamattal kapcsolatban. Az Egyesült Államok belső adótörvénykönyvének 1031. szakasza (26 U.S.C. § 1031) értelmében az adófizető bizonyos típusú ingatlanok cseréje esetén elhalaszthatja a tőkenyereség és a kapcsolódó szövetségi jövedelemadó-kötelezettség elismerését. Ez az adóhalasztott csere csak befektetési célú ingatlanokra alkalmazható, és nem vonatkozik elsődleges lakóhely vagy második otthon eladására.
Ez a fajta halasztás lehetővé teszi, hogy azokat a pénzeszközöket, amelyeket egyébként az ingatlan eladásából származó tőkenyereség adójának megfizetésére kellene fordítani, azonos vagy nagyobb összegű beruházásra lehessen fordítani. Lényegében lehetővé teszi az eladó számára, hogy elkerülje a tőkenyereség adóját, ha a realizált nyereséget visszaforgatja az ingatlanpiacra.
Gyakran összekeverik a “hasonlót a hasonlóért” kikötést. Az ingatlan 1031-es csere útján történő megvásárlása nem jelenti azt, hogy az eladónak például a duplexet duplexre kell korlátozódnia. A befektetők is élhetnek ezzel az előnnyel, amennyiben a megvásárolt ingatlan kizárólag befektetési célokat szolgál, és a vásárlással megegyező vagy nagyobb mértékű újrabefektetést hajtanak végre az ingatlanpiacon. Erre példa lehet tehát egy eladó, aki elad egy négylakásos házat, és vásárol egy egylakásos bérlakás(oka)t, vagy esetleg egy kereskedelmi épületet. Az eladó puszta földterületet is vásárolhat, mivel az adótörvénykönyv irányelvei szerint az ingatlannak nem kell jövedelemtermelőnek lennie. Ezenkívül az eladó nem korlátozódik arra, hogy ugyanazon a területen vásároljon, ha a nyereséget egy másik piacon vagy államban szeretné újra befektetni.
A csere leggyakoribb típusa a “késleltetett vagy egyenes csere”. Az ilyen típusú csere esetén az eladónak a lemondott ingatlan lezárásától számított 45 naptári nap áll rendelkezésére, hogy meghatározza a helyettesítő ingatlant. Miután az eladó azonosította az ingatlant, elfogadott ajánlattal rendelkezik, és írásban értesítette a cserefelvevőt az ingatlan azonosításáról, az eladónak 180 naptári napja van arra, hogy lezárja az említett ingatlanra vonatkozó letéti letétet. A 1031-es cserével kapcsolatban egy dolgot nem szabad elfelejteni: az eladónak hitelesített harmadik fél csereszervezőt kell igénybe vennie, és bölcs dolog a csere végrehajtása előtt konzultálni adótanácsadóval és pénzügyi tervezővel.