A megfelelően strukturált 1031-cserével az adófizetők elhalaszthatják a tőkenyereség adójának megfizetését az eladás után, ha az eladási bevételt újra befektetik a másik “hasonló jellegű” ingatlanba.
Az adóhalasztott cserét érintő tranzakciókat az IRS szigorúan ellenőrzi, és bonyolult kincstári rendeleteket, adómegállapításokat és belső adótörvénykönyveket tartalmaznak.
Elkészítjük és felülvizsgáljuk a 1031-es csereszerződéseket és a kiegészítő dokumentumokat, hogy megbizonyosodjunk arról, hogy az ügylet megfelelően strukturált, időben végrehajtott és megfelel az összes alkalmazandó adószabályoknak.
Az ügyfél 1031-es cseréjéhez legoptimálisabb struktúra meghatározásához gondosan elemezzük az ingatlan tulajdonosi szerkezetét, az ügyfél jövedelemadó-kategóriáját, az ügyfél ingatlanának piaci értékét és költségalapját, az ingatlanfejlesztések értékét, a bejelentett veszteségeket, az átvihető és levonható összegeket.
Az általános 1031-es csereszerkezetek közé tartoznak:
- Simultán csere
- Késleltetett csere
- Visszafordított csere
- Építés/javítás (Built-to-Suit) Exchange
- “Drop and Swap” és “Swap and Drop” cserék
- Delaware Statutory Trusts használata a csereingatlanokra
- Társulások felbontása és felszámolása, amelyet csere követ
A vevők képviselete, tárgyalunk az eladó ügyvédjével az adásvételi szerződésről, és biztosítjuk, hogy az eladó beleegyezik abba, hogy együttműködik ügyfelünkkel és a minősített közvetítővel az alapul szolgáló 1031-es csere lebonyolítása érdekében.
Az eladók képviseletében adásvételi szerződést készítünk és tárgyalunk a vevő ügyvédjével. Biztosítjuk, hogy a vevő beleegyezik abba, hogy további költségek nélkül együttműködik az eladóval a 1031-es csere lebonyolítása érdekében, beleértve az eladó szerződéses jogainak és kötelezettségeinek a minősített közvetítőre történő átruházását.
Ügyvédi irodánk segítséget nyújt ügyfeleinknek a 1031-Exchange bevételek tárolására alkalmas közvetítő kiválasztásában is, és gondoskodik arról, hogy az ilyen közvetítő rendelkezzen az ügylet lebonyolításához szükséges technikai tapasztalattal, és az esetleges veszteségek fedezésére biztosítékot tartson fenn.
Delaware Statutory Trust (DST) 1031-Transactions:
Ingatlanügyvédeink a 1031-Exchange befektetők számára a DST tranzakciók strukturálásában is jártasak. A DST-befektetők “haszonélvezeti jogot” birtokolnak a trösztben. Ez lehetővé teszi a befektetők számára, hogy “osztatlan töredékrészesedést” birtokoljanak a tröszt tulajdonában lévő befektetési ingatlanban. Szolgáltatásaink közé tartozik:
- Annak ellenőrzése, hogy a DST megfelelően alakult, és a szponzor minden szükséges állami bejelentést megtett, beleértve a Certificate of Trust benyújtását az államtitkárhoz;
- Tanácsadás az ügyfélnek a bizalmi struktúrákról és a kapcsolódó díjakról;
- A bizalmi vagyonkezelési szerződés/jegyzési dokumentumok felülvizsgálata és az ügyfélnek a bizalmi vagyonkezelési szerződésből eredő jogaira és kötelezettségeire vonatkozó tanácsadás;
- meggyőződése arról, hogy a bizalmi vagyonkezelőben tartott ingatlan tulajdonjoga tehermentes;
- meggyőződése arról, hogy a bizalmi vagyonkezelőt a Pénzügyminisztérium szabályzatának 301. szakasza szerint “bizalmi vagyonkezelőnek” minősítik.7701-4;
- Mesterlízingszerződés(ek) felülvizsgálata; és
- Az ügyfél képviselete a záráskor (DST elhelyezés).
Fontos megjegyezni, hogy a 1031. szakasz nem foglalkozik kifejezetten a DST-ben lévő érdekeltségek kezelésével. Az IRS a 2004-863. sz. adóügyi határozatban arra a következtetésre jutott, hogy korlátozott körülmények között az olyan DST haszonhúzóit, amelyek viszont ingatlanok tulajdonosaivá válnak, az 1031. szakasz el nem ismerési rendelkezéseinek alkalmazásában az ilyen ingatlanokban való közvetlen részesedés tulajdonosaként kell kezelni. Ezért a DST ajánlati dokumentumainak gondos felülvizsgálata és átvilágítása kritikus fontosságú annak biztosítása érdekében, hogy a tröszt megfeleljen az IRS összes szükséges adószabályának, hogy megfeleljen a 1031. szakasz követelményeinek. 1031-Exchange jogászaink segítenek Önnek a DST-beruházás elhelyezésének strukturálásában.
Források a 1031-Exchange-hez NYC-ben:
Like-Kind Exchanges Under IRC Code Section 1031
Like-Kind Exchanges – Real Estate Tax Tips
IRS Qualified Intermediary Information for Like-Kind Exchanges
Perils of a Tax-Deferred Transaction when the Qualified Intermediary Goes Csődbe
Exchange of Multiple Properties under Section 1031
Exchangeing Condominium Units for Cooperative Apartment in New York City under 1031 Like-Kind Exchange
The intersection of Delaware Statutory Trusts and Tenancies in Common
Section 1031 Exchanges: A hasonló jellegű cserék tőkejövedelemadóval való megterhelése
A társulási érdekeltségek hasonló jellegű cseréje az IRC 1031. szakasza szerint
A hasonló jellegű ingatlanok – IRS
A hasonló jellegű csere vázlata
A hasonló jellegű csere