- Ahol az 54. szakasz szerinti befektetések vagy betétek megtételének határideje 2020. március 20. és 2020. szeptember 29. között jár le, ott a rendelkezésre álló idő 2020. szeptember 30-ig meghosszabbodik.
“Fektessen be most ingatlanba, tartsa meg néhány évig, majd adja el magasabb áron”. Ez volt a mantrája azoknak a magánszemélyeknek, akik biztonságos, kevésbé kockázatos és kevésbé volatilis befektetéseket keresnek. Stratégiájuk megtervezésekor azonban sokszor megfeledkeznek a legfontosabb komponensről, az adótervezésről. Az ingatlanok eladását és újrabefektetését az adómentesség megtervezésével tervezheti.
- Bevezetés
- Milyen előnyökkel jár, ha egy eszközt hosszú távú tőkejavak közé sorolunk?
- Az 54. szakasz szerinti mentesség
- Milyen összegű mentesség vehető igénybe a jövedelemadóról szóló törvény 54. szakasza alapján?
- Milyen rendelkezések vonatkoznak a vagyon átruházására az 54. szakasz szerinti kedvezmény igénybevételét követően?
- Mi a tőkenyereségszámla-rendszer?
- 54. szakasz v/s 54F szakasz
- A két szakasz közötti közös követelmények
- Különbségek a két szakasz között
- Főbb megjegyzendő pontok
- Előszó
- Milyen előnyökkel jár, ha egy eszköz hosszú távú tőkeeszköznek minősül?
- Az 54. szakasz szerinti mentesség
- Milyen összegű mentesség vehető igénybe a jövedelemadóról szóló törvény 54. szakasza alapján?
- Milyen rendelkezések vonatkoznak az 54. szakasz szerinti kedvezmény igénybevételét követő ingatlanátruházásra?
- Példa
- Példa
- Mi a tőkenyereségszámla rendszer?
- 54. szakasz v/s 54F. szakasz
- A két szakasz közötti közös követelmények
- Különbségek a két szakasz között
- Főbb tudnivalók
Előszó
Először is, értsük meg, hogy az ingatlan eladása esetén a jövedelem melyik része adóköteles. Az ingatlan eladásakor kapott teljes összeg? A válasz: NEM. Egyszerűen fogalmazva, csak a magánszemély által az ingatlan eladásából származó nyereség adóköteles. A nyereség az eladási ár és az eszköz bekerülési értéke közötti különbség.
A lakóház eladása egy tőkeeszköz eladása, és a nyereség tőkenyereségként adózik. A jövedelemadóról szóló törvény 2. szakaszának (14) bekezdése szerinti tőkejavak fogalma magában foglalja az adóalany által bármilyen célra tartott bármilyen jellegű ingó vagy ingatlan, tárgyi vagy immateriális vagyontárgyat.
A jövedelemadóról szóló törvény szerint a tőkenyereség szempontjából az eszközöket az eszköz tartási idejétől függően 2 típusba sorolják:
- Rövid távú tőkeeszköz
- Hosszú távú tőkeeszköz
Milyen előnyökkel jár, ha egy eszköz hosszú távú tőkeeszköznek minősül?
Az eszköz hosszú távú tárgyi eszköznek minősítésének legfőbb előnye, hogy a
bérlő jogosult az indexálás kedvezményére. Ezenkívül bizonyos mentességek csak a hosszú távú tőkejavakra jogosultak.
Az 54. szakasz szerinti mentesség
A jövedelemadóról szóló törvény 54. szakasza szerint a lakóingatlant értékesítő magánszemély vagy forint adómentességet vehet igénybe a tőkenyereség alól, ha a tőkenyereséget lakóingatlan vásárlásába vagy építésébe fekteti. Az olyan adóalanyok, mint a társas vállalkozások, LLP-k, társaságok vagy bármely más egyesület vagy szervezet nem igényelhetik az 54. szakasz szerinti adómentességet.
Az említett szakasz kedvezményének igénybevételéhez a következő feltételeknek kell teljesülniük:
A fenti feltételek kumulatívak. Ennélfogva, ha az egyik feltétel sem teljesül, akkor az eladó nem veheti igénybe az 54. szakasz szerinti mentességet.
A 2019-20-as pénzügyi évnek megfelelő 2020-21-es adóévtől kezdődően két lakóház Indiában történő vásárlása esetén tőkenyereség-mentesség vehető igénybe. A mentesség feltétele azonban, hogy a tőkenyereség ne haladja meg a 2 crore rúpiát. Emellett a mentesség az eladó életében csak egyszer vehető igénybe.
Milyen összegű mentesség vehető igénybe a jövedelemadóról szóló törvény 54. szakasza alapján?
A jövedelemadó-törvény 54. szakasza szerinti mentesség összege a hosszú távú tőkenyereségre vonatkozóan a következő összegek közül az alacsonyabb:
- A lakóház átruházásából származó hosszú távú tőkenyereség.
vagy
- Új lakóházi ingatlan vásárlásába vagy építésébe történő befektetés. Ennélfogva a fennmaradó tőkenyereség (ha van) adóköteles.
Az alábbiak illusztrálására:
- Hr X úr eladja a villáját (lakóingatlan) 45,00,000 rúpiáért/-
- Az eladásból származó bevételből vásárol egy másik villát 20,00 rúpiáért,000/-
- A tőkenyereséget a következőképpen kell kiszámítani
|
Egyedi |
Amt (Rs) |
| A lakóház átruházásából származó tőkenyereség | 45,00,000.00 |
| Minusz: Lakóházi ingatlanba történt befektetés | 20.00.000.00 |
| Saldo – Tőkenyereség | 25.00.000.00 |
Milyen rendelkezések vonatkoznak az 54. szakasz szerinti kedvezmény igénybevételét követő ingatlanátruházásra?
Ha az új házat a vásárlástól vagy építéstől számított 3 éven belül értékesítik, akkor az 54. szakasz alapján korábban igényelt mentesség közvetetten adóköteles az új ház ingatlanának eladásának évében.
Vizsgáljunk meg két esetet, amikor az új házat a vásárlástól vagy építéstől számított 3 éven belül értékesítik:
1. eset: A megvásárolt új ház költsége kevesebb, mint az eredeti ház eladásából számított tőkenyereség
Általában, amikor egy házat eladnak, a nyereség tőkenyereségnek minősül. Ha azonban az új házat a vásárlástól vagy építéstől számított 3 éven belül értékesítik, akkor a beszerzési költséget nullának kell tekinteni. Ezért az adóköteles tőkenyereség közvetett növekedése következik be
Példa
Mr Y 2015 májusában eladott egy lakóházi ingatlant, és a tőkenyereség 30,00,000,- rúpia volt
Mr Y 2015 júniusában vásárolt egy lakóházi ingatlant, melynek értéke Rs. 18,00,000,000/-
Y úr 2016 decemberében eladja az új lakóházi ingatlant (2015 júniusában vásárolt) 35,00,000/- Rs-ért
A fent említett tények alapján számítsuk ki Y úr adóköteles tőkenyereségét.
15-16. év (2015 májusában eladott ingatlan)
| Egyedi | Amt (Rs) |
| Tőkenyereség a lakóház átruházásából | 30,00,000.00 |
| Mínusz: 18,00,000.00 | |
| Saldo – adóköteles tőkenyereség a 15-16-os pénzügyi évben | 12,00,000.00 |
16-17. ÉVI (2016 decemberében értékesített ingatlan)
| Egyedi | Amt (Rs) |
| Az átruházás figyelembe vétele (Eladási ellenérték) | 35,00,000.00 |
| Minusz: Beszerzési költség | NIL |
| egyenleg – adóköteles tőkenyereség a 16-17-es pénzügyi évben | 35.00.000.00 |
Megjegyzés: Mivel az új ingatlant, amelyre az 54. szakasz alapján levonást igényeltek, 2016 decemberében (azaz a beszerzéstől számított 3 éven belül) értékesítették, ezért a beszerzési költséget NIL-nek tekintették. Ennek eredményeként az eladás teljes ellenértékét tőkenyereségnek tekintették. Ha az ingatlant 3 év után , azaz 2018 júniusa után adták volna el, akkor ebben az esetben a bekerülési költség levonható lenne, és a tőkenyereség csökkenne.
2. eset: Az újonnan vásárolt ház költsége nagyobb, mint az eredeti ház eladásából számított tőkenyereség
Ha az újonnan vásárolt eszköz költsége nagyobb, mint a tőkenyereség, akkor nyilvánvaló, hogy nem keletkezik tőkenyereség, mivel a teljes tőkenyereség mentesül.
Ha azonban az új házat 3 éven belül eladják, akkor az új ház költségét a következőképpen kell kiszámítani:
| Tartozik | Amt (Rs) |
| Original Cost | XXXX |
| Less : A korábbi lakóingatlanra igényelt tőkenyereség | XXXX |
| Az új ház költsége | XXXX |
Példa
Magyarázzuk a fenti esetet egy példa segítségével
Z úr eladott egy lakóingatlant, és a tőkenyereség 25 rúpia,00,000/- 2015 júniusában. 2015 októberében
Z úr vásárolt egy új lakóházi ingatlant 40,00,000 Rs értékben
2017 januárjában Z úr eladta az új lakóházi ingatlant 55,00,000 Rs értékben
A fent említett tőkenyereség alapján, számítsuk ki Z úr adóköteles tőkenyereségét
15-16. év (2015 júniusában eladott ingatlan)
| Tőkenyereség a lakóház átruházásából | Amt (Rs) |
| 25,00,000.00 | |
| Min: Lakóházi ingatlanba történt befektetés | 40,00,000.00 |
| Saldó – adóköteles tőkenyereség a 15-16-os pénzügyi évben | NINCS |
16-17-es pénzügyi évben (2017 januárjában értékesített ingatlan)
Munkamegjegyzés 1:
A bekerülési költség kiszámítása (Mivel az ingatlant a vásárlástól számított 3 éven belül értékesítették és az 54. szakaszra igényt tartottak)
Mi a tőkenyereségszámla rendszer?
Ha az eszközt a PY-ban adták el, és az eladó szándékozik, de még nem vásárolta meg az új
házi ingatlant, mivel a 2 éves vagy 3 éves határidő még nem járt le, akkor az adózó
köteles a nyereség összegét a tőkenyereség számla rendszerben (az állami szektor
bármely fiókjában, bankban) a jövedelemadó bevallás benyújtásának határideje előtt befizetni.
A vásárlás/építés kapcsán már felmerült összeg a tőkenyereség-számla rendszerben elhelyezett összeggel együtt költségként érvényesíthető a levonás igénylése során.
Ha azonban a tőkenyereség-számla rendszerben elhelyezett összeget nem használják fel az említett határidőn belül, akkor azt annak az előző évnek a jövedelmeként kell kezelni, amelyben a 3 év letelik (az eredeti eszköz átruházásának időpontjától).
54. szakasz v/s 54F. szakasz
A jövedelemszerzés automatikusan felelősséget ró az adófizetőkre az ilyen jövedelem utáni jövedelemadó megfizetésére, és így van ez a tőkenyereség esetében is. A jövedelemadó-törvények azonban lehetővé teszik az adófizetők számára, hogy bizonyos mentességeket érvényesítsenek a tőkenyereséggel szemben, ami segít csökkenteni az adókiadásaikat. Két ilyen nagyon fontos mentességet az 54. és 54F. szakasz alapján lehet igényelni. (szerkesztés)
A fentiek szerint az 54. szakasz szerinti mentesség a lakóingatlan eladásából származó hosszú távú tőkenyereségre vonatkozik.
Az 54F. szakasz szerinti mentesség a lakóingatlanon kívüli bármely más eszköz eladásából származó hosszú távú tőkenyereségre vonatkozik.
A két szakasz közötti közös követelmények
- A mentesség igénybevételéhez új lakóházi ingatlant kell vásárolni vagy építeni
- Az új lakóházi ingatlant vagy 1 évvel az eladás előtt vagy 2 évvel az ingatlan/eszköz eladása után kell megvásárolni.
- Az új lakóingatlant az ingatlan/eszköz eladásától számított 3 éven belül kell felépíteni
- Ha nem tudja a fent említett módon befektetni a meghatározott összeget az adóbevallás benyújtásának időpontjáig vagy az eladástól számított 1 éven belül, attól függően, hogy melyik a korábbi időpont, akkor a meghatározott összeget egy közszektorbeli bankban (vagy más bankokban a Capital Gains Account Scheme, 1988 szerint) kell elhelyezni.
- Csak egy lakóingatlant lehet vásárolni vagy felépíteni. A 2 ingatlanra vonatkozó mentesség a tőkenyereségre vonatkozóan 2 crore rúpia erejéig csak egyszeri életre szóló kedvezmény az 54. szakasz szerint.
Különbségek a két szakasz között
|
54. szakasz |
54F. szakasz |
|
A teljes mentesség igénybevételéhez a teljes tőkenyereséget be kell fektetni. |
A teljes mentesség igénybevételéhez a teljes értékesítési bevételt be kell fektetni. |
|
Ha a teljes tőkenyereséget nem fektetik be – a be nem fektetett összeg hosszú távú tőkenyereségként adózik. |
Ha a teljes értékesítési bevételt nem fektetik be, a mentesség arányosan jár. |
|
Az eredeti eszköz eladásakor nem birtokolhat egynél több lakóházat. |
|
|
E mentesség megfordul, ha ezt az új ingatlant a vásárlástól számított 3 éven belül eladja, és az új ingatlan értékesítéséből származó tőkenyereség rövid távú tőkenyereségként adózik. |
Ez a mentesség meg fog szűnni, ha Ön ezt az új ingatlant a vásárlástól vagy építéstől számított 3 éven belül eladja, VAGY ha az eredeti eszköz eladásától számított 2 éven belül másik lakóházat vásárol, vagy az eredeti eszköz eladásától számított 3 éven belül az új házon kívül más lakóházat épít. Az eladásból származó tőkenyereség hosszú távú tőkenyereségként adózik. |
|
Ha a tőkenyereség nem haladja meg a 2 Rs. crores összeget, 2 ingatlanba történő befektetés esetén egyszeri mentesség vehető igénybe. |
Nincs ilyen mentesség |
Főbb tudnivalók
- Ha az új lakóingatlan költsége alacsonyabb, mint a teljes eladási összeg, akkor a mentesség arányosan jár. A fennmaradó összeg esetében az 54EC szakasz alapján 6 hónapon belül újra befektetheti a pénzt.
- Az ingatlant csak az eladó nevére szabad megvásárolni, más nevére nem.
- Ha az új lakóépület építtetője a vásárlástól számított 3 éven belül nem adja át az ingatlant az adóalanynak, a mentesség akkor is jár.
A mentesség akkor is jár.