Access & Property Easement: A Brief Discussion
When real property is bought and sold in California, the actual parcel of ground being conveyed is described in terms of its perimeter boundary. Sőt, a megvásárolt és eladott ingatlan kerületét a szövetségi kormány által korábban felmért és leírt nagyobb földrészletekhez viszonyítva írják le. Ezek a nagyobb parcellák, amelyeket Townships-nek neveznek, elméletileg 6 mérföldes négyzetek, amelyeket tovább osztanak 1 mérföldes négyzetekre, úgynevezett Sections-okra. E szekciók felosztása többféleképpen is leírható, ami egyes esetekben igen bonyolult lehet: a tájolások és távolságok oldalai, amelyek a kezdő olvasót igencsak összezavarják. Más esetekben a jogi leírás lehet olyan egyszerű, mint például: “A San Diego megyében, Kalifornia államban 2017. június 24-én rögzített 1688-as parcellatérkép 7. tétele”. Végső soron ezek a jogi leírások határozzák meg a megvásárolt és eladott ingatlant egy ingatlanügylet során.
A megvásárolt és eladott ingatlan kerületét meghatározó jogi leírás mellett az ingatlanhoz tartozó egyéb jogosultságok jogi leírásai is beépülhetnek a jogi leírásba. Az egyik ilyen jogosultság a tárgyi ingatlanhoz való hozzáférés dokumentált törvényes joga, ha az nem közúttal határos, úgynevezett megközelítési parcella.
Az ingatlanra való be- és kijutás nem kérdéses, ha az ingatlan közúttal határos. Vidéki területeken azonban sok ingatlantulajdonos a szomszédos parcellák keresztezésével éri el ingatlanát. Ez a megbeszélés a magánterületre való, más magánterületeken való áthaladással kapcsolatos kérdésekre összpontosít.
A magánterületen áthaladó megközelítési útvonalat, amelyet egy személy hallgatólagos vagy dokumentált beleegyezéssel tesz meg, szolgalmi jognak nevezzük. Az ingatlan szolgalmi jog célja eltérő lehet. A legtöbb ember úgy értelmezi, hogy a szolgalmi jog a gépjárművek be- és kijutását szolgálja. A tulajdonosi szolgalmi jog szolgálhat továbbá közművek megközelítésére, gyalogos/lovas hozzáférésre, élőhely- és erőforrás-védelemre, légtérkorlátozásra, beavatkozásra való alkalmazkodásra is, számos más cél mellett.
Ezért az értekezésért a megközelítési szolgalmakat tekintjük.
A tulajdonosi szolgalmi jog osztályozásai
A tulajdonosi szolgalmak
A szolgalmi jog egy személy vagy egy földrészlet javára is szolgálhat. Azt a személyt vagy földrészletet, aki vagy amely a szolgalomból hasznot húz, domináns haszonbérletnek nevezik. Ha egy szolgalmi jog beépül egy ingatlan jogi leírásába, a szolgalmat a tárgyi ingatlanhoz kapcsolódó szolgalomnak nevezik. Ez a fajta tulajdonosi szolgalom “a szolgalomból részesülő földterülettel együtt jár”.
Ha a szolgalmat egy magánszemélynek adták, a szolgalom csak a magánszemély javára szól, amíg él, kivéve, ha a szolgalmi okirat másként rendelkezik (például a szolgalom kimondhatja, hogy a szolgalom a magánszemély és örökösei javára szól, amely esetben a jogosultság nem szűnik meg az eredeti haszonélvező halálával). Az ilyen típusú szolgalmi jogot bruttó szolgalomnak nevezik. A bruttó szolgalmi jog nem jelenik meg hozzáférési parcellaként a tulajdoni lapon. Ehelyett a jogbiztosításra vonatkozó kivételek listáján jelenik meg. Gyakran előfordul, hogy ezek a szolgalmak a jogbiztosítás alóli kivételként maradnak fenn sokáig az egyén halála után is, kivéve, ha az egyén halála után vagy magában a szolgalmi dokumentumban (pl. “…ez a szolgalom a haszonbérlő halálával megszűnik…”) intézkednek a szolgalom megszüntetéséről. Az ilyen típusú szolgalmi jogok megszűnésük után a tulajdonjogból való törlésükhöz intézkedésre van szükség.
Berendező szolgalmi jogok
A szolgalmi jog terhelhet egy földrészletet is, amit terhelési szolgalomnak nevezünk. Azt a földrészletet, amelyet terhel egy tulajdonosi szolgalom, szolgalmi jognak nevezzük. Amint fentebb említettük, a szolgalmak többféleképpen terhelhetnek egy földrészletet, többek között: út, gyalogos/lovasút, közmű, szabad terület, légtér, víz, ásványkincs, természetvédelmi, belterületi, vízelvezetési szolgalmak, hogy csak néhányat említsünk a leggyakoribb szolgalomtípusok közül.
A hozzáférési típusok
Amint említettük, e tárgyalás célja, hogy egy adott ingatlanhoz való hozzáférést biztosító és onnan kiinduló szolgalmakra összpontosítson. Általánosságban elmondható, hogy a vidéki ingatlanügyletekben általában kétféle hozzáférési szolgalmi joggal találkozunk: a hallgatólagos fizikai hozzáféréssel és a dokumentált hozzáféréssel.
A tipikus ingatlanügyletben a korlátozó tényező a jogbiztosítás: ez azt jelenti, hogy ha egy jogtulajdonos nem biztosít bizonyos lényeges tényeket egy parcellával kapcsolatban, a hitelezők nem nyújtanak rá kölcsönt. Ha egy hitelező nem ad hitelt egy parcellára, kevesebb vevő tudja megvásárolni az ingatlant. Ha kevesebb vevő áll rendelkezésre, hogy versenyezzen egy ingatlan megvásárlásáért, az eredmény általában a piaci érték jelentős csökkenése. Mint ilyen, a megközelítés típusa kritikus tényező, amelyet figyelembe kell venni egy ingatlanügylet során, ha a tárgyi ingatlant nem szolgálja ki közút.
Kényszerített fizikai hozzáférés
A kényszerű fizikai hozzáférés olyan helyzet, amikor a terhelt ingatlanon keresztül vezető hozzáférést nyíltan és közismerten engedély nélkül használják, és a hozzáférés használatának megtiltására vonatkozó konstruktív értesítést nem helyeztek ki egy meghatározott időtartamra. Kaliforniában a jogszerű, dokumentált hozzáférés iránti igény érvényesítéséhez szükséges időtartam 5 év. Az ilyen jellegű szolgalmi jogot prescriptív szolgalomnak nevezik. A vétkes szolgalmi jog nem biztosítható, és nem tekinthető “tökéletesítettnek” vagy dokumentáltnak mindaddig, amíg egy bírósági végzés úgy nem ítéli meg, hogy a vétkes szolgalmat alátámasztó összes elem teljesült, és nem adnak ki bírósági végzést.
A vélelmezett fizikai hozzáférés egy másik változata, amikor egy ingatlan eladója azt állítja, hogy a tárgyi ingatlanhoz való hozzáférés az eladó más ingatlanán keresztül vezet, de nincs ilyen garancia írásban.
A szükségszerűségből eredő szolgalmi jog olyan helyzet, amikor egy nagyobb parcellából felosztott parcellát hoztak létre, de nem hagyták meg a vélelmezett vagy dokumentált hozzáférést. A nem dokumentált hozzáférés más formáihoz hasonlóan a szükségszerű szolgalom is megalapozza a dokumentált hozzáférés követését, de nem biztosít jogi jogosultságot a hozzáférésre, amíg azt nem dokumentálják okiratban vagy peres eljárásban.
A legtöbb jogtulajdonosi társaság nem biztosít hallgatólagos hozzáférést.
Dokumentált hozzáférés
A jogszerű hozzáférést legalább 3 módon lehet dokumentálni, amelyek a legtöbb címtársaság számára elfogadhatóak: parcellatérkép, okirat vagy bírósági határozat által.
A parcellatérkép által fenntartott hozzáférés dokumentált hozzáférést hozhat létre a parcellatérképet jóváhagyó város vagy megye számára utak kijelölésével, vagy magánparcellákon keresztüli szolgalmi jog fenntartásával. A legtöbb városi részterülethez való hozzáférést ilyen módon hozták létre.
Az okirattal történő hozzáférés dokumentálja a szolgalmi jog által az uralkodó birtokos számára biztosított jogot a szolgalmi ingatlanon való áthaladásra, általában egy meghatározott útvonalon. Az okirattal létrehozott hozzáférés a jogbiztosítási kötvényben a jogi leírást kiegészítő hozzáférési parcellaként jelenik meg.
A hozzáféréssel kapcsolatos jogviták esetén a bíróságok elrendelhetik a hozzáférés létrehozását. A bírósági hozzáférést figyelmen kívül lehet hagyni a címkeresés során, mivel a megítélt hozzáférés nem jelenik meg az okiratban, ami elsősorban az a hely, ahol a címkutatók a címlánc-keresés során a hozzáférési parcellákat keresik. Ha egy bíróság elrendeli a hozzáférés megadását, a bírósági végzést el kell juttatni a parcella területét szabályozó hatósághoz (város vagy megye), és azt el kell fogadnia, mielőtt a címtársaság biztosítaná a parcellát.
A hozzáférés minden esetében a megtett útvonalat meg kell határozni (felmérve vagy más módon konkrétan meghatározva), és méretarányosan fel kell tudni rajzolni egy parcellatérképre, mielőtt a legtöbb címtársaság biztosítaná a hozzáférést. Ez egy rövid magyarázat volt a tulajdonosi szolgalmakról és a magántulajdonhoz való hozzáféréssel kapcsolatos különböző jogi részletekről. Ha további információt szeretne kapni az ingatlan szolgalmi jogról és más, a szolgalmi joggal kapcsolatos kérdésekről, forduljon hozzánk!