A Texas Easements a texasi ingatlanjog egyik átható eleme, és általában olyan jog, kiváltság vagy előny, amely az ingatlan tulajdonjogától elkülönülő érdekként létezik. Leggyakrabban a szolgalom lehetővé teszi egy személy (vagy a nyilvánosság) számára, hogy egy másik személy földjét bizonyos módon használja.
A szolgalom alapításának számos módja van Texasban, ahogyan azt a szokásjog felvázolja.
Kifejezett engedéllyel történő szolgalom
Ez a fajta szolgalom a felek kifejezett megállapodásával jön létre, és betartja a texasi ingatlanügyletek alaki követelményeit. A kifejezett szolgalmi jogot írásba kell foglalni, a terhelt félnek megfelelően alá kell írnia, megfelelő jogi leírással kell feltüntetni a megadás szándékát, el kell ismerni (ha feljegyezték), és megfelelően át kell adni. Pick v. Bartel, 659 S.W.2d 636 (Tex. 1983).
Az elévült szolgalom
Az elévült szolgalom olyan szolgalom, amelyet az igénylő a földtulajdonos akarata ellenére szerzett és tart fenn. Az igénylő általában bírósági végzéssel erősíti meg a szolgalomhoz való jogot, és az alábbi követelményeknek kell megfelelnie:
- A szolgalom használatának hátrányosnak, nyíltnak, közismertnek és a földtulajdonos érdekeivel szemben ellenségesnek kell lennie. Vrazel v. Skrabanek, 725 S.W.2d 709 (Tex. 1987).
- A szolgalmi jogot kizárólag a jogosultnak kell használnia, és nem szabad a nyilvánosság számára nyitva állnia, vagy közös használatú szolgalomnak kell minősülnie. Brooks v. Jones, 578 S.W.2d 669 (Tex. 1974).
- A szolgalmi jog használatának legalább 10 évig megszakítás nélkül és folyamatosan kell fennállnia. Davis v. Carriker, 536 S.W.2d 246 (Tex. Civ. App.-Amarillo, 1976).
Easement by Estoppel
Ha az igénylő jóhiszeműen egy ingatlantulajdonos szóbeli megállapodására támaszkodik a szolgalomra vonatkozóan, amelyet később visszavontak, akkor kérheti a szolgalmi jog megadására irányuló kérelmet. Az igénylőnek bizonyítania kell, hogy:
- A szolgalmi jog ígéretét közölték az igénylővel;
- hitt az ígéretnek;
- és bizonyítani tudja, hogy az ígéretre hagyatkozott a saját kárára, például olyan pénzeszközöket költött, amelyeket az ígéret visszavonása esetén nem kaphat vissza. Exxon Corp. v. Schutzmaier, 537 S.W.2d 282 (Tex. Civ. App.-Beaumont, 1976).
Eaz implikált szolgalom
Az implikált szolgalmat a bíróság a méltányosság biztosítása érdekében írja elő. Az estoppel-követeléshez hasonlóan a hallgatólagos szolgalmi jog sem írásba foglalt. Általában akkor fordul elő, ha egy szolgalmi jog egy ideje folyamatosan használatban van (de nem írásos megállapodással jött létre), és a földtulajdonos hirtelen megszünteti a hozzáférést. A korábbi használatnak nyilvánvalónak és nyilvánvalónak kell lennie, ésszerűen folyamatosnak, és szükségesnek kell lennie ahhoz, hogy az igénylő saját tulajdonát tisztességesen használhassa. Persons v. Russell, 625 S.W.2d 387 (Tex. Civ. App.-Tyler, 1981).
Végezetül a felperesnek bizonyítania kell, hogy a két ingatlanon eredetileg, közvetlenül a szolgalom létesítését megelőzően egységes tulajdonjog állt fenn. Ez tipikusan akkor fordul elő, amikor egy ingatlant felosztanak és két tulajdonosnak adják el. Ezek a tulajdonosok ekkor szóbeli megállapodást köthetnek, amely szolgalmi jogot biztosít a másik tulajdonában lévő földrészletre. Westbrook v. Wright, 477 S.W.2d 663 (Tex. Civ. App.-Houston, 1972).
Easement by Necessity
A necessity by Necessity-t gyakran összekeverik a hallgatólagos szolgalmi joggal, de nem ugyanaz. A szükségszerűségből eredő szolgalom létrehozásához bizonyítani kell:
- Az állítólagos uralkodó és a szolgalmi joggal kapcsolatos tulajdonjog egysége fennállt.
- A hozzáférés szükségszerűség, nem pedig puszta kényelem.
- A szükségszerűség a birtokok szétválasztásának időpontjában fennállt. Othen v. Rosier, 226 S.W.2d 622 (Tex. 1950).
Az, hogy a telekhatár önmagában nem hoz létre szükségszerűségből eredő szolgalmat. A felperesnek a két birtok közötti magatartást kell bizonyítania, mivel a bíróságok kimondták, hogy senki sem rendelkezhet szükségképpen szolgalmi joggal egy idegen földje felett. A szükségszerűségnek szigorúnak is kell lennie, ami azt jelenti, hogy ez az egyetlen lehetséges út a másik ingatlanhoz. Duff kontra Matthews, 311 S.W.2d 637.
Következtetés
Ha bármilyen kérdése van a szolgalmi jogok érvényesítésével vagy megállapításával kapcsolatban, forduljon tanácsért tapasztalt ingatlanjogászhoz. A texasi szolgalmi jog összetett, és szükséges ismereteket és szakértelmet igényel a földtulajdonosok rendelkezésére álló különböző típusú szolgalmak között való eligazodáshoz.
A Silblawfirm.com (a továbbiakban “weboldal”) weboldalon található valamennyi információ kizárólag tájékoztató jellegű, és nem jogi tanácsadásra szolgál. A weboldal felhasználóinak a weboldalon található tartalom vagy információ alapján nem szabad semmilyen intézkedést megtenniük, illetve semmilyen intézkedéstől nem szabad eltekinteniük. A jelen weboldal felhasználóinak jogi kérdéseik teljes körű és teljes körű áttekintése érdekében kapcsolatba kell lépniük egy engedéllyel rendelkező texasi ügyvéddel.