Főbb tudnivalók
-
Mi az 50%-os szabály?
-
Az 50%-os szabály pontos?
-
Hogyan használjuk az 50%-os szabályt
Az alapos üzletelemző elengedhetetlen minden ingatlanbefektető sikeréhez, de hasznos egy gyors rendszer is, amely a potenciális ingatlanok első értékeléseként szolgál. Az olyan számításokkal, mint az 50%-os szabály, a befektetők korlátozott információk birtokában is értékelhetnek egy üzletet, és meghatározhatják, hogy az ingatlan megér-e több időt és erőfeszítést. Olvasson tovább, hogy megtudja, hogyan működik az 50%-os ingatlanszabály, és még ma vegye fel ezt a számítást az eszköztárába.
Mi az 50%-os szabály?
Az 50%-os szabály egy irányelv, amelyet az ingatlanbefektetők használnak egy adott bérbeadó egység jövedelmezőségének becslésére. Ahogy a neve is mutatja, a szabály lényege, hogy a potenciális nyereség kiszámításakor az ingatlan havi bérleti bevételének 50 százalékát levonják. A szabály szerint a bérleti bevétel 50 százalékát a kiadásokra kell fordítani, és ezért nem kell figyelembe venni a potenciális nyereség és a havi jelzálog- vagy hiteltörlesztés összehasonlításakor.
Az 50 százalékos szabály célja, hogy segítse a befektetőket a gyors, megalapozott döntések meghozatalában a bérbeadó ingatlanokkal kapcsolatban.
Az egyik leggyakoribb hiba, amit az ingatlantulajdonosok elkövetnek az ajánlatok keresésekor, hogy alábecsülik a kiadások költségeit. Ez alacsonyabb haszonkulcshoz, vagy bizonyos esetekben teljesen sikertelen üzlethez vezethet. A befektetők alapvetően az 50%-os szabályt építik be az üzlet kezdeti felülvizsgálatába, hogy így védekezzenek a váratlan költségek és kiadások ellen.
Hogyan működik az 50%-os szabály
Az 50%-os szabály úgy működik, hogy a teljes havi bérleti díjbevételt vesszük, és azt kettéosztjuk. Ez azért van, hogy figyelembe vegyük az ingatlan tulajdonlásával kapcsolatos esetleges kiadásokat, például a javításokat, az adókat, az ingatlankezelést és egyebeket. A befektetőknek nem kell ismerniük a pontos költségeket a szabály alkalmazásához, sőt, ez a számítás azért olyan népszerű, mert lehetővé teszi a befektetők számára, hogy gyorsan és korlátozott információk alapján megbecsüljék a potenciális üzleteket.
Egy dolog, amit meg kell jegyezni, hogy az 50%-os szabály nem minősíti a jelzálog- vagy hitelfizetéseket “költségeknek”. Ehelyett a hitelkifizetéseket kell összehasonlítani a bérleti bevétel fennmaradó felével annak eldöntéséhez, hogy érdemes-e továbblépni egy ingatlannal vagy sem.
Egy példa az 50%-os szabályra
Tegyük fel, hogy az Ön piacán egy egylakásos házat keres, amelynek becsült havi bérleti díja 3000 dollár. Az 50%-os szabályt követve ez azt jelentené, hogy ebből körülbelül 1500 dollárt kell ingatlanköltségekre fordítani. Ez további 1500 dollárt hagyna Önnek, amelyet a hiteltörlesztéssel összehasonlítva kell értékelnie. Ha az ingatlan havi jelzáloghitele 1200 dollár, akkor ez a befektetés elméletileg havi 300 dolláros cash flow-t eredményezne. Ezt a számot felhasználhatná annak eldöntéséhez, hogy elvégezze-e az otthon alaposabb elemzését.
Az 50%-os szabály pontos?
Az 50%-os szabály jó iránymutatást nyújt egy ingatlan első értékeléséhez, bár nem szabad teljesen pontos ábrázolásként kezelni a költségek kiszámításakor. A szabály célja, hogy segítse a befektetőket abban, hogy az ingatlanra vonatkozó korlátozott információk birtokában is valamelyest pontosan értékeljék a kiadásokat anélkül, hogy a költségeket alábecsülnék. Az ügyletelemzés első szakaszában a befektetők valószínűleg nem rendelkeznek az összes olyan számadattal az ingatlanról, amely a teljes költség meghatározásához szükséges. Ezért az 50%-os szabályt általános iránymutatásként kell kezelni, nem pedig kemény és gyors szabályként.
Sok befektető úgy találja, hogy az 50%-os szabály túlbecsüli az ingatlanhoz kapcsolódó kiadásokat. Ennek oka az, hogy nem minden háznak van ugyanolyan ingatlanadója, HOA-díja vagy karbantartási követelménye. A valóságban ezek a költségek nem feltétlenül érik el a teljes bérleti díj felét, ami kellemes meglepetésként érheti, ha mélyebben beleássa magát a számokba. Az 50%-os szabály további korlátja, hogy nem veszi figyelembe az üresedéseket, mivel nincs garancia arra, hogy egy ingatlant egész évben vagy azonnal ki tudsz majd adni.
Hogyan lehet pénzt keresni az 50%-os szabály használatával az ingatlanpiacon
Az 50%-os szabály felhasználásának legjobb módja, ha előételnek tekintjük, amelyet egy alaposabb, teljes fogásból álló elemzés követ. Ha egy ingatlan átmegy a teszten, számítson ki más mérőszámokat is, mielőtt továbblépne. Az 50%-os szabályt soha nem szabad végső döntésként használni a befektetésről szóló döntés meghozatalakor; azonban felhasználható annak meghatározásakor, hogy mikor ne fektessünk be. Ha például lefuttatja egy ingatlan számításait, és a jelzáloghitele jóval meghaladja a bérleti díj felét, akkor az üzlet (vagy a hitel) nem biztos, hogy a legjobb megoldás.
Amint már tudja, alapvető fontosságú, hogy szem előtt tartsa a kellő körültekintést, mielőtt befektetési lehetőséget vállal. Ha az 50%-os szabályt szeretné alkalmazni, hogy pénzt keressen, akkor értse meg, hogy ennek kéz a kézben kell járnia egy erős bérbeadási ingatlan kalkulátorral. Ügyeljen arra, hogy kérdezze meg az előző bérbeadó kérdéseit, kutassa fel a piaci területet, és értékelje az ingatlan minden szempontját, amikor eljön az ideje, hogy ténylegesen befektessen. Addig is használja az 50%-os üzletet a potenciális lehetőségek gyors elemzésére, és arra, hogy megérnek-e egy második pillantást.
Összefoglaló
Foglalt befektetőként időigényes lehet minden egyes potenciális üzlet alapos elemzése, amely az Ön útjába kerül. Itt jöhetnek jól az olyan számítások, mint az 50%-os szabály. A bérleti díjbevételek és a becsült költségek összehasonlításával gyorsan megállapíthatja, hogy egy ingatlan megér-e egy második pillantást. Futtassa le ezeket a számokat, amikor legközelebb találkozik egy potenciális üzlettel, és nézze meg saját szemével, hogy az 50%-os szabály hogyan működhet az Ön számára.