Az ingatlanbefektetés legfontosabb tényezői

Mi a legfontosabb, amire figyelni kell az ingatlanoknál? Bár a helyszín mindig kulcsfontosságú szempont, számos más tényező is segít eldönteni, hogy egy befektetés megfelelő-e az Ön számára. Az alábbiakban áttekintjük a legfontosabb dolgokat, amelyeket figyelembe kell venned, ha ingatlanpiaci befektetést tervezel.

1. Az ingatlan elhelyezkedése

Miért fontos

A “hely, hely, hely” mondás még mindig király, és továbbra is a legfontosabb tényező a jövedelmezőség szempontjából az ingatlanbefektetésben. A kényelmi szolgáltatások közelsége, a zöldterület, a festői kilátás és a környék státusza kiemelkedő szerepet játszik a lakóingatlanok értékelésében. A piacok, raktárak, közlekedési csomópontok, autópályák és adómentes területek közelsége fontos szerepet játszik a kereskedelmi ingatlanok értékelésében.

Mit kell keresni

Az ingatlanok elhelyezkedésének mérlegelésekor kulcsfontosságú a közép- és hosszú távú kilátás arra vonatkozóan, hogy a terület várhatóan hogyan fog fejlődni a befektetési időszak alatt. Például a ma egy lakóépület hátsó részén lévő békés, nyílt telek egy napon zajos gyártóüzemmé válhat, csökkentve ezzel az értékét. Alaposan vizsgálja meg azoknak a közvetlen területeknek a tulajdonviszonyait és tervezett felhasználását, ahol befektetést tervez.

Az egyik módja annak, hogy információt gyűjtsön arról, hogy milyen kilátások vannak az Ön által fontolgatott ingatlan környezetében, az, hogy kapcsolatba lép a városházával vagy más, a területrendezésért és várostervezésért felelős állami szervekkel. Így hozzáférhet a terület hosszú távú tervezéséhez, és meghatározhatja, hogy mennyire kedvező vagy kedvezőtlen az ingatlanra vonatkozó saját terve számára.

2. Az ingatlanra vonatkozó terveihez. Az ingatlan értékelése

Miért fontos

Az ingatlan értékelése fontos a vásárlás során a finanszírozás, a listaár, a befektetési elemzés, a biztosítás és az adózás szempontjából – ezek mind az ingatlanértékeléstől függnek.

Mire kell figyelni

Az általánosan használt ingatlanértékelési módszerek a következők:

• Értékesítési összehasonlító megközelítés: hasonló jellemzőkkel rendelkező ingatlanok közelmúltbeli összehasonlítható eladásai – a leggyakoribb és új és régi ingatlanok esetében egyaránt alkalmas
• Költségalapú megközelítés: a telek és az építmény költsége, csökkentve az értékcsökkenéssel- új építésű ingatlanokra alkalmas
• Jövedelem megközelítés: a várható pénzbevételeken alapul- bérbeadásra alkalmas

3. Befektetési cél és befektetési horizont

Miért fontos

Az ingatlanok alacsony likviditása és nagy értékű befektetései miatt a cél tisztázatlansága váratlan eredményekhez vezethet, beleértve a pénzügyi nehézségeket is – különösen, ha a befektetés jelzáloggal terhelt.

Mit kell keresni

Határozza meg, hogy az alábbi nagy kategóriák közül melyik felel meg a céljának, majd tervezzen ennek megfelelően:

• Vásárlás és saját használat. Itt megspórolja a bérleti díjat és élvezheti az önhasznosítás előnyeit, miközben értéknövekedést is kap.
• Vásárlás és bérlés. Ez rendszeres jövedelmet és hosszú távú értéknövekedést kínál. Szükség van azonban a bérbeadói temperamentumra az esetleges viták és jogi kérdések kezeléséhez, a bérlők irányításához, a javítási munkákhoz stb.
• Vásárlás és eladás (rövid távú). Ez általában gyors, kis és közepes nyereségre irányul – a tipikus ingatlan építés alatt áll, és a befejezéskor nyereséggel adják el.
• Vásárlás és eladás (hosszú távú). Ez általában nagy belső értéknövekedésre összpontosít hosszú időn keresztül. Ez alternatívákat kínál a hosszú távú célok, például a nyugdíjba vonulás kiegészítésére.

4. Várható pénzáramlás és nyereséglehetőségek

Miért fontos

A pénzáramlás arra utal, hogy mennyi pénz marad a kiadások után. A pozitív cash flow a befektetési ingatlan jó megtérülési rátájának kulcsa.

Amit keresni kell

Készítsen előrejelzést a nyereség és a kiadások következő módozataira:

• Várható cash flow a bérleti díjbevételekből (az infláció kedvez a bérbeadóknak a bérleti díjbevételek tekintetében)
• A belső érték várható növekedése a hosszú távú árnövekedés miatt.
• Az értékcsökkenés előnyei (és az elérhető adókedvezmények)
• Az eladás előtti felújítás költség-haszon elemzése a jobb ár elérése érdekében
• A jelzáloghitelek költség-haszon elemzése vs. értéknövekedés

5. Az ingatlan értéknövekedése

. Legyen óvatos a tőkeáttétellel

Miért fontos

A hitelek kényelmesek, de nagy ára lehet. A jövőbeli jövedelmét leköti, hogy ma hasznossághoz jusson a sok évre elosztott kamatok árán. Győződjön meg róla, hogy érti, hogyan kezelje az ilyen jellegű hiteleket, és kerülje el a magas adósságszintet vagy az úgynevezett túlzott tőkeáttételt. Még az ingatlanszakértők számára is kihívást jelent a túlzott tőkeáttétel kedvezőtlen piaci körülmények idején, és a magas adósságkötelezettségekkel járó likviditáshiány megtörheti az ingatlanprojekteket.

Mit kell keresni

A jelenlegi és várható jövőbeli jövedelmétől függően vegye figyelembe a következőket:

• Döntse el, milyen típusú jelzáloghitel felel meg leginkább az Ön helyzetének – fix kamatozású, állítható kamatozású (ARM), kamatmentes, nulla előleg stb. Vegye figyelembe, hogy minden jelzáloghitel-típusnak saját kockázati profilja van, és mindegyiket alaposan tanulmányoznia kell. Az ARM például olyan jelzálogkamatokat tartalmaz, amelyek a tőkepiaci erők által vezérelve bármikor változhatnak, és a hitelfelvevőnek el kell fogadnia a hitel futamideje alatt bekövetkező kamatváltozásokat.
• Legyen tisztában a jelzáloghitelező által felszámított feltételekkel és egyéb díjakkal.
• Az alacsonyabb kamatlábak és jobb feltételek megtalálása érdekében járjon körbe.

6. A jelzáloghitel-szolgáltató által felszámított feltételek és egyéb díjak. Új építésű vs. meglévő ingatlan

Miért fontos

Az új építésű ingatlanok általában vonzó árakat, testreszabási lehetőséget és modern felszereltséget kínálnak. A kockázatok közé tartoznak a késedelmek, a megnövekedett költségek és az újonnan kialakított környék ismeretlenségei.

A meglévő ingatlanok kényelmet, gyorsabb hozzáférést, kialakult fejlesztéseket (közművek, tereprendezés stb.) és sok esetben alacsonyabb költségeket kínálnak.

Mit kell keresni

Itt van néhány kulcsfontosságú dolog, amire érdemes odafigyelni, amikor az új építésű vagy a meglévő ingatlanok között dönt:

• Nézze át a korábbi projekteket, és kutassa fel az építő cég hírnevét az új beruházásoknál.
• Nézze át a tulajdoni lapokat, a legújabb felméréseket és a meglévő ingatlanok értékbecslési jelentéseit.
• Nézze meg a havi karbantartási költségeket, a fennálló illetékeket és adókat. Az ilyen költségek súlyosan befolyásolhatják a pénzforgalmat.
• A bérelt ingatlanokba történő befektetés esetén tájékozódjon arról, hogy az ingatlan bérleti díj-szabályozott, bérleti díj-stabilizált vagy szabadpiaci. Le fog-e járni a bérleti szerződés? Kedvezőek-e a bérlő számára a hosszabbítási lehetőségek? Ki a berendezési tárgyak tulajdonosa?
• A tárgyak (bútorok, berendezési tárgyak és felszerelések) minőségének ellenőrzése, ha ezek az eladás részét képezik.

7. Közvetett ingatlanbefektetések

Miért fontos

A fizikai ingatlanok hosszú távú kezelése nem mindenkinek való. Léteznek olyan alternatívák, amelyek lehetővé teszik, hogy közvetett módon fektessen be az ingatlanszektorba.

Mit kell keresni

Figyeljen az ingatlanbefektetések más módjaira is:

• Ingatlanbefektetési alapok (REIT-ek)
• Ingatlancégek részvényei
• Ingatlanszektorra összpontosító befektetési alapok és ETF-ek
• Jelzáloglevelek
• Jelzálogfedezetű értékpapírok (MBS)

8. Az Ön hitelpontszáma

Miért fontos

A hitelpontszáma befolyásolja a jelzáloghitelre való jogosultságát, és befolyásolja a hitelező által kínált feltételeket. Ha magasabb a hitelpontszáma, kedvezőbb feltételeket kaphat – ami idővel jelentős megtakarítást jelenthet.

Mire kell figyelni

A 800-nál magasabb pontszámok kiválónak számítanak, és segítenek Önnek a legjobb jelzáloghitelhez jutni. Ha szükséges, dolgozzon a hitelpontszámának javításán:

• Fizesse ki a számlákat időben – állítson be automatikus kifizetéseket vagy emlékeztetőket
• Törlessze adósságait
• Közelítse meg a 30%-os hitelkihasználtságot
• Ne zárjon le kihasználatlan hiteleket! kártyákat – amíg nem fizet éves díjat
• Korlátozza az új hitelkérelmeket és a “kemény” lekérdezéseket
• Nézze át a hiteljelentését, és vitassa meg a pontatlanságokat

9. A hitelkártya- és a hitelkártya-felvételről szóló jelentést. Általános ingatlanpiac

Miért fontos

Mint más típusú befektetéseknél, itt is jó, ha alacsonyan veszünk és magasan adunk el. Az ingatlanpiacok ingadoznak, és érdemes tisztában lenni a trendekkel. Fontos figyelni a jelzáloghitel-kamatlábakra is, így lehetőség szerint csökkentheti a finanszírozási költségeket.

Amire figyeljünk

Tartsuk naprakészen a trendeket és a statisztikákat a következő témákban:

• Alakásárak és lakáseladások (összességében és a kívánt piacon)
• Új építkezések
• Ilakásállomány
• Hitelkamatlábak
• Flipping aktivitás
• Elárverezések

A lényeg

Az ingatlanok segíthetnek portfóliója diverzifikálásában. Általában az ingatlanok alacsony korrelációt mutatnak más főbb eszközosztályokkal – így amikor a részvények esnek, az ingatlanok gyakran emelkednek. Az ingatlanbefektetés emellett stabil pénzáramlást, jelentős értéknövekedést, adózási előnyöket és versenyképes kockázattal korrigált hozamot is biztosíthat, ami jó befektetéssé teszi.

Természetesen, mint minden befektetésnél, itt is fontos figyelembe venni bizonyos tényezőket, például az itt felsoroltakat, mielőtt ingatlanba fektet – akár fizikai ingatlan, akár REIT, akár valami más mellett dönt.