Szingapúrban a földterületeket három fő haszonbérleti jogcímen tartják: szabad tulajdon, 999 éves és 99 éves haszonbérlet.
A szabad tulajdonú földterületre épített ingatlanok esetében a földterület határozatlan ideig a haszonbérlő tulajdonát képezi, így nem kell aggódni a bérleti szerződés lejárta miatt (kivéve persze a rettegett állami felvásárlást). Ez bizonyos mértékig kiterjed a 999 éves bérleti jogú ingatlanokra is, mivel 999 év minden bizonnyal elég hosszú ahhoz, hogy több generációnak is könnyedén otthont adjon.
A legaggasztóbbak azonban a 99 éves bérleti jogú ingatlanok. Milyen jogok illetik meg ennek az eszközosztálynak a tulajdonosait a futamidő végén, amikor a föld tulajdonjoga visszakerül az eredeti tulajdonosokhoz?
Ebben a cikkben a bérleti szerződés lejártának a magántulajdonosokra (például a társasházakra és a privatizált HUDC-kra) gyakorolt hatására összpontosítunk. Ha a HDB-kkel kapcsolatban aggódik, arról itt írtunk.
Kire száll vissza a bérleti jog, és mi történik ezután?
A szingapúri földterület több mint háromnegyede állami tulajdonban van, és a földek letéteményese a Szingapúri Földhivatal (SLA). A fennmaradó rész a szabad tulajdonú földek azon néhány zegzugából áll, amelyek más kormányzati szervek, például a HDB, a JTC, a PSA és magántulajdonosok tulajdonában vannak.
A 99 éves bérleti jog lejártával a föld tulajdonjoga visszakerül az államhoz, és az esetleges ingatlantulajdonosok jogai gyakorlatilag megszűnnek.
De bizonyára az ingatlantulajdonosok is jogosultak lesznek méltányos kártalanításra az ingatlanon maradt otthonaikért Sajnos nem. A kemény (és egyesek szerint igazságtalan) valóság az, hogy az SLA nem köteles megtéríteni vagy egyáltalán bármiféle kártérítést fizetni.
Milyen lehetőségei vannak akkor a 99 évre bérbe adott ingatlanok tulajdonosainak?
A 99 éves bérleti szerződéssel rendelkező ingatlantulajdonosok két választási lehetőség közül választhatnak, és mindkettő azzal jár, hogy prémiumot fizetnek a kormánynak a bérleti jogviszony meghosszabbításáért.
Egyrészt közvetlenül az SLA-val egészíthetik ki a földjük bérleti szerződését, vagy eladhatják ingatlanukat egy harmadik fél fejlesztőnek (ez az úgynevezett kollektív vagy en bloc eladás). Mindkét lehetőséget az összes tulajdonosnak együttesen kell megtennie, és egyénileg nem valósítható meg.
Bérleti szerződés feltöltése
Itt az ingatlantulajdonosok az SLA-tól kérvényezik, hogy a bérleti szerződésüket ismét 99 évre töltsék fel, földhasználati díj fizetése mellett. Így például, ha a telken még 50 év van hátra, a tulajdonosok további 49 évet tölthetnek fel, így a bérleti szerződés ismét 99 évre emelkedik.
Ezt a prémiumot az SLA vezető értékbecslője eseti alapon értékeli, figyelembe véve olyan tényezőket, mint a bérleti jogból hátralévő évek száma.
Az SLA mérlegelési jogkörébe tartozik, hogy jóváhagyja vagy elutasítja a kérelmet. Döntése meghozatalakor az SLA a bérleti szerződés különböző tényezőit veszi figyelembe, többek között azt, hogy a meghosszabbítás illeszkedik-e a kormánynak a földdel kapcsolatos hosszú távú szándékához, és hogy a javasolt felhasználás optimalizálná-e a földterület használatát.
Eredményes bérletfeltöltés esetén az ingatlantulajdonosok a megújított 99 éves bérleti szerződés időtartama alatt továbbra is lakhatják ingatlanukat.
Ez lenne természetesen az ideális lehetőség a legtöbb 99 éves ingatlan tulajdonosa számára, de sajnos az SLA által felszámított túlzott mértékű földhasználati díj ezt a lehetőséget túlságosan drágává teszi a hétköznapi magánszemélyek számára, és általában a vállalatok vagy más magántulajdonban lévő szervezetek választják ezt az utat, amelyek meg tudják ezt engedni maguknak.
Példaként említhetjük a korábbi Shing Kwan House és ICB Building (ma SGX Building), a korábbi Overseas Union House (ma 50 Collyer Quay) és a korábbi HMC Building (ma Lumiere) ingatlanokat, amelyek sikeresen részesültek bérleti szerződés-emelésben.
Kollektív (vagy en bloc) eladás
A kollektív (vagy ahogyan a köznyelvben ismerik, en bloc) eladás az egyéni lakástulajdonosok által kedvelt lehetőség, mivel a magas telekárfizetési kötelezettséget a magánfejlesztőkre vagy cégekre hárítja, akik ezt jobban meg tudják fizetni.
A hátránya, hogy a bérleti díj kiegészítésével ellentétben a tulajdonosok már nem maradhatnak az ingatlanukban, mivel a bérleti jog helyette a magánfejlesztőkre száll át.
Mit viszont kapnak, az a tulajdonukért járó kártérítés, amelyre nem lettek volna jogosultak, ha a bérleti szerződésük egyszerűen lejár.
2007 volt az en bloc eladások csúcséve, beleértve az eddigi legnagyobb en bloc eladást: a Farrer Court lakások eladását. A 618 egységet összesen 1,339 milliárd dollárért adták el, ami minden egyes lakástulajdonosnak 2,122-2,238 millió dollárt hozott (a rezsiköltségek után). 2016-ban két privatizált HUDC-lakópark (Shunfu Ville és Raintree Gardens) együttes eladása is megtörtént, és előrejelzésünk szerint a HUDC-lakóparkok en bloc eladásának tendenciája 2017-ben is folytatódni fog.
Ha az en bloc eladási folyamatról szeretne tájékozódni, feltétlenül olvassa el az erről szóló cikkünket itt.
99 éves bérleti joggal rendelkező ingatlanok:
Ha az a célja, hogy olyan otthont vásároljon, amelyet generációról generációra továbbadhat, akkor a 99 éves haszonbérletű ingatlan biztosan nem Önnek való.
De ha megelégszik azzal, hogy egyszerűen csak az otthona tulajdonosa legyen egész életében (hé, a gyerekei majd gondoskodnak magukról), vagy pusztán befektetési céllal vásárolja meg, akkor komolyan érdemes megfontolni.
A szabad tulajdonú vs. haszonbérleti ingatlanok kérdését korábban már tárgyaltuk, ezért mindenképpen nézze meg itt az alaposabb összehasonlítást.
Míg egy ingatlan bérleti joga kétségtelenül befolyásolja annak felértékelődési lehetőségeit, más tényezők is szerepet játszanak. Például, akár szabad tulajdonú, akár bérleményt vásárol n, válasszon olyan fejlesztést, amely MRT állomás, jó iskolák és egyéb kényelmi létesítmények közelében található (ezt megteheti a 99.co keresési szűrőivel, amelyekkel leszűkítheti az eredményeket a különböző kényelmi létesítmények közelsége szerint). Ezek a fejlesztéseket kívánatosabbá teszik a magánfejlesztők számára, és növelik az Ön esélyeit az en bloc eladás biztosítására az úton.