Ön olyan ingatlanbefektető, aki nehezen talál egy jó cím céget, aki lezárja az ügyleteit?
Dupla lezárások, vagy “back to back lezárások”, akkor fordulnak elő, amikor két különálló ingatlan elszámolások ugyanazon ingatlanon egymás után vannak ütemezve. Gyakorlatilag egy időben történnek, mivel az első vagy A-B vagy “A-tól B-ig” zárás feltétele a második vagy B-C vagy “B-től C-ig” zárás. Ha a B-C nem zárul le, akkor az A-B felbontásra kerül, és soha nem kerül véglegesítésre. Sok ember természetes reakciója, amikor nem ért valamit, az, hogy “csalás!” vagy “illegális!”. Belefáradtál már abba, hogy ezt hallod? Mi igen. Nincs semmi illegális vagy helytelen a kettős lezárásokban.
Ezek teljesen legálisak és etikusak. A felek azonban általában háromféle körülmény esetén ütköznek problémába.
Először, a végső vevő finanszírozása, különösen az FHA vagy a VA, nem mindig engedélyezi a dupla lezárásokat a tulajdonjog érlelésének hiánya miatt. Számos lakossági hitelintézet és/vagy jelzálogbiztosító (például a HUD-FHA) megköveteli, hogy a befektetők 90 napig tartsák meg az ingatlanok tulajdonjogát, hogy elkerüljék a csalárd átruházással kapcsolatos problémákat, amikor az ingatlanhoz nem adnak hozzá értéket, de egy későbbi átruházáskor jelentős áremelkedés történik.
Másrészt, néha az értékesítő szervezet – általában egy REO-hitelező vagy egy rövid lejáratú eladásra jogosult bank – az első tranzakcióra vonatkozó okirati korlátozásokat vezet be, és ezáltal megakadályozza a kettős zárást. Végül, néha az ügylet más résztvevői, például a jogtulajdonosi társaságok vagy akár az ingatlanügynökök is megpróbálják meghiúsítani az ügyletet, mert nem értik vagy nem ismerik az ügyletet. Egyébként mindig jó ötlet, ha minden fél számára teljes körű tájékoztatást nyújtanak, legalábbis az ügylet szerkezetét illetően, még akkor is, ha a konkrét feltételek nem teljesen átláthatóak.