Hogyan kell ingatlanfedezetet vállalni [7 tipp a befektetéshez]

Az ingatlanbefektetés mellett dönt, de szeretné csökkenteni a kockázatokat is? Ha igen, akkor fontos, hogy megtudja, hogyan kell az ingatlanokat aláíratni.ebben a cikkben megosztottunk minden részletet, amit az ingatlanok aláíratásáról tudni szeretne.

Hányszor gondolt már ingatlanbefektetésre, és elképzelt egy házat, ami csak ott áll, hogy megvehesse? Nos, a valóságban az ingatlanbefektetés nem ilyen egyszerű és egyszerű.

Tény, hogy az ingatlanügyleteknek annyi különböző része és részlete van; lehet, hogy nehezen tudod követni a lépést. Az iparág állandó piaci ingadozásának és a technológiai fejlődésnek tulajdonítva a befektetőknek és a hitelezőknek extra átvilágítást kell végezniük a maguk részéről.

Ez az a pont, ahol az ingatlanbiztosítás a képbe kerül. Ez a folyamat mindkét félnek segít elkerülni a passzív ingatlanbefektetésükben rejlő potenciális kockázatokat.

Itt van minden, amit tudnia kell az ingatlanok aláírásáról, hogy még ma fontolóra vehesse az ingatlan tömegbefektetést.

Mi az az Underwriting?

Az Egyesült Államok Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztériuma szerint az underwriting a hitelkérelem részletes elemzése, amely segít meghatározni a kockázatot a kölcsön nyújtása során mindkét fél számára.

Függetlenül attól, hogy kereskedelmi ingatlanokba kíván befektetni, vagy olyan platformokon keresztül kíván belépni egy crowdfunding programba, mint a Fundrise, a RealtyMogul vagy a Roofstock, az underwriting döntő szempont a tranzakciók során.

Mielőtt kitalálná, hogyan kell az ingatlanokat aláíratni, tudnia kell, mi az és hogyan működik. Elsősorban egy olyan folyamat, amelyen keresztül a hitelezők meghatározzák egy potenciális befektetési lehetőség értékét.

A befektetési kockázat mellett az underwriting segít rámutatni, hogy a befektetőnek mekkora biztosítási díjat kell fizetnie, és hogyan kell meghatározni az üzlet hitelkamatlábát.

Hiszed vagy sem, az ingatlanok underwritingjának ismerete önmagában nem elég. A profi kockázatvállalók rengeteg tényezőt vesznek figyelembe. Ezek alapján következtetnek arra, hogy nyereséges-e az adott személynek biztosítani vagy hitelezni.

Egyetlen ingatlanügylet sem mentes a kockázatoktól. Az underwriting azonban felméri, hogy a hitelező vagy a befektető el tudja-e viselni ezeket a kockázatokat, és milyen mértékben.

Mit csinál egy Underwriter?

Most, hogy van némi fogalma arról, milyen kiterjedt kutatásra és elemzésre van szükség a kereskedelmi ingatlanok kockázatvállalásához, tudja, hogy ez a munka szakemberek feladata.

Egy underwriter alapos kutatást végez a hitelfelvevő hátterével kapcsolatban, hogy biztosítsa a befektetés vagy a kölcsön biztonságát. Így megtudhatja, hogy érdemes-e befektetni a pénzét a projektbe vagy sem.

A népszerű ingatlan crowdfunding oldalakon alaposan átvizsgálják a hitelfelvevőket és a projekteket, mielőtt beengednék őket a platformra.

Ha tehát a Fundrise, a RealtyMogul vagy a Roofstock segítségével fektet be, a munka felét már elvégezték Ön helyett.

Egy kockázatvállaló azonban az adósságszolgálati fedezeti arány segítségével ellenőrzi a tényezőket. Az arány egy olyan metrikus számítást jelöl, amely egy befektetés átlagos működési bevételét mutatja a teljes hitelösszeggel.

Pontosabban azt mutatja meg, hogy a befektetésből származó nyereség elegendő lesz-e a hitelfelvevő hitelének visszafizetésére.

Végeredményben az underwriter jelentése mondja ki a végső szót arról, hogy az ingatlanbefektetési ingatlan megszerzéséhez felvett hitel elég biztonságos-e ahhoz, hogy jóváhagyják vagy sem.

Hogyan kell az ingatlanok aláírásánál

Az aláírás nem korlátozódik az ingatlanszektorra. Valójában mindenhol, ahol nagy összegek cseréjére kerül sor, szükség van kockázatvállalókra.

Bár az ingatlanok kockázatvállalásának egyes aspektusai megegyeznek a hagyományos társaival, néhány tényező mégis megkülönbözteti őket.

Nézze meg az ingyenes ingatlanfedezeti kalkulátoromat, amely segít az ingatlanok hatékonyabb beárazásában.

Itt egy áttekintés arról, hogyan működik az ingatlanok átvállalása.

A cash flow becslése

Először is az underwriter ellenőrzi a célingatlan cash flow-ját, hogy meghatározza, mennyi bevételt fog hozni. Ez a becslés világos képet ad arról, hogy a projekt képes-e visszafizetni a befektetését.

A cash flow kiszámításához az underwriter olyan tényezőket vesz figyelembe, mint a bruttó bevétel és a nettó működési bevétel. Minél jobb a cash flow, annál jövedelmezőbb lesz az ingatlan.

A befektetés megtérülésének értékelése

A másik pont, amely segít a biztosítóknak a befektetés jövedelmezőségének értékelésében, a befektetés potenciális megtérülése.

Az egyik módszer, amellyel ezt az értéket kiszámítják, az ingatlan nettó működési jövedelmének az ingatlan eladási árával vagy értékbecslési értékével való elosztása.

Az ipari ingatlanok befektetési megtérülése jelentősen eltérhet a kereskedelmi ingatlanokétól.

A hitelfelvevő előéletének vizsgálata

Ez az átvállalási folyamat legfontosabb része. Magában foglalja a hitelfelvevő pénzügyeinek és adósságtörténetének alapos elemzését. Így biztonsággal következtethet arra, hogy az a fél, akivel együtt dolgozik, megbízható és megbízható.

Kívánja végigjárni az ingatlan átvállalási folyamatot? Nézze meg ezt az esettanulmányt az ingyenes bérlakás-kalkulátorom segítségével.

Hogyan írjunk alá egy ingatlanügyletet? – Tippek a befektetéshez

Az ingatlanügylet átírása elengedhetetlen a hitelező és a hitelfelvevő közötti biztonságos tranzakciókhoz.

Függetlenül attól, hogy egy lehetséges projektbe fektet be egy crowdfunding platformon keresztül, vagy hitelt keres egy befektetési ingatlanhoz, meg kell győződnie arról, hogy az átvállalási dokumentumok a helyükön vannak a jóváhagyáshoz.

A befektetők számára, akik azon tűnődnek, hogyan kell aláíratni az ingatlanokat, íme néhány tipp, amit követhet, hogy az ingatlanja megfelelően legyen aláíratva, és megkapja a szükséges jóváhagyást.

Tartsa fenn az átláthatóságot

Ahhoz, hogy az átírási folyamat a lehető leggördülékenyebben menjen, teljes átláthatóságot kell fenntartania. Amikor szerencsét próbálsz az ingatlanbefektetésben, a döntő fontosságú tények eltitkolása a jelzáloghiteleződ elől a legnagyobb hiba, amit elkövethetsz.

Gondolj bele; ha eltitkolod a pénzügyi helyzetedet, akkor a végén még a hitel nemteljesítésével is járhatsz. Ez azt jelenti, hogy ahelyett, hogy passzív ingatlanjövedelmet generálnál; egy olyan adóssághalom alá kerülhetsz, amit nem tudsz visszafizetni.

Béreljen fel egy profi hitelbiztosítót

Az ingatlanbizniszben nem engedheti meg magának, hogy bármit is kihagyjon. Éppen ezért, ha szemet vetettél egy potenciális befektetésre, mindenképpen vegyél fel egy szakembert ahelyett, hogy magad végeznéd el a munkát.

A profi kockázatbecslő jól ismeri a jelzáloghitelezés és az ingatlanértékelés fogalmait. Ezért azon fognak dolgozni, hogy kiváló hitel-érték arányt hozzanak létre az Ön által megcélzott ingatlanhoz.

Ez segít abban, hogy a hitelező gyorsabban felfigyeljen Önre, így Ön megkaphatja a szükséges beruházást.

Szerezzen be egy professzionális értékbecslést

Azért, hogy az ingatlanfedezeti jelentés az Ön javára váljon, be kell szereznie egy fedezeti ingatlanértékelést. Az Ön ingatlanátvállalási jelentése nagymértékben függ a biztosíték értékétől.

Egy hitelkérelmet, amely mögött elegendő biztosítékul szolgáló ingatlan áll, nehéz elutasítani, különösen akkor, ha Önnél van az ingatlan. Ez azért van, mert egy befektető mindig ellenőrizni fogja, hogy az ingatlana elég értékes-e ahhoz, hogy visszafizesse a hiteleit, ha Ön nem fizetőssé válik.

Ezért egy erős fedezetértékelés megerősíti a hitelfelvételi folyamatot, és megbízható opcióvá teszi Önt a hitelezője számára.

Tartsa rendben az alapvető dokumentumokat

Azért, hogy a befektetési hitelezője jóváhagyja az átvállalási jelentését, elengedhetetlen, hogy minden dokumentációja teljes és rendben legyen.

Hiszed vagy sem, a befektetők egy tökéletesen jól átvállalt ingatlant is elutasíthatnak a releváns dokumentumok hiánya miatt.

Ezek a dokumentumok igazolják az Ön átvállalási jelentésében szereplő információkat. Mindent, beleértve az ingatlan értékének részleteit, a pénzforgalmat és a jövedelem-visszatérítési előrejelzéseket, nem lehet ellenőrizni, ha a dokumentumok hiányoznak.

Az ingatlanbefektetési hitel igénylésekor tehát tartsa rendben az összes lényeges dokumentumot.

Lásd: Kapcsolódó cikkek: Hogyan takarítsunk meg pénzt szűkös költségvetés mellett

Próbáljunk jó benyomást kelteni

Az ingatlanbiznisz kizárólag a kockázaton alapul. Ez azt jelenti, hogy bár a mérőszámok és a számítások elengedhetetlenek, az üzletet a bizalmi tényező teszi működőképessé. Ha tehát be akarsz zsákolni egy potenciális üzletet, és meg akarod szerezni hozzá a finanszírozást, fontos, hogy jó benyomást kelts a hitelezőben.

Nem azt mondjuk, hogy márkás öltönyben és drága órában kell megjelenned. Ehelyett gyakoroljon azon, hogyan tudja hatékonyan átadni elképzeléseit és stratégiáját, hogy a hitelezők ugyanazt a potenciált lássák a célingatlanban, mint Ön.

Ha sikerül bizonyítani, hogy határozott személyiség vagy, aki tudja, mit csinál, akkor van rá esély, hogy megpecsételd az üzletet, még akkor is, ha a mérőszámok nem tűnnek megfelelőnek.

Vö: A legjobb Fundrise-alternatívák a befektetéshez

Koncentrálj a pénzügyi mérőszámokra

Az ingatlanügyletek többnyire a számok játéka. Ha az ingatlanodat szakmailag aláíratod, ellenőrizd a jelentésben szereplő összes pénzügyi mérőszámot, hogy tudd, az ingatlanodat helyesen értékelik.

Ha például az adósságszolgálat fedezete 1,25 vagy magasabb, akkor meg fogja nyugtatni a biztosítót. Ez azért van, mert ha az adósságszolgálati fedezet 1,0, az azt jelenti, hogy csak a hitel visszafizetésére leszel képes.

Ha azonban ennél magasabb, az azt jelenti, hogy az ingatlanod szép nyereséget is fog termelni.

Hasonlóképpen, az ajánlatkérő az Ön eredménykimutatását és a bérlői bérleti díjtáblázatot fogja használni a nettó működési jövedelem kiszámításához.

Néha más tényezőket használnak a nettó működési jövedelem értelmezéséhez, ami megváltoztathatja a jelentés eredményét.

GYőződjön meg róla, hogy követi ezeket a számításokat, hogy alapos keresztellenőrzést végezzen az Ön részéről.

Egy másik szükséges számítás a hitel/érték arány. Ez a hitel és az ingatlan piaci értékének matematikai összehasonlítása. Attól függően, hogy a befektető mekkora előleget fizet be az ingatlanba, az LTV változó lesz.

Minél nagyobb előleget fizet be, annál alacsonyabb lesz a kockázati szint a hitelező számára.

Lássuk a kapcsolódó témákat: Key Financial Statistics to Know

Egyéb változók, amelyek befolyásolják az ingatlanok átvállalását

A korábban említett tényezők mellett sok más változó is befolyásolja az átvállalási folyamatot.

Ezekkel a tényezőkkel tisztában kell lennie annak érdekében, hogy az ingatlanát helyesen írják alá.

Bérleti díj növekedése

A bérleti díj növekedésének ellenőrzése alapvető tényező az átvállalási folyamat során. Ha a befektetést az aktuális bérleti díj összege alapján, az esetleges piaci ingadozások figyelembevétele nélkül végzi, akkor rossz befektetést végezhet.

Üresedési ráta

A befektetési célú ingatlan üresedési rátáját két módszerrel lehet kiszámítani:

• Mennyi időbe telik új bérlőt találni
• A meglévő bérlő kiürítési ideje, mielőtt az új bérlő beköltözik

Mindkét tényező figyelembevétele után mindenképpen számítsa ki a célingatlan értékét.

Bruttó bérleti díjbevétel

A bruttó bérleti díjbevétel fogja meghatározni a cash flow-t és az ingatlan értékét. Azonban a nettó jövedelmet, vagyis azt, ami a javítások és az adók finanszírozása után marad, szintén alaposan ki kell számolni.

A kevés vagy semmilyen nettó jövedelemmel rendelkező ingatlanok nagy kockázatot jelentenek a hitelezők számára, mivel magasabb negatív cash flow-t produkálnak.

A célingatlan átírása előtt tehát győződjön meg arról, hogy a nettó jövedelmet megfelelő szinten tartja, hogy csökkentse a hitelező kockázatát.

See Related: A tripla nettó bérlet előnyei és hátrányai

Potenciális megtérülés

A legfontosabb, hogy ismerje az ingatlan potenciális megtérülésének részleteit. A kockázatvállalók sokféleképpen mérik az Ön potenciális megtérülését.

Ezek közé tartozik a bruttó hozamszámítás és a belépési és kilépési cap rate.

A belépési rátát viszonylag könnyű kiszámítani, mivel csak az aktuális piaci értékekre van szükség. A kilépési ráta kiszámítása; az ár, amikor az ingatlant eladják, azonban trükkös, mivel pontos jövedelem- és piaci érték-előrejelzéseket igényel.

Az underwriter számításait érdemes figyelemmel kísérnie a cap rate-hez, mivel ezek az értékek jelentősen befolyásolhatják a hitelező döntését.

See Related: Ismerni való ingatlanbefektetési kifejezések

Záró gondolat

Ezzel zárul a befektetők számára hasznos tippeket tartalmazó, az ingatlanok aláírásról szóló útmutatónk.

Dióhéjban összefoglalva, a befektetőnek meg kell értenie, hogy a vagyonkezelője hogyan fogja megjósolni az átírási jelentés záradékát az ingatlanára vonatkozóan. Másrészt, mint hitelező, ha figyelmen kívül hagyja ezeket a tényezőket, akkor kockázatos befektetésbe kerülhet.

Hasonlóképpen, mint egy kölcsönt kereső befektető, még a legapróbb elszámolási hiba is negatív képet adhat az ingatlanáról a hitelezőnek. Ez akár elutasítást is eredményezhet.

Meg kell bíznia egy profi ingatlan underwritert, akár hitelező, akár befektető, hogy elvégezze Ön helyett a munkát. Emellett szemmel kell tartania minden egyes számítást, hogy a tranzakció az Ön elvárásainak megfelelően alakuljon.

És ennyi. Ne feledje, az ingatlanbefektetés kockázatos üzlet, ezért maradjon éber és magabiztos, és gyorsan passzív ingatlanjövedelmet szerezhet magának.

Kapcsolódó vélemények

• Fundrise felülvizsgálata
• RealtyMogul felülvizsgálata
• Origin Investments felülvizsgálata
• Fundrise vs RealtyMogul